5 types de prêts hypothécaires risqués à éviter
L’une des plus grandes leçons que le monde a tirées du krach de 1987 et de l’ effondrement des subprimes de 2008 est que nous devons tous procéder avec prudence lorsque nous empruntons de l’argent pour acheter ou refinancer une maison. Le type de prêt hypothécaire que vous choisissez peut faire la différence entre être propriétaire de votre maison un jour dans le futur ou vous retrouver au milieu d’une forclusion ou même d’une faillite en plein milieu de la durée de votre prêt. Y a-t-il un moyen d’éviter de tomber dans ce dernier? Vous pouvez certainement le faire en choisissant le bon prêt hypothécaire, un prêt qui ne sera pas trop risqué pour vous. Dans cet article, nous discutons des types de prêts hypothécaires que les gens ont généralement du mal à suivre et nous expliquons pourquoi ils sont une mauvaise idée lorsqu’ils sont jumelés avec le mauvais emprunteur.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires ont tendance à être risqués lorsqu’ils sont associés au mauvais type d’emprunteur.
- Vous finirez par jeter plus d’argent par la fenêtre en intérêts avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 40 ans, même à un taux inférieur.
- Les taux d’intérêt hypothécaires à taux ajustable peuvent augmenter, ce qui signifie que vous paierez plus d’intérêts lorsqu’ils seront réinitialisés.
- Non seulement les taux hypothécaires d’intérêt seulement sont plus élevés que les autres, mais vous devrez également rembourser le capital à une certaine date.
- Les prêts hypothécaires à taux variable d’intérêt seulement combinent deux produits risqués en un produit tout aussi risqué.
Qu’est-ce qui rend un prêt hypothécaire risqué?
Beaucoup d’entre nous en sont venus à croire que certains types de prêts hypothécaires sont intrinsèquement risqués, principalement en raison de marché n’étaient pas particulièrement risqués pour les bons consommateurs. Une hypothèque risquée est en réalité un produit de prêt qui ne correspond pas à la capacité de l’emprunteur à le rembourser. Pendant la crise, certains types de prêts hypothécaires étaient mis en correspondance avec les mauvais emprunteurs, et les prêteurs les excitaient dans la perspective d’un refinancement. Cela peut avoir été vrai lorsque les prix des maisons augmentaient. Mais ce n’est pas le cas lorsque les valeurs chutent.
Les statistiques du marché du logement peu après la crise corroborent ces affirmations. Au deuxième trimestre de 2010, les prêts présentant le pourcentage le plus élevé de saisies étaient des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) subprime, selon le National Delinquency Survey de la Mortgage Bankers Association. Ces prêts avaient un taux de démarrage de saisie de 3,39%. Avec leurs taux d’intérêt changeants, les ARM sont un produit hypothécaire particulièrement risqué pour les emprunteurs dont la situation financière n’est pas idéale.
Voici les taux de début de forclusion pour d’autres produits hypothécaires, selon l’enquête:
- Prêts VA : 0,70%,
- Emprunts fixes de premier ordre: 0,71%
- Prêts FHA: 1,02%
- Bras principaux: 1,96%
- Crédits fixes subprime: 2,3%
Sur la base de ces données, tout type de prêt hypothécaire peut être une mauvaise idée pour un emprunteur subprime et les emprunteurs privilégiés ne sont pas à l’abri de problèmes s’ils ne comprennent pas les ARM. En fait, les emprunteurs qui ne sont pas financièrement adaptés pour eux peuvent même trouver certains prêts hypothécaires à taux fixe problématiques, comme nous le voyons dans le premier type de prêt hypothécaire risqué ci-dessous.
Prêts hypothécaires à taux fixe de 40 ans
Les emprunteurs qui ont des prêts hypothécaires à taux fixe peuvent avoir un faible taux de saisie, mais cela ne veut pas dire que ces prêts hypothécaires sont toujours une bonne idée. C’est parce que vous finissez par payer plus à long terme. Comment ça marche? C’est simple. Plus votre période d’emprunt est longue, plus vous finirez par payer d’intérêts.
