Hypothèque à taux variable 2/28 (2/28 ARM)

Qu’est-ce qu’une hypothèque à taux variable 2/28 (2/28 ARM)?

Un prêt hypothécaire à taux variable 2/28 (2/28 ARM) est un type de prêt immobilier de 30 ans qui a une période initiale de taux d’intérêt fixe de deux ans. Après cette période de 2 ans, le taux flotte sur la base d’un taux d’indice plus une marge.

Le taux du teaser initial est généralement inférieur au taux moyen des prêts hypothécaires conventionnels, mais le taux ajustable peut ensuite augmenter considérablement. Étant donné que les banques ne gagnent pas beaucoup d’argent sur le taux de teaser initial, 2/28 ARM incluent de lourdes pénalités de pré-paiement au cours des deux premières années.

Comprendre les prêts hypothécaires à taux variable 2/28

Les ARM 2/28 sont devenus populaires pendant le boom immobilier du début des années 2000, lorsque la flambée des prix a mis les  paiements hypothécaires conventionnels hors de portée pour de nombreux acheteurs. Par exemple, une hypothèque conventionnelle de 30 ans de 300 000 $ entraînerait des versements mensuels de 1 610 $. Mais un ARM 2/28 avec un taux de teaser initial de 3% nécessiterait des paiements mensuels de seulement 1265 $.

D’autres structures ARM existent, comme les ARM 5/1, 5/5 et  5/6, qui comportent une période d’introduction de cinq ans suivie d’un ajustement des taux tous les cinq ans ou tous les six mois, respectivement. Notamment, 15/15 ARM s’ajustent une fois après 15 ans, puis restent fixes pour le reste du prêt. Les bras 2/28 et 3/27 sont moins courants . Dans le premier cas, le taux d’intérêt fixe ne s’applique que les deux premières années, suivies de 28 années de taux ajustables;avec ce dernier, le taux fixe est de trois ans, avec des ajustements pour chacune des 27 années suivantes. Dans ces cas, les taux s’ajustent semestriellement.

Pièges potentiels des 2/28 ARM

Le piège potentiel 22 d’un prêt hypothécaire à taux variable 2/28 est qu’après deux ans, le taux est ajusté tous les six mois, généralement à la hausse, par une marge ARM au-delà d’un taux d’indice, tel que le London Interbank Offered Rate  (LIBOR ). Les ARM 2/28 ont des fonctionnalités de sécurité intégrées, telles qu’un plafond de taux d’intérêt à vie et des limites sur la façon dont le taux peut augmenter ou diminuer avec chaque période. Mais même avec des plafonds, les propriétaires peuvent faire face à des pics de paiement époustouflants sur des marchés volatils.

Dans l’exemple donné ci-dessus dans le prêt ARM 2/28 de 300 000 $ sur 30 ans à 3%, si après deux ans, le LIBOR est de 2,7 et la marge de 1,5, les intérêts augmenteront de 4,2%, pour atteindre un total de 7,2%. Ce taux de 7,2% pourrait être bien supérieur aux taux hypothécaires conventionnels actuels. Le paiement mensuel du propriétaire augmenterait du jour au lendemain de plus de 60%, à 2 036 $.

De nombreux propriétaires pendant le boom n’ont pas compris comment une augmentation de taux apparemment faible pouvait considérablement augmenter leur paiement mensuel. Et même ceux qui étaient pleinement conscients des risques considéraient les 2/28 ARM comme un véhicule de financement à court terme. L’idée était de profiter du faible taux teaser, puis de refinancer après deux ans soit un prêt hypothécaire conventionnel, soit, si leur crédit n’était pas assez bon pour cela, un nouveau prêt hypothécaire ajustable. Et, compte tenu de la flambée des prix de l’immobilier, réduisez la dette plus tard. Pour beaucoup, cela avait un certain sens, car après tout, la valeur nette du logement de l’emprunteur augmentait rapidement.

Le problème est venu avec l’ effondrement du marché  en 2008. Les valeurs des maisons ont chuté. De nombreux propriétaires de 2/28 ARM se sont retrouvés incapables de refinancer, d’effectuer leurs paiements ou de vendre leur maison pour la valeur du prêt en cours. L’éruption des saisies a conduit à des normes de prêt plus strictes. Aujourd’hui, les banques sont plus soigneusement évaluer la capacité d’un emprunteur à effectuer des paiements à taux révisable.