Le risque des prêts hypothécaires à risque sous un nouveau nom
La simple mention du mot «subprime» suffit à envoyer des frissons dans le dos des investisseurs, des banquiers et des propriétaires. Et il y a une très bonne raison à cela. Les prêts hypothécaires à risque ont été l’un des principaux moteurs de la Grande Récession. Mais ils semblent faire un retour avec un nouveau nom: les prêts hypothécaires à risque.
Il existe plusieurs types de structures de prêts hypothécaires à risque disponibles sur le marché. Mais une rose sous un autre nom sent-elle aussi sucrée? Ce n’est peut-être pas nécessairement le cas. Lisez la suite pour en savoir plus sur ces prêts hypothécaires et ce qu’ils représentent.
Points clés à retenir
- Une hypothèque subprime est un type de prêt accordé à des personnes ayant une mauvaise cote de crédit et qui ne seraient pas admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels.
- Les prêts hypothécaires à risque font maintenant un retour en tant que prêts hypothécaires à risque.
- Les prêts hypothécaires à taux fixe, les prêts hypothécaires à intérêt seulement et les prêts hypothécaires à taux ajustable sont les principaux types de prêts hypothécaires à risque.
- Ces prêts comportent encore beaucoup de risques en raison du potentiel de défaut de paiement de l’emprunteur.
- Les nouveaux prêts hypothécaires à risque sont soumis à des restrictions et doivent être correctement souscrits.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à risque?
Une hypothèque subprime est un type de prêt accordé à des personnes ayant une mauvaise cote de crédit – 640 ou moins, et souvent inférieure à 600 – qui, en raison de leurs antécédents de crédit insuffisants, ne pourraient pas se qualifier pour des prêts hypothécaires conventionnels.
Il y a une grande quantité de risque associé à une hypothèque de subprime. Le terme subprime lui-même fait référence aux emprunteurs et à leur situation financière plutôt qu’au prêt lui-même. Les emprunteurs subprime sont plus susceptibles de faire défaut que ceux qui ont des cotes de crédit plus élevées.
Parce que les emprunteurs subprime présentent un risque plus élevé pour les prêteurs , les prêts hypothécaires subprime facturent généralement des taux d’intérêt supérieurs au taux préférentiel. Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à risque sont déterminés par plusieurs facteurs différents: acompte, cote de crédit, retards de paiement et impayés sur le rapport de crédit d’un emprunteur.
Types de prêts hypothécaires à risque
Les principaux types de prêts hypothécaires àrisque comprennent les prêts hypothécaires à taux fixe avec 40 à 50 ans termes, les prêts hypothécaires d’intérêt seulement, et les prêts hypothécaires à taux variable (ARM).
Prêts hypothécaires à intérêt fixe
Un autre type de prêt hypothécaire à risque est un prêt hypothécaire à taux fixe, accordé pour une durée de 40 ou 50 ans, contrairement à la période standard de 30 ans. Cette longue période de prêt réduit les mensualités de l’emprunteur, mais elle est plus susceptible de s’accompagner d’un taux d’intérêt plus élevé. Les taux d’intérêt disponibles pour les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre. Pour rechercher les meilleurs taux d’intérêt disponibles, utilisez un outil comme une calculatrice hypothécaire.
Prêts hypothécaires à taux ajustable
Un prêt hypothécaire à taux variable débute avec un taux d’intérêt fixe et, plus tard, pendant la durée du prêt, passe à un taux variable. Un exemple courant est le 2/28 ARM. L’ARM 2/28 est une hypothèque de 30 ans avec un taux d’intérêt fixe pendant deux ans avant d’être ajustée. Une autre version typique du prêt ARM, le 3/27 ARM, a un taux d’intérêt fixe pendant trois ans avant qu’il ne devienne variable.
Dans ces types de prêts, le taux variable est déterminé sur la base d’un indice plus une marge. Un index couramment utilisé est ICE LIBOR. Avec les ARM, les paiements mensuels de l’emprunteur sont généralement inférieurs pendant la durée initiale. Cependant, lorsque leurs prêts hypothécaires reviennent au taux variable le plus élevé, les versements hypothécaires augmentent généralement considérablement. Bien entendu, le taux d’intérêt pourrait baisser avec le temps, en fonction de l’indice et des conditions économiques, ce qui, à son tour, réduirait le montant du paiement.
Les ARM ont joué un rôle énorme dans la crise. Lorsque les prix des maisons ont commencé à baisser, de nombreux propriétaires ont compris que leur maison ne valait pas le prix d’achat. Ceci, combiné à la hausse des taux d’intérêt, a conduit à un nombre massif de défauts de paiement. Cela a conduit à une augmentation drastique du nombre de saisies de prêts hypothécaires à risqueen août 2006 et à l’éclatement de la bulle immobilière qui a suivi l’année suivante.
Prêts hypothécaires à intérêt seulement
Le troisième type d’hypothèque subprime est une hypothèque à intérêt seulement. Pour la durée initiale du prêt, qui est généralement de cinq, sept ou 10 ans, les remboursements du principal sont reportés de sorte que l’emprunteur ne paie que des intérêts. Il peut choisir d’effectuer des paiements vers le principal, mais ces paiements ne sont pas obligatoires.
À la fin de ce terme, l’emprunteur commence à rembourser le principal ou il peut choisir de refinancer l’hypothèque. Cela peut être une option judicieuse pour un emprunteur si ses revenus ont tendance à fluctuer d’année en année, ou s’il souhaite acheter une maison et s’attend à ce que ses revenus augmentent d’ici quelques années.
