18 avril 2021 4:11

Forclusion

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Qu’est-ce que la forclusion?

La forclusion est le processus juridique par lequel un prêteur tente de recouvrer le montant dû sur un prêt en souffrance en prenant possession et en vendant la propriété hypothéquée. En règle générale, le défaut est déclenché lorsqu’un emprunteur manque un certain nombre de paiements mensuels, mais cela peut également se produire lorsque l’emprunteur ne respecte pas les autres conditions du document hypothécaire.

Points clés à retenir

  • La forclusion est un processus juridique qui permet aux prêteurs de recouvrer le montant dû sur un prêt en souffrance en prenant possession et en vendant la propriété hypothéquée.
  • Le processus de saisie varie d’un État à l’autre, mais en général, les prêteurs essaient de travailler avec les emprunteurs pour les rattraper sur les paiements et éviter les saisies.
  • Le nombre moyen de jours pour le processus de saisie est de 673 jours; cependant, la chronologie varie considérablement d’un État à l’autre.

Comprendre la forclusion

Le processus de forclusion tire son fondement juridique d’un contrat d’hypothèque ou d’ acte de fiducie, qui donne au prêteur le droit d’utiliser une propriété comme garantie au cas où l’emprunteur ne respecterait pas les termes du document hypothécaire.

Bien que le processus varie d’un État à l’autre, le processus de forclusion commence généralement lorsqu’un emprunteur fait défaut ou rate au moins un paiement hypothécaire. Le prêteur envoie ensuite un avis de paiement manqué indiquant qu’il n’a pas reçu le paiement du mois.

Si l’emprunteur manque deux paiements, le prêteur envoie une mise en demeure. Bien que cela soit plus grave qu’un avis de paiement manqué, le prêteur peut toujours être disposé à prendre des dispositions pour que l’emprunteur rattrape les paiements manqués.

Le prêteur envoie un avis de défaut après 90 jours de paiements manqués. Le prêt est remis au service de saisie du prêteur et l’emprunteur dispose généralement de 90 jours supplémentaires pour régler les paiements et rétablir le prêt (c’est ce qu’on appelle la période de rétablissement).

À la fin de la période de rétablissement, le prêteur commencera à exclure si le propriétaire n’a pas compensé les paiements manqués.


Si votre prêt hypothécaire est soutenu par le gouvernement fédéral et que vous êtes en retard sur votre prêt hypothécaire en raison de difficultés financières liées au COVID-19, vous pourriez être admissible à suspendre les paiements, à l’origine aussi longtemps que 12 mois sans frais de retard, mais récemment prolongé par décret du président Biden jusqu’au 31 mars 2021.

Le processus de forclusion varie selon les États

Chaque État a des lois qui régissent le processus de forclusion, y compris les avis qu’un prêteur doit publier publiquement, les options du propriétaire pour actualiser le prêt et éviter la forclusion, ainsi que le calendrier et le processus de vente de la propriété.

Une forclusion – comme dans l’acte réel d’un prêteur saisissant une propriété – est généralement la dernière étape après un long processus de pré-forclusion. Avant la forclusion, le prêteur peut proposer plusieurs alternatives pour éviter la forclusion, dont beaucoup peuvent compenser les conséquences négatives d’une forclusion tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

Dans 22 États – dont la Floride, l’Illinois et New York – la forclusion judiciaire est la norme. C’est là que le prêteur doit passer par les tribunaux pour obtenir l’autorisation de forclusion en prouvant que l’emprunteur est délinquant. Si la forclusion est approuvée, le shérif local vend la propriété aux enchères au plus offrant pour essayer de récupérer ce que la banque est due, ou la banque devient propriétaire et vend la propriété par la voie traditionnelle pour récupérer ses pertes.

Les 28 autres États – dont l’Arizona, la Californie, la Géorgie et le Texas – utilisent principalement la forclusion non judiciaire, également appelée  pouvoir de vente. Ce type de forclusion a tendance à être plus rapide qu’une forclusion judiciaire, et il ne passe pas par les tribunaux à moins que le propriétaire ne poursuive le prêteur.

Combien de temps dure la forclusion?

Les propriétés saisies au troisième trimestre de 2020 (les données les plus récentes disponibles) avaient passé en moyenne 830 jours dans le processus de saisie, selon le US Foreclosure Market Report d’ATTOM Data Solutions, un fournisseur de données immobilières. Il s’agit d’une augmentation de 21,1% par rapport à la moyenne du trimestre précédent de 685 jours dans le processus de saisie, mais en légère baisse par rapport à 841 jours au troisième trimestre 2019.

Le nombre moyen de jours varie d’un État à l’autre en raison de la diversité des lois et des délais de saisie. Les États avec le nombre moyen de jours le plus long pour les propriétés saisies au troisième trimestre de 2020 étaient:

  • Hawaï (1741 jours)
  • New Jersey (1527 jours)
  • New York (1423 jours)

Les États ayant les délais moyens de saisie les plus courts au cours de la même période étaient:

  • Virginie (180 jours)
  • Minnesota (208 jours)
  • Alaska (213 jours)

Le graphique ci-dessous montre les jours moyens trimestriels avant la saisie depuis le premier trimestre de 2007.

Pouvez-vous éviter la forclusion?

Même si un emprunteur a manqué un paiement ou deux, il peut encore y avoir des moyens d’ éviter la forclusion. Certaines alternatives incluent:

  • Réintégration : Pendant la période de réintégration, l’emprunteur peut rembourser ce qu’il doit (y compris les paiements manqués, les intérêts et les pénalités) avant une date précise pour se remettre sur les rails de l’hypothèque.
  • Refinancement court : Il s’agit d’un type de refinancement où le nouveau montant du prêt est inférieur au solde impayé et le prêteur peut pardonner la différence pour aider l’emprunteur à éviter la forclusion.
  • Abstention spéciale : si l’emprunteur a des difficultés financières temporaires – telles que des factures médicales ou une diminution de son revenu – le prêteur peut accepter de réduire ou de suspendre les paiements pendant une durée déterminée.

La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.

Conséquences de la forclusion

Si une propriété ne se vend pas lors d’une vente aux enchères de forclusion ou si elle n’en a jamais subi une, les prêteurs – souvent des banques – prennent généralement possession de la propriété et peuvent l’ajouter à un portefeuille accumulé de propriétés saisies, également appelées  propriétés immobilières (REO ).

Les propriétés saisies sont généralement facilement accessibles sur les sites Web des banques. Ces propriétés peuvent être attrayantes pour les investisseurs immobiliers car, dans certains cas, les banques les vendent à un prix inférieur à leur valeur marchande, ce qui, bien entendu, affecte négativement le prêteur.

Pour l’emprunteur, une forclusion apparaît sur un rapport de crédit dans un délai d’un mois ou deux et y reste pendant sept ans à compter de la date du premier paiement manqué. Après sept ans, la forclusion est supprimée du rapport de crédit de l’emprunteur.

 

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