18 avril 2021 13:07

Hypothèque subprime

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Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à risque?

Une hypothèque subprime est celle qui est normalement émise aux emprunteurs dont la cote de crédit est faible. Un prêt hypothécaire conventionnel de premier ordre n’est pas offert, car le prêteur considère que l’emprunteur présente un risque de défaut de paiement supérieur à la moyenne.

Les établissements de crédit facturent souvent des intérêts sur les prêts hypothécaires à risque à un taux beaucoup plus élevé que sur les prêts hypothécaires de premier ordre pour compenser le fait de supporter plus de risques. Il s’agit souvent d’hypothèques à taux ajustable (ARM), de sorte que le taux d’intérêt peut potentiellement augmenter à des moments précis.

Points clés à retenir

  • «Subprime» fait référence à la cote de crédit inférieure à la moyenne de l’individu contractant l’hypothèque, ce qui indique qu’elle pourrait présenter un risque de crédit.
  • Le taux d’intérêt associé à une hypothèque subprime est généralement élevé pour compenser les prêteurs pour avoir pris le risque que l’emprunteur fasse défaut sur le prêt.
  • Ces emprunteurs ont généralement des cotes de crédit inférieures à 640 ainsi que d’autres informations négatives dans leurs rapports de crédit.
  • La crise financière de 2008 a été imputée en grande partie à la prolifération des prêts hypothécaires à risque offerts aux acheteurs non qualifiés dans les années qui ont conduit à l’effondrement.
  • Les nouveaux prêts hypothécaires accordés aux emprunteurs subprime sont soumis à des restrictions et doivent être correctement souscrits.

Comprendre les prêts hypothécaires à risque

«Subprime» ne fait pas référence aux taux d’intérêt souvent attachés à ces prêts hypothécaires, mais plutôt à la cote de crédit de l’individu qui souscrit le prêt hypothécaire. Les emprunteurs avec des scores de crédit FICO inférieurs à 640 seront souvent coincés avec des prêts hypothécaires à risque et leurs taux d’intérêt plus élevés correspondants. Il peut être utile pour les personnes dont la cote de crédit est faible d’attendre un certain temps et de développer leurs antécédents de crédit avant de demander un prêt hypothécaire, afin de pouvoir prétendre à un prêt préférentiel.

Le taux d’intérêt associé à une hypothèque subprime dépend de quatre facteurs: la cote de crédit, la taille de l’acompte, le nombre de défauts de paiement en retard sur le rapport de crédit d’un emprunteur et les types de défauts trouvés sur le rapport.


Différents prêteurs utiliseront des règles différentes pour ce qui constitue un prêt subprime, mais les scores FICO inférieurs à 640, 620 ou 600 ont généralement été classés comme des seuils de subprime dans le passé.

Prêts hypothécaires à risque et prêts hypothécaires à taux préférentiel

Les candidats à un prêt hypothécaire sont généralement classés de A à F, les scores A étant attribués à ceux qui ont un crédit exemplaire et les scores F à ceux qui n’ont aucune capacité perceptible de rembourser un prêt. Les prêts hypothécaires de premier ordre vont aux candidats A et B, tandis que les candidats moins bien notés doivent généralement se résigner aux prêts subprime s’ils veulent obtenir des prêts.


Les prêteurs ne sont pas légalement tenus de vous offrir les meilleures conditions hypothécaires disponibles ou même de vous faire savoir qu’elles sont disponibles, alors envisagez d’abord de demander une hypothèque de premier ordre pour savoir si vous êtes effectivement admissible.

Un exemple de l’effet des prêts hypothécaires à risque

Le prêts NINJA, un acronyme dérivé de l’expression «pas de revenu, pas d’emploi et pas d’actifs».

Ces hypothèques étaient souvent émises sans versement initial, et une preuve de revenu n’était pas non plus nécessaire. Un acheteur peut déclarer qu’il ou elle gagne 150 000 $ par an, mais qu’il n’a pas à fournir de documents pour étayer sa réclamation. Ces emprunteurs se sont alors retrouvés sous l’eau dans un marché du logement en déclin, la valeur de leur maison étant inférieure à l’hypothèque qu’ils devaient. Un grand nombre de ces emprunteurs NINJA ont fait défaut parce que les taux d’intérêt associés aux prêts étaient des «taux teaser», des taux variables qui ont commencé bas et ont explosé au fil du temps, ce qui a rendu très difficile le remboursement du principal de l’hypothèque.