Hypothèques de dignité
L’hypothèque dignité est un nouveau type de prêt subprime, dans lequel l’emprunteur verse un acompte d’environ 10% et accepte de payer un taux d’intérêt plus élevé pendant une période déterminée, généralement cinq ans. S’il effectue les paiements mensuels à temps, après cinq ans, le montant qui a été payé en intérêts sert à réduire le solde de l’hypothèque et le taux d’intérêt est abaissé au taux préférentiel.
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Les prêts hypothécaires à risque aujourd’hui
Après l’éclatement de la bulle immobilière, il était pratiquement impossible pour une personne ayant une économie, les prêts hypothécaires à risque font un retour. La demande des propriétaires et des prêteurs augmente pour ces types de prêts immobiliers. Wells Fargo a également pris position dans le nouveau train en marche des subprimes. Jusqu’en 2015, la banque approuvait les acheteurs potentiels de maisons avec des scores de crédit aussi bas que 600 pour les prêtsde la Federal Housing Administration (FHA).
Cette fois-ci, cependant, le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) impose des restrictions sur ces prêts hypothécaires à risque. Les acheteurs potentiels doivent être conseillés par un représentant agréé par le Département américain du logement et du développement urbain. D’autres restrictions imposées à ces nouveaux prêts hypothécaires à risque limitent les augmentations des taux d’intérêt et les autres conditions du prêt. Tous les prêts doivent également être correctement souscrits.
Les nouveaux prêts hypothécaires à risque limitent les augmentations des taux d’intérêt et les autres conditions du prêt.
Ils reviennent également à un coût accru. Désormais, les prêts hypothécaires à risque sont assortis de taux d’intérêt pouvant aller jusqu’à 8% à 10% et peuvent nécessiter des acomptes allant jusqu’à 25% à 35%.
Les prêts hypothécaires à risque sont risqués
Étant donné que ces prêts hypothécaires s’adressent spécifiquement aux personnes qui ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire à taux préférentiel – ce qui signifie généralement que l’emprunteur aura du mal à rembourser le prêt – l’organisation ou la banque prêtant l’argent a le droit de facturer des taux d’intérêt élevés pour incitation supplémentaire pour l’emprunteur de payer à temps.
Mais lorsque des personnes qui ont peut-être déjà eu du mal à gérer leur dette dans le passé souscrivent à ces prêts, elles font face à un avenir plus difficile, sans parler de coût, que ceux qui ont de bonnes notes de crédit et peuvent se permettre des prêts à des taux d’intérêt plus raisonnables.
Effondrement des prêts hypothécaires à risque
Les prêts hypothécaires à risque et l’ effondrement des subprimes sont généralement les coupables nommés pour le début de la grande récession.
De nombreux prêteurs ont été libéraux dans l’octroi de ces prêts de 2004 à 2006, en raison de la baisse des taux d’intérêt, de la liquidité élevée du capital et de la possibilité de faire beaucoup de profit. En prolongeant ces prêts à risque plus élevé, les prêteurs ont facturé des taux d’intérêt supérieurs au taux préférentiel afin de compenser le risque supplémentaire qu’ils ont assumé.
Ils ont également financé les prêts hypothécaires en les regroupant puis en les vendant à des investisseurs sous forme d’ investissements reconditionnés. La forte augmentation du nombre de personnes qui pouvaient soudainement se permettre un prêt hypothécaire a conduit à une pénurie de logements, ce qui a fait monter les prix des logements et, par conséquent, le montant de financement dont les propriétaires potentiels avaient besoin.
Cela ressemblait à une spirale toujours ascendante. L’inconvénient était que des prêts étaient accordés à des personnes qui ne pouvaient pas les rembourser. Lorsque d’énormes nombres ont commencé à faire saisies immobilières est monté en flèche, les prêteurs ont perdu tout l’argent qu’ils accordaient. Il en a été de même pour de nombreuses institutions financières qui ont investi massivement dans les prêts hypothécaires groupés titrisés. Beaucoup ont connu des difficultés financières extrêmes, voire la faillite.
Lacrise des prêts hypothécaires à risque s’est poursuivie de 2007 à 2010, se transformant en récession mondiale alors que ses effets se répercutaient sur les marchés financiers et les économies du monde entier.
La ligne de fond
Bien que les prêts subprime augmentent le nombre de personnes qui peuvent acheter une maison, cela complique la tâche de ces personnes et augmente les chances qu’elles ne parviennent pas à rembourser leurs prêts. Le défaut de paiement nuit à la fois à l’emprunteur et à sa cote de crédit ainsi qu’au prêteur.
Les défenseurs des nouveaux prêts hypothécaires à risque soulignent que les acheteurs ne sont pas obligés de payer indéfiniment ces taux d’intérêt élevés. Une fois que les acheteurs peuvent prouver qu’ils sont capables de payer leur prêt hypothécaire à temps, leurs cotes de crédit devraient augmenter et ils peuvent refinancer leurs prêts immobiliers à des taux inférieurs.
En effet, beaucoup de gens qui souscrivent à des ARM parient sur le fait qu’au moment où le taux variable entrera en vigueur, ils auront nettoyé leur dossier de crédit dans la mesure où ils auront droit à un nouveau financement plus avantageux.