18 avril 2021 5:17

Pourquoi les bulles du marché du logement éclatent

Table des matières

Développer

  • Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?
  • Causes des bulles sur le marché du logement
  • Forces qui font éclater la bulle
  • Le krach du marché du logement de 2007-2008
  • Réversion moyenne
  • Estimations de l’appréciation des prix
  • La ligne de fond

Contrairement au marché boursier où les gens comprennent et acceptent le risque que les prix baissent de temps en temps – parfois gravement – beaucoup de gens qui achètent une maison ne pensent pas vraiment que la valeur de leur maison diminuera jamais autant.

En effet, historiquement, le marché immobilier n’a pas été affecté par les bulles de prix par rapport aux autres classes d’actifs. Cela pourrait être dû en partie aux coûts de transaction élevés associés à l’achat d’une maison, sans parler des coûts de possession et d’entretien d’une maison, qui découragent tous les comportements spéculatifs. Cependant, les marchés du logement traversent parfois des périodes d’exubérance irrationnelle et voient les prix augmenter rapidement avant de redescendre.

Dans cet article, nous discuterons des causes des bulles des prix des logements, des déclencheurs qui font éclater les bulles immobilières et des raisons pour lesquelles les acheteurs devraient se tourner vers les moyennes à long terme lorsqu’ils prennent des décisions critiques en matière de logement.

Points clés à retenir

  • Les bulles immobilières sont des périodes temporaires de mois ou d’années caractérisées par une forte demande, une offre faible et des prix gonflés au-dessus des fondamentaux.
  • Ces bulles sont causées par divers facteurs, notamment la prospérité économique croissante, les taux d’intérêt bas, une offre de produits hypothécaires plus large et un crédit facile d’accès.
  • Les forces qui font éclater une bulle immobilière comprennent un ralentissement de l’économie, une hausse des taux d’intérêt et une baisse de la demande.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?

Avant d’entrer dans les causes des bulles immobilières et ce qui les fait éclater, il est important de comprendre une bulle immobilière en soi. Celles-ci commencent généralement par une hausse de la demande de logements, malgré une quantité limitée de stocks disponibles.

La demande augmente encore lorsque les spéculateurs entrent sur le marché, ce qui agrandit la bulle à mesure qu’ils prennent des propriétés d’investissement et des retournements de valeur. Avec une offre limitée et une demande tellement nouvelle, les prix augmentent naturellement.

Les bulles immobilières ont un impact direct sur le secteur immobilier, mais aussi sur les propriétaires et leurs finances personnelles. L’impact qu’une bulle peut avoir sur l’économie (par exemple, sur les taux d’intérêt, les normes de prêt et les pratiques de titrisation ) peut forcer les gens à trouver des moyens de suivre leurs versements hypothécaires lorsque les temps tournent soudainement et se compliquent. Certains devront peut-être même creuser plus profondément dans leurs poches, en utilisant des fonds d’épargne et de retraite uniquement pour garder leur maison. D’autres feront faillite et forclos.

Toute bulle n’est normalement qu’un événement temporaire. Bien que les bulles sur les marchés boursiers puissent se produire plus fréquemment, les bulles immobilières peuvent persister beaucoup plus longtemps, selon le Fonds monétaire international (FMI), et durer plusieurs années.

Causes des bulles sur le marché du logement

Le prix du logement, comme le prix de tout bien ou service sur un marché libre, est régi par la loi de l’offre et de la demande. Lorsque la demande augmente ou que l’offre diminue, les prix augmentent. En l’absence de catastrophe naturelle, qui peut réduire l’offre immédiate de logements, les prix augmentent lorsque la demande a tendance à dépasser les tendances de l’offre. L’offre de logements peut également être lente à réagir à l’augmentation de la demande, car la construction ou la réparation d’une maison prend beaucoup de temps et, dans les zones très développées, il n’y a tout simplement plus de terrain sur lequel construire. Donc, s’il y a une augmentation soudaine ou prolongée de la demande, les prix sont sûrs d’augmenter.

