Comment obtenir un prêt pour transformer une maison - KamilTaylan.blog
18 avril 2021 5:54

Comment obtenir un prêt pour transformer une maison

Table des matières

Développer

  • Les coûts de retournement des maisons
  • Prêts d’argent dur
  • Argent dur vs conventionnel
  • Où chercher des prêteurs
  • Prêteurs privés
  • Comment contrôler un prêteur privé
  • Prêteurs privés en ligne
  • Financement participatif
  • Sites de financement participatif
  • Inconvénients du financement participatif
  • La ligne de fond

Le retournement de maisonest à son plus haut niveau depuis 2007 grâce à la hausse des prix des maisons et à la disponibilité accrue de financement. De plus, une offre limitée aide les nageoires à réaliser des bénéfices plus élevés maintenant qu’ils ne le faisaient après la crise du logement de 2008-2009, lorsque les saisies ont inondé le marché immobilier.

Points clés à retenir

  • Il en coûte généralement plus cher de retourner une maison que d’en acheter une comme maison.
  • Les prêteurs considèrent le retournement comme une proposition risquée et ne fonctionnent généralement pas avec des palmes inexpérimentées.
  • Les prêteurs d’argent dur peuvent être trouvés en ligne et ont des termes de moins d’un an avec des taux d’intérêt de 12% à 18%, plus deux à cinq points.
  • Pensez à vérifier les prêteurs privés en parlant à d’autres nageoires.
  • Les flippers peuvent essayer des sites de financement participatif pour financer leurs investissements.

Les coûts de retournement des maisons

Bien que l’achat, la réparation et la revente rapide de propriétés puissent être lucratifs, il faut beaucoup plus d’argent pour retourner une maison que pour simplement acheter une maison dans laquelle vous voulez vivre. Non seulement vous avez besoin d’argent pour devenir propriétaire, mais vous avez également besoin de fonds de rénovation et de moyens pour couvrir les impôts fonciers, les services publics et l’assurance habitation à partir du jour de la clôture de la vente, en passant par les travaux de réadaptation et jusqu’au jour de la vente. Des taux d’ imposition à court terme sur les gains en capital de 10% à 37%, selon votre tranche d’imposition fédérale, réduiront les bénéfices que vous gagnez sur les propriétés que vous retournez dans un délai d’un an ou moins.2

Si vous n’avez pas de liquidités à investir, vous lancer dans le retournement de maison n’est pas une proposition facile. Ce n’est pas en 2005 que quiconque est capable de brouillard sur un miroir peut obtenir un prêt hypothécaire sans rien versé. Même si vous êtes admissible à un prêt avec mise de fonds, vous paierez plus lorsque vous empruntez pour financer un flip que lorsque vous empruntez pour acheter une résidence principale. C’est parce que les prêteurs considèrent le retournement comme une proposition plus risquée.

De plus, de nombreux prêteurs ne travailleront pas avec des palmes inexpérimentées. Ils voudront voir que vous avez réussi à vendre au moins une maison dans un but lucratif. D’autres travailleront avec un flipper inexpérimenté mais factureront des frais et des intérêts plus élevés.


Avertissement: Les prêteurs nommés et décrits dans cet article sont présentés à titre informatif uniquement. Ni Investopedia ni l’auteur n’endossent l’une de ces sociétés. Les emprunteurs devraient faire leurs propres recherches avant de déterminer si l’un de ces prêteurs est un bon choix pour leurs besoins de financement particuliers.

Prêts d’argent dur

Les experts ne sont pas d’accord sur la façon dont l’argent dur tire son nom. Certains disent qu’il fait référence au fait qu’il est beaucoup plus cher que le financement traditionnel et qu’il a des conditions «plus dures». D’autres disent que c’est parce qu’il finance des maisons qui sont «difficiles» à financer pour les prêteurs conventionnels. Pourtant, d’autres disent que le terme décrit la garantie du prêt, comme dans un actif dur, qui, dans ce cas, est l’immobilier.

Quelles que soient les origines du terme, les prêts d’argent dur ont généralement des durées de moins d’un an et des taux d’intérêt de 12% à 18%, plus deux à cinq points. Un point est égal à 1% du montant du prêt, donc si vous empruntez 112 000 $ et que le prêteur facture deux points, vous paierez 2% de 112 000 $, soit 2 240 $. Plutôt que de payer des points à la clôture, comme vous le feriez avec un prêt hypothécaire conventionnel, vous n’aurez peut-être pas à payer de points jusqu’à ce que la maison se vende avec un prêt d’argent dur – la seule chose douce à propos de cet argent dur.

Les prêteurs d’argent dur basent le montant que vous pouvez emprunter sur la valeur après réparation (ARV) de la maison. Si une maison coûte 80 000 $ mais que l’ARV est de 160 000 $ et que vous pouvez emprunter jusqu’à 70% d’ARV, vous pouvez emprunter 112 000 $. Après avoir payé le prix d’achat de 80000 $, il vous restera 32000 $ pour les frais de clôture (bien que vous puissiez peut-être négocier pour que le vendeur de la maison les paie), les frais de prêteur, la réadaptation, les frais de portage et les frais de vente tels que la mise en scène, le marketing, et les commissions des agents immobiliers. Si vous pouvez vous en tenir à ce budget, vous n’aurez pas besoin d’argent de votre poche pour retourner la maison.