Wells Fargo, Bank of America et d’autres institutions financières ont déclaré en juin 2015 qu’elles commenceraient à offrir des prêts hypothécaires aux personnes dont la cote de crédit se situe dans les 600, et l’organisation à but non lucratif, de défense des intérêts des communautés et d’accession à la propriété, Neighborhood Assistance Corporation of America, a lancé une initiative en fin 2018, l’organisation d’événements dans tout le pays pouraider les gens à demander des prêts «non privilégiés», qui sont en fait les mêmes que les prêts hypothécaires à risque.

Allégement hypothécaire COVID-19

La abstention de prêt jusqu’à 180 jours sans pénalité.

L’American Rescue Plan (ARP) Act de 2021 signé par le président Biden a également fourni un soutien lié au COVID-19. Il s’agit d’un programme de sauvetage des coronavirus de 1,9 billion de dollars conçu pour faciliter le rétablissement des États-Unis après les effets économiques et sanitaires dévastateurs de la pandémie. Le prix de près de 2 billions de dollars de cette législation de sauvetage économique en fait l’une des plus chères de l’histoire des États-Unis. Les moratoires sur les expulsions et les saisies, qui ont pris fin le 31 mars 2021, ne seraient pas prolongés dans le cadre du plan, mais des fonds supplémentaires ont été alloués pour soulager ceux qui sont en retard sur les hypothèques, le loyer et les factures de services publics. La législation prévoit:

  • 21,55 milliards de dollars pour l’aide d’urgence au logement jusqu’au 30 septembre 2027
  • 5 milliards de dollars en bons de logement d’urgence jusqu’au 30 septembre 2030
  • 750 millions de dollars pour le logement tribal
  • 100 millions de dollars pour le logement rural
  • 5 milliards de dollars pour aider les personnes en situation d’itinérance

FAQ sur les prêts subprime

Que signifie un prêt subprime?

Un prêt subprime est un type de prêt offert à un taux supérieur au taux préférentiel aux particuliers qui ne sont pas admissibles aux prêts à taux préférentiel. Très souvent, les emprunteurs subprime ont été refusés par les prêteurs traditionnels en raison de leur faible cote de crédit ou d’autres facteurs qui suggèrent qu’ils ont une chance raisonnable de faire défaut sur le remboursement de la dette.

Quelle est la différence entre un prêt privilégié et un prêt subprime?

Parce que les emprunteurs subprime sont plus risqués, ils portent des taux d’intérêt plus élevés que les prêts préférentiels. Le montant spécifique des intérêts facturés sur un prêt subprime n’est pas figé. Différents prêteurs peuvent ne pas évaluer le risque d’un emprunteur de la même manière. Cela signifie qu’un emprunteur subprime a la possibilité d’économiser de l’argent en faisant du shopping. Pourtant, par définition, tous les taux des prêts subprime sont plus élevés que le taux préférentiel.

Qui offre des prêts hypothécaires à risque?

Bien que toute institution financière puisse offrir un prêt à des taux subprime, il existe des prêteurs qui se concentrent sur les prêts subprime à taux élevés. On peut soutenir que ces prêteurs donnent aux emprunteurs qui ont du mal à obtenir des taux d’intérêt bas la possibilité d’accéder à des capitaux pour investir, faire croître leur entreprise ou acheter une maison. Dans le même temps, les taux d’intérêt plus élevés sur les prêts subprime peuvent se traduire par des dizaines de milliers de dollars en paiements d’intérêts supplémentaires sur la durée d’un prêt.

Pourquoi les prêts subprime peuvent-ils être mauvais?

Pour les emprunteurs, les taux d’intérêt plus élevés signifieront un prêt plus coûteux au fil du temps, ce qui peut être plus difficile à entretenir pour un emprunteur qui a déjà des problèmes financiers. Au niveau systémique, les défauts de paiement sur les prêts subprime ont été identifiés comme un facteur clé de la crise financière de 2008-09. Les prêteurs sont souvent considérés comme les plus grands coupables, accordant librement des prêts à des personnes qui n’en avaient pas les moyens en raison de la libre circulation des capitaux suite à la bulle Internet du début des années 2000. Pourtant, les emprunteurs qui ont acheté des maisons qu’ils ne pouvaient vraiment pas se permettre ont également contribué.

Les prêts subprime ont-ils causé la crise financière de 2008-2009?

La plupart des experts conviennent que les prêts hypothécaires à risque ont joué un rôle important dans la crise financière. En ce qui concerne la partie des prêts hypothécaires à risque de la crise, il n’y avait pas d’entité ou d’individu à qui nous pouvions pointer du doigt. Au lieu de cela, cette crise a impliqué l’interaction entre les banques centrales du monde, les propriétaires, les prêteurs, les agences de notation de crédit, les souscripteurs et les investisseurs.

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