Une fois qu’il est établi qu’une hausse des prix des logements supérieure à la moyenne est initialement provoquée par un choc de demande, nous devons nous demander quelles sont les causes de cette augmentation de la demande. Il existe plusieurs possibilités:

  • Une augmentation de l’activité économique générale et une prospérité accrue qui mettent plus de revenu disponible dans les poches des consommateurs et encouragent l’accession à la propriété
  • Une augmentation de la population ou du segment démographique de la population entrant sur le marché du logement
  • Un niveau général bas des taux d’intérêt, en particulier des taux d’intérêt à court terme, qui rend les logements plus abordables
  • Produits hypothécaires innovants ou nouveaux avec des versements mensuels initiaux peu élevés qui rendent les maisons plus abordables pour les nouveaux segments démographiques
  • Accès facile au crédit – souvent avec des normes de souscription moins strictes – qui amène également plus d’acheteurs sur le marché
  • Obligations hypothécaires structurées ( MBS ) à haut rendement, comme l’exigent les investisseurs de Wall Street, qui mettent davantage de crédit hypothécaire à la disposition des emprunteurs
  • Une évaluation erronée potentielle du risque par les prêteurs hypothécaires et les investisseurs en obligations hypothécaires qui élargit la disponibilité du crédit pour les emprunteurs
  • La relation à court terme entre un courtier hypothécaire et un emprunteur dans laquelle les emprunteurs sont parfois incités à prendre des risques excessifs
  • Un manque de littératie financière et une prise de risque excessive de la part des emprunteurs hypothécaires.
  • Comportement spéculatif et risqué des acheteurs et des investisseurs immobiliers, alimenté par des estimations irréalistes et insoutenables de l’appréciation des prix des logements.
  • Une augmentation du retournement à la maison.

Chacune de ces variables peut se combiner pour provoquer le décollage d’une bulle immobilière. En effet, ces facteurs ont tendance à se nourrir les uns des autres. Une discussion détaillée de chacun est hors de la portée de cet article. Nous rappelons simplement qu’en général, comme toutes les bulles, une hausse de l’activité et des prix précède une prise de risque excessive et un comportement spéculatif de tous les acteurs du marché – acheteurs, emprunteurs, prêteurs, constructeurs et investisseurs.

Forces qui font éclater la bulle

La bulle éclate finalement lorsque la prise de risque excessive devient omniprésente dans tout le système immobilier et que les prix ne reflètent plus rien de proche des fondamentaux. Cela se produira alors que l’offre de logements continue d’augmenter en réponse à la hausse de la demande antérieure. En d’autres termes, la demande diminue tandis que l’offre augmente encore, ce qui entraîne une forte baisse des prix car il ne reste plus personne à payer pour encore plus de maisons et des prix encore plus élevés.

Cette prise de conscience du risque dans tout le système est déclenchée par les pertes subies par les propriétaires, les prêteurs hypothécaires, les investisseurs hypothécaires et les investisseurs immobiliers. Ces réalisations pourraient être précipitées par un certain nombre de choses:

  • Une augmentation des taux d’intérêt qui met l’accession à la propriété hors de portée de certains acheteurs et, dans certains cas, rend la maison qu’une personne possède actuellement inabordable. Cela conduit souvent à un défaut de paiement et à une forclusion, ce qui finit par s’ajouter à l’offre actuelle disponible sur le marché.
  • Un ralentissement de l’activité économique générale qui entraîne une diminution du revenu disponible, des pertes d’emplois ou moins d’emplois disponibles, ce qui diminue la demande de logements. Une récession est particulièrement dangereuse.
  • La demande est épuisée, ce qui ramène l’offre et la demande à l’équilibre et ralentit le rythme rapide de l’appréciation du prix des maisons sur lequel certains propriétaires, en particulier les spéculateurs, comptent pour rendre leurs achats abordables ou rentables. Lorsque l’appréciation rapide des prix stagne, ceux qui comptent sur elle pour acheter leur maison risquent de perdre leur maison, ce qui accroît l’offre sur le marché.

En fin de compte, lorsque les pertes augmentent, les normes de crédit sont resserrées, les emprunts hypothécaires faciles ne sont plus disponibles, la demande diminue, l’offre augmente, les spéculateurs quittent le marché et les prix baissent.

Le krach du marché du logement de 2007-2008

Au milieu des années 2000, l’économie américaine a connu une bulle immobilière généralisée qui a eu un impact direct sur le déclenchement de la Grande Récession. À la suite de la bulle Internet, les valeurs de l’immobilier ont commencé à grimper, alimentant une augmentation de l’accession à la propriété chez les acheteurs spéculatifs, les investisseurs et les autres consommateurs. Des taux d’intérêt bas et des normes de prêt assouplies – y compris des conditions de mise de fonds extrêmement faibles – ont permis à des personnes qui n’auraient autrement jamais pu acheter une maison de devenir propriétaires. Cela a fait grimper encore plus les prix des maisons.

Mais de nombreux investisseurs spéculatifs ont arrêté d’acheter parce que le risque devenait trop élevé, ce qui poussait d’autres acheteurs à se retirer du marché. En effet, il s’est avéré que lorsque l’économie s’est détériorée, un grand nombre d’emprunteurs à risque se sont retrouvés incapables de payer leurs hypothèques mensuelles. Ceci, à son tour, a provoqué une baisse des prix. Les titres adossés à des hypothèques ont été vendus en quantités massives, tandis que les défauts de paiement et les saisies hypothécaires ont atteint des niveaux sans précédent.



La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.

Réversion moyenne

Trop souvent, les propriétaires font l’erreur préjudiciable de supposer que les performances récentes des prix se poursuivront dans le futur sans d’abord prendre en compte les taux à long terme d’appréciation des prix et le potentiel de retour à la moyenne.

Les lois de la physique stipulent que lorsqu’un objet – qui a une densité supérieure à l’air – est propulsé vers le haut, il revient finalement sur la terre parce que les forces de gravité agissent sur lui. Les lois de la finance stipulent de la même manière que les marchés qui traversent des périodes d’appréciation ou de dépréciation rapide des prix reviendront, avec le temps, à un niveau de prix qui les alignera sur ce que leur taux moyen d’appréciation à long terme indique qu’ils devraient être. C’est ce qu’on appelle le retour à la moyenne.

Les prix sur le marché du logement suivent également cette tendance au retour à la moyenne. Après des périodes d’appréciation rapide des prix ou, dans certains cas, de dépréciation, ils reviennent là où leurs taux d’appréciation moyens à long terme indiquent qu’ils devraient être. La réversion moyenne des prix immobiliers peut être rapide ou progressive. Les prix des maisons peuvent évoluer rapidement jusqu’à un point qui les ramène à la moyenne à long terme, ou ils peuvent rester constants jusqu’à ce que la moyenne à long terme les rattrape.

La valeur théorique indiquée ci-dessus a été obtenue en calculant l’augmentation trimestrielle moyenne en pourcentage de l’indice des prix des logements entre le premier trimestre de 1985 et le quatrième trimestre de 1998, moment approximatif auquel les prix des logements ont commencé à augmenter rapidement au-dessus de la tendance à long terme.. L’augmentation trimestrielle moyenne calculée en pourcentage a ensuite été appliquée à la valeur de départ indiquée dans le graphique et à chaque valeur subséquente pour dériver la valeur théorique de l’indice des prix du logement.

Estimations de l’appréciation des prix

Trop d’acheteurs de maisons n’utilisent que les performances récentes des prix comme points de repère pour ce à quoi ils s’attendent au cours des prochaines années. Sur la base de leurs estimations irréalistes, ils prennent des risques excessifs. Cette prise de risque excessive est généralement associée au choix d’une hypothèque et à la taille ou au coût de la maison que le consommateur achète.

Il existe plusieurs produits hypothécaires qui sont fortement commercialisés auprès des consommateurs et conçus pour être des prêts à relativement court terme. Les emprunteurs choisissent ces prêts hypothécaires en fonction de l’espoir qu’ils seront en mesure de refinancer cette hypothèque dans un certain nombre d’années, et ils pourront le faire en raison de la valeur nette de leur maison à ce moment-là.

Toutefois, l’évolution récente des prix des logements n’est généralement pas une bonne prédiction de l’évolution future des prix des logements. Les acheteurs devraient se tourner vers les taux à long terme d’appréciation du prix des logements et tenir compte du principe financier du retour à la moyenne lorsqu’ils prennent des décisions de financement importantes. Les spéculateurs devraient faire de même.

Bien que prendre des risques ne soit pas intrinsèquement mauvais et, en fait, prendre des risques est parfois nécessaire et souhaitable, la clé pour prendre une bonne décision fondée sur les risques est de comprendre et de mesurer les risques en faisant des estimations financièrement solides. Cela s’applique particulièrement à la décision financière la plus importante et la plus importante que prennent la plupart des gens: l’achat et le financement d’une maison.

La ligne de fond

Un principe simple et important de la finance est le retour à la moyenne. Bien que les marchés du logement ne soient pas aussi sujets aux bulles que certains marchés, des bulles immobilières existent. Les moyennes à long terme fournissent une bonne indication de l’endroit où les prix des logements finiront par finir pendant les périodes d’appréciation rapide suivies par des prix stagnants ou en baisse. Il en va de même pour les périodes d’ appréciation des prix inférieure à la moyenne.