Les 2 240 $ en points occuperont une part importante de ce budget de 32 000 $, cependant, et si vous payez des intérêts de 15% pendant six mois, votre coût d’intérêt total sur 112 000 $ sera de 8 400 $. Les prêteurs d’argent dur s’attendent généralement à des paiements mensuels d’intérêts seulement pendant que le prêt est impayé, mais certains peuvent permettre aux intérêts de s’accumuler et ne pas exiger qu’ils soient payés jusqu’à ce que le flip soit terminé. Après ces deux grosses dépenses, vous n’aurez que 21 360 $ pour tout le reste, moins si vous deviez payer les frais de clôture. Mais si la maison se vend vraiment à 160 000 $, vous envisagez un bénéfice de 48 000 $, moins les impôts, pour six mois de travail, potentiellement sans faire un seul chèque à partir de votre propre compte bancaire.

Argent dur et prêts conventionnels

Lucas Machado, président de House Heroes, un groupe d’investisseurs immobiliers qui renverse des maisons en Floride et finance des prêts d’argent dur, dit que les prêts d’argent dur sont faciles d’une autre manière: le manque de paperasserie bureaucratique. Contrairement aux banques conventionnelles, les prêteurs ne sont pas liés par des directives concernant la forme de l’immobilier. «Les propriétés en mauvais état ne satisfont pas aux directives du financement hypothécaire traditionnel. Les prêteurs d’argent dur, quant à eux, s’attendent à prêter sur des maisons en mauvais état », dit Machado.

Plutôt, «les prêteurs d’argent dur décident de consentir ou non le prêt en évaluant la solidité de l’accord et la fiabilité du flipper», dit Machado. Si le coût d’achat et de réparation par rapport à la valeur de revente a du sens et que le flipper de la maison est digne de confiance, un prêteur d’argent dur accordera le prêt.

En évaluant le flipper, les prêteurs d’argent dur ne sont généralement pas préoccupés par les qualifications des emprunteurs telles que les ratios d’endettement et les cotes de crédit. Dans certains cas, ils voudront peut-être consulter les documents d’un demandeur tels que les déclarations de revenus, les relevés bancaires et les rapports de solvabilité. Ils ne se soucient pas non plus de l’emprunt de fonds de mise de fonds (une autre différence avec les prêteurs conventionnels). Après tout, « Si le flipper fait défaut, le prêteur d’argent dur peut saisir, prendre possession de la maison et la vendre de manière rentable », note Machado.

Un prêteur d’argent dur, semblable à une banque, détiendra le Senna House Buyers, l’une des plus grandes sociétés d’achat de logements à Houston.

Où chercher des prêteurs

Un endroit pour trouver un prêteur d’argent dur est en ligne. À titre d’exemple, Lima One Capital travaillera avec de nouvelles palmes et prêtera jusqu’à 90% du prêt au coût ou jusqu’à 75% du prêt-à-ARV. Les frais et les taux d’intérêt diminuent avec l’expérience de retournement de l’emprunteur. Lima One prête dans la plupart des États avec des taux et des frais variant selon les États.

En général, attendez-vous à payer:

  • Si vous avez terminé jusqu’à un tour au cours des 24 derniers mois, vous aurez des frais de montage de 3,5% et un taux d’intérêt de 12%
  • Avec deux à quatre flips à votre actif, des frais de montage de 3% et un taux d’intérêt de 11%
  • Pour cinq flips ou plus terminés, vous verrez des frais de montage de 2% et un taux d’intérêt de 9,99%

Les emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure à 680 pourront emprunter un peu moins et payeront les coûts les plus élevés. La cote de crédit minimale est de 630. De plus, Lima One Capital exige un acompte de 10% et offre des conditions de remboursement allant jusqu’à 13 mois.

Un deuxième exemple vient de LendingHome. Cette firme propose des prêts fixes pouvant atteindre 90% du prix d’achat et 100% des frais de rénovation. Les emprunteurs doivent soumettre des relevés bancaires pour montrer qu’ils peuvent couvrir l’acompte et les frais de clôture. Les autres exigences comprennent un contrat d’achat, une liste des projets de réparation et de retournement antérieurs, la documentation de la propriété et l’acompte. Les taux d’intérêt varient généralement de 7,5% à 12%. Il y a des frais de demande de 199 $ pour couvrir les frais de souscription de prêts à des tiers. LendingHome facture également des frais de montage, des frais d’évaluation, des frais de titre et d’ entiercement, et la société retient les fonds de réadaptation jusqu’à ce que les rénovations soient terminées.

Le président de House Heroes, Lucus Machado, suggère de contacter les associations locales d’investissement immobilier, les investisseurs locaux et les agents immobiliers locaux pour trouver des prêteurs physiques et d’argent dur. Mais il n’y a peut-être pas beaucoup de place à négocier, en particulier sur les points et les taux d’intérêt. Au cours des dernières années, note Machado, il y a eu tellement d’occasions de prêter de l’argent qu’il n’est pas nécessaire de conclure un accord. «Pourquoi [devriez-vous] contracter un prêt à un rendement inférieur aujourd’hui, alors que vous rencontrerez probablement une autre opportunité demain?» il demande.

Prêteurs privés

«Un prêteur privé est simplement une personne disposant d’un capital substantiel à vous prêter», déclare Mat Trenchard, les acheteurs de Senna House. «Vous seriez surpris du nombre de personnes qui cherchent à prêter de l’argent qu’elles ont économisé. Ils fonctionneront un peu comme un HML [prêteur d’argent dur], sauf que vous pouvez généralement obtenir de meilleurs taux et conditions. »

Trenchard dