17 avril 2021 19:41

Hypothèque ou prêt conventionnel

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Qu’est-ce qu’une hypothèque ou un prêt conventionnel?

Un prêt hypothécaire conventionnel ou un prêt conventionnel est tout type de prêt à l’acheteur qui n’est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale. Au lieu de cela, les prêts hypothécaires conventionnels sont disponibles auprès de prêteurs privés, tels que les banques, les coopératives de crédit et les sociétés de prêts hypothécaires. Cependant, certains prêts hypothécaires conventionnels peuvent être garantis par deux entreprises financées par le gouvernement;la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Points clés à retenir

  • Un prêt hypothécaire conventionnel ou un prêt conventionnel est un prêt à l’acheteur qui n’est ni offert ni garanti par une entité gouvernementale.
  • Il est disponible ou garanti par un prêteur privé ou les deux entreprises parrainées par le gouvernement — Fannie Mae et Freddie Mac.
  • Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle, fournir les documents requis, les antécédents de crédit et la cote de crédit actuelle.
  • Les taux d’intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA.

Comprendre les hypothèques et les prêts conventionnels

Les prêts hypothécaires conventionnels ont généralement un taux d’intérêt fixe, ce qui signifie que le taux d’intérêt ne change pas pendant toute la durée du prêt. Les hypothèques ou les prêts conventionnels ne sont pas garantis par le gouvernement fédéral et, par conséquent, sont généralement soumis à des exigences de prêt plus strictes de la part des banques et des créanciers.

Certaines des agences gouvernementales qui garantissent des prêts hypothécaires pour les banques comprennent la Federal Housing Administration (FHA), le Département américain des anciens combattants (VA) et le Service de logement rural de l’  USDA. Cependant, il y a des exigences que les emprunteurs doivent satisfaire pour être admissible à ces programmes.

Conventionnel ou conforme

Les prêts conventionnels sont souvent appelés à tort hypothèques ou prêts conformes. Bien qu’il y ait chevauchement, les deux sont des catégories distinctes. Une hypothèque conforme est une hypothèque dont les termes et conditions sous-jacents répondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac. Le principal parmi ceux-ci est une limite en dollars, fixée chaque année par l’ Agence fédérale de financement du logement (FHFA). Dans la plupart des États-Unis continentaux, un prêt ne doit pas dépasser 548 250 $ en 2021.

Ainsi, bien que tous les prêts conformes soient conventionnels, tous les prêts conventionnels ne sont pas considérés comme conformes. Une hypothèque géante de 800 000 $, par exemple, est unehypothèque conventionnelle mais pas une hypothèque conforme, car elle dépasse le montant qui lui permettrait d’être adossée à Fannie Mae ou Freddie Mac.

En 2020, 8,3 millions de propriétaires avaient des hypothèques assurées par la FHA. Le marché secondaire des prêts hypothécaires conventionnels est extrêmement vaste et liquide. La plupart des prêts hypothécaires conventionnels sont regroupés dans des titres adossés à des créances hypothécaires pass-through , qui se négocient sur un marché à terme bien établi connu sous le nom de marché des prêts hypothécaires à annoncer (TBA). Bon nombre de ces titres pass-through conventionnels sont ensuite titrisés en obligations hypothécaires garanties (CMO).

Comment fonctionne une hypothèque ou un prêt conventionnel

Au cours des années qui ont suivi l’ effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2007, les prêteurs ont resserré les conditions d’obtention des prêts les prêts hypothécaires «sans vérification» et «sans acompte», par exemple, ont suivi le vent – mais dans l’ensemble, la plupart des exigences de base ne modifié. Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle (et payer généralement des frais de demande), puis fournir au prêteur les documents nécessaires pour effectuer une vérification approfondie de leurs antécédents, de leurs antécédents de crédit et de leur pointage de crédit actuel.

Documentation requise

Aucune propriété n’est jamais financée à 100%. En vérifiant vos actifs et vos passifs, un prêteur cherche non seulement à voir si vous pouvez vous permettre vos versements hypothécaires mensuels, qui ne devraient généralement pas dépasser 28% de votre revenu brut. Le prêteur cherche également à voir si vous pouvez gérer un acompte sur la propriété (et si oui, combien), ainsi que d’autres frais de initiaux, tels que le prêt origination ou les frais de souscription, les frais de courtage, et le règlement ou les frais de clôture, qui peuvent tous augmenter considérablement le coût d’un prêt hypothécaire. Parmi les éléments requis figurent:

1. Preuve de revenu

Ces documents comprendront, mais sans s’y limiter:

  • Trente jours de talons de paie indiquant le revenu ainsi que le revenu depuis le début de l’année
  • Deux ans de déclarations de revenus fédérales
  • Soixante jours ou un relevé trimestriel de tous les comptes d’actifs, y compris vos comptes chèques, d’épargne et de placement
  • Deux ans de déclarations W-2

Les emprunteurs doivent également être préparés avec une preuve de tout revenu supplémentaire, comme une pension alimentaire ou des primes.

2. Actifs

Vous devrez présenter des relevés bancaires et des relevés de compte d’investissement pour prouver que vous disposez des fonds nécessaires à l’acompte et aux frais de clôture de la résidence, ainsi que des réserves de trésorerie. Si vous recevez de l’argent d’un ami ou d’un parent pour vous aider avec l’acompte, vous aurez besoin de lettres-cadeaux certifiant qu’il ne s’agit pas de prêts et qu’aucun remboursement n’est requis ou obligatoire. Ces lettres devront souvent être notariées.

3. Vérification de l’emploi

Les prêteurs veulent aujourd’hui s’assurer qu’ils ne prêtent qu’à des emprunteurs ayant des antécédents professionnels stables. Votre prêteur voudra non seulement voir vos talons de paie, mais peut également appeler votre employeur pour vérifier que vous êtes toujours employé et pour vérifier votre salaire. Si vous avez récemment changé d’emploi, un prêteur voudra peut-être contacter votre ancien employeur. Les emprunteurs indépendants devront fournir des documents supplémentaires importants concernant leur entreprise et leurs revenus.

4. Autre documentation

Votre prêteur devra copier votre permis de conduire ou votre carte d’identité d’État et aura besoin de votre numéro de sécurité sociale et de votre signature, ce qui permettra au prêteur de retirer votre rapport de crédit.

Taux d’intérêt des prêts hypothécaires conventionnels

Les taux d’intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par l’État, tels que les prêts FHA (bien que ces prêts, qui obligent généralement les emprunteurs à payer des primes d’assurance hypothécaire, peuvent s’avérer tout aussi coûteux à long terme).

Le taux d’intérêt porté par une hypothèque conventionnelle dépend de plusieurs facteurs, y compris les conditions du prêt – sa durée, sa taille et si le taux d’intérêt est fixe ou ajustable – ainsi que les conditions économiques ou financières actuelles du marché. Les prêteurs hypothécaires fixent les taux d’intérêt en fonction de leurs anticipations d’inflation future; l’offre et la demande de titres adossés à des créances hypothécaires influencent également les taux.

Lorsque des fonds fédéraux plus élevé, les banques, à leur tour, répercutent les coûts plus élevés sur leurs clients, et les taux des prêts à la consommation, y compris ceux des prêts hypothécaires, ont tendance à augmenter.

Les points, les frais payés au prêteur (ou au courtier) sont généralement liés au taux d’intérêt: plus vous payez de points, plus votre taux d’intérêt est bas. Un point coûte 1% du montant du prêt et réduit votre taux d’intérêt d’environ 0,25%.

Le dernier facteur pour déterminer le taux d’intérêt est le profil financier de l’emprunteur individuel: patrimoine personnel, solvabilité et montant de l’acompte qu’il peut effectuer sur la résidence à financer.


Un acheteur qui prévoit vivre dans une maison pendant 10 ans ou plus devrait envisager de payer des points afin de maintenir les taux d’intérêt plus bas pendant toute la durée de l’hypothèque.

Considérations spéciales pour une hypothèque ou un prêt conventionnel

Ces types de prêts ne conviennent pas à tout le monde. Voici un aperçu des personnes susceptibles de bénéficier d’un prêt hypothécaire conventionnel et de celles qui ne le sont pas.

Qui peut se qualifier

Les personnes ayant un crédit établi et des rapports de crédit stellaires qui sont sur une base financière solide sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires classiques. Plus précisément, le candidat idéal doit avoir:

Pointage de crédit

Une cote de crédit est une représentation numérique de la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt. Les cotes de crédit comprennent les antécédents de crédit de l’emprunteur et le nombre de paiements en retard. Une cote de crédit d’au moins 680 et, de préférence, bien supérieure à 700 peut être requise pour l’approbation. De plus, plus le score est élevé, plus le taux d’intérêt du prêt est bas, les meilleures conditions étant réservées aux plus de 740 ans.

Dette-revenu

Un ratio d’endettement acceptable(DTI). Il s’agit de la somme de vos paiements mensuels de dette, tels que les cartes de crédit et les paiements de prêt, par rapport à votre revenu mensuel. Idéalement, le ratio dette / revenu devrait être d’environ 36% et pas plus de 43%. En d’autres termes, vous devriez consacrer moins de 36% de votre revenu mensuel au remboursement de la dette.

Acompte

Un acompte d’au moins 20% du prix d’achat de la maison facilement disponible. Les prêteurs peuvent accepter et acceptent moins, mais s’ils le font, ils exigent souvent que les emprunteurs souscrivent une assurance hypothécaire privée et paient ses primes mensuellement jusqu’à ce qu’ils atteignent au moins 20% de la valeur nette de la maison.

De plus, les hypothèques conventionnelles sont souvent le meilleur ou le seul recours pour les acheteurs qui veulent la résidence à des fins d’investissement, comme résidence secondaire ou qui veulent acheter une propriété de plus de 500 000 $.

Qui ne peut pas se qualifier

De manière générale, ceux qui débutent dans la vie, ceux qui ont un peu plus de dettes que la normale et ceux qui ont une cote de crédit modeste ont souvent du mal à se qualifier pour les prêts conventionnels. Plus précisément, ces prêts hypothécaires seraient difficiles pour ceux qui ont:

  • A subi une faillite ou une forclusion au cours des sept dernières années
  • Cotes de crédit inférieures à 650
  • DTI supérieurs à 43%
  • Moins de 20% voire 10% du prix d’achat de la maison pour un acompte

Cependant, si l’hypothèque vous est refusée, assurez-vous de demander par écrit les raisons de la banque. Vous pourriez être admissible à d’autres programmes qui pourraient vous aider à obtenir une approbation hypothécaire.

Par exemple, si vous n’avez pas d’antécédents de crédit et que vous êtes acheteur d’une première maison, vous pourriez être admissible à un prêt FHA. Les prêts FHA sont des prêts spécialement conçus pour les acheteurs d’une première maison. En conséquence, les prêts FHA ont des qualifications et des exigences de crédit différentes, y compris une mise de fonds inférieure.

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