Voici une situation hypothétique à démontrer. Disons que vous voulez acheter une maison de 200 000 $ avec un acompte de 10%. Le montant que vous devrez emprunter est de 180 000 $ (200 000 $ moins 20 000 $). Au taux d’intérêt de 5%, voici les mensualités et le montant total que vous paierez pour la maison selon différentes modalités si vous conservez le prêt pour sa durée de vie:
Donc, si vous ne refinancez pas et ne conservez pas le prêt tel quel, vous paierez 236 617,86 $ en intérêts uniquement à la fin de la période de 40 ans. Ceci est, bien sûr, une comparaison très simple. Le taux d’intérêt sera probablement plus bas pour le prêt de 15 ans et le plus élevé pour le prêt de 40 ans. Voici une comparaison plus réaliste utilisant des taux d’intérêt basés sur la durée du prêt:
Comme vous pouvez le voir dans le deuxième graphique, l’hypothèque de 40 ans a un intérêt supérieur de 0,6%, ce qui réduit votre facture mensuelle de 23 $ seulement, de 988 $ à 965 $. Cependant, cela vous coûtera 107 570,82 $ de plus sur la durée du prêt. La plupart des gens ne peuvent pas se permettre de jeter ce genre d’argent. La souscription d’un prêt hypothécaire de 40 ans augmente le risque de ne pas en avoir assez pour la retraite ou de ne pas être en mesure de payer les études collégiales de vos enfants, sans parler de tout autre scénario. Au mieux, vous renoncez à 107 570,82 $ que vous auriez pu dépenser en vacances, en électronique, en bons dîners et en autres dépenses. Qui veut faire ça?
Prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM)
Les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) ont un taux d’intérêt fixe pour une courte durée initiale pouvant aller de six mois à 10 ans. Ce taux d’intérêt initial, appelé taux teaser, est souvent inférieur au taux d’intérêt d’un prêt fixe de 15 ou 30 ans. Après le terme initial, le taux s’ajuste périodiquement. Cela peut être une fois par an, une fois tous les six mois ou même une fois par mois.
Les prêts à taux fixe plus court que leur durée sont sujets au risque de taux d’intérêt. Cela signifie que si les taux d’intérêt augmentent, vos paiements mensuels deviennent plus chers sous un ARM. Dans certains cas, c’est une dépense que vous ne pouvez tout simplement pas vous permettre. Ce degré d’imprévisibilité qui accompagne les ARM est un problème pour de nombreuses personnes, en particulier pour ceux qui ont un revenu fixe ou qui ne s’attendent pas à ce que leurs revenus augmentent. Les ARM deviennent encore plus risqués avec les hypothèques jumbo, car plus votre capital est élevé, plus un changement de taux d’intérêt affectera votre paiement mensuel.
Gardez à l’esprit, cependant, que les taux d’intérêt ajustables n’augmentent pas seulement. Ils peuvent également baisser, ce qui peut diminuer votre paiement mensuel. Les ARM peuvent donc être une bonne option si vous prévoyez une baisse des taux d’intérêt à l’avenir. Bien sûr, vous ne pouvez pas prédire l’avenir.
Prêts hypothécaires à intérêt seulement
Si vous contractez un prêt hypothécaire à intérêt seulement, vous pouvez pousser le paiement du solde du capital à une date ultérieure, ce qui signifie que vous n’êtes responsable que de payer les intérêts sur l’hypothèque pour la première fois pendant cinq à dix ans, ce qui vous permet de payer un paiement hypothécaire mensuel moins élevé pendant cette période.
Dans de nombreux cas, les prêts hypothécaires à intérêt seulement exigent un paiement forfaitaire pour le solde du capital à une certaine date.
Si vous avez une source de revenu irrégulière ou si vous savez que vos revenus augmenteront considérablement à l’avenir, une hypothèque à intérêt seulement peut être une bonne idée pour vous. Ou peut-être êtes-vous un coûts de possession et ne posséder la maison que pour une courte période de temps.
Bien sûr, il y a un inconvénient. Le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire à intérêt seulement a tendance à être plus élevé que le taux que vous paieriez sur un prêt hypothécaire à taux fixe conventionnel, car les gens font plus souvent défaut sur ces prêts. Et si vous n’êtes pas financièrement sophistiqué, ces prêts hypothécaires peuvent être extrêmement risqués pour l’une ou plusieurs des raisons suivantes:
- Vous ne pouvez pas vous permettre des paiements mensuels nettement plus élevés à la fin de la période d’intérêt seulement. Vous paierez toujours des intérêts, mais vous rembourserez également le capital sur une période plus courte qu’avec un prêt à taux fixe.
- Vous ne pouvez pas refinancer parce que vous avez peu ou pas de valeur nette du logement.
- Vous ne pouvez pas vendre parce que vous avez peu ou pas de valeur nette immobilière et que les prix des maisons baissent, vous mettant sous l’eau.
- Les emprunteurs qui ont des prêts à intérêt seulement pour la durée du prêt paient beaucoup plus d’intérêts qu’ils ne le feraient avec une hypothèque conventionnelle.
- Selon la façon dont le prêt est structuré, vous pouvez être confronté à un paiement important du principal à la fin de la durée du prêt.
N’importe lequel de ces problèmes pourrait vous faire perdre la maison dans le pire des cas si vous n’êtes pas un candidat viable pour un prêt hypothécaire à intérêt seulement. Si vous êtes dans le clair et qu’aucune de ces conditions ne s’applique, le prêt pourrait tout simplement vous coûter beaucoup plus que ce que vous devez vraiment payer pour être propriétaire.
ARM à intérêt uniquement
Il existe également un autre produit à taux d’ intérêt uniquement sur le marché: l’ hypothèque à taux variable d’intérêt seulement. Comme un ARM ordinaire, le taux d’intérêt peut augmenter ou diminuer en fonction des taux d’intérêt du marché. Essentiellement, l’ARM à intérêt seulement prend deux types de prêts hypothécaires potentiellement risqués et les combine en un seul produit risqué.
Voici un exemple du fonctionnement de ce produit. L’emprunteur ne paie les intérêts à un taux fixe que pendant les cinq premières années. Pendant les cinq prochaines années, l’emprunteur continue ses paiements d’intérêts seulement, mais le taux d’intérêt s’ajuste annuellement en fonction des taux d’intérêt du marché. Cela signifie que le taux d’intérêt peut augmenter ou diminuer. Pour le reste de la durée du prêt, disons 20 ans, l’emprunteur rembourse un montant fixe de principal chaque mois plus les intérêts chaque mois à un taux d’intérêt qui change chaque année.
Beaucoup de gens n’ont tout simplement pas les moyens financiers ou émotionnels de résister à l’incertitude qui accompagne les ARM à intérêt uniquement.
Prêts à faible acompte
Ne déposer que 3,5% parce que vous n’êtes pas prêt à vous séparer de beaucoup d’argent peut sembler un risque minime. Et cela peut être vrai. En fait, les prêts VA et les prêts de la Federal Housing Administration ( prêts FHA) – qui ont des exigences de paiement respectives de 0% et 3,5% – ont certains des taux de début de forclusion les plus bas. Mais le problème avec une mise de fonds faible est que si les prix des maisons baissent, vous pouvez vous retrouver dans une situation où vous ne pouvez ni vendre ni refinancer.
Si vous avez suffisamment d’argent à la banque, vous pouvez vous racheter votre prêt hypothécaire, mais la plupart des gens qui versent de faibles acomptes sur leur maison n’ont pas de réserves de liquidités importantes.
La ligne de fond
Alors que la plupart des prêts que certains prêteurs hypothécaires pourraient considérer comme étant vraiment à haut risque, comme le bras ARM à intérêt seulement, ne sont plus sur le marché, il existe encore de nombreuses façons de se retrouver avec une mauvaise hypothèque si vous vous inscrivez à. un produit qui ne vous convient vraiment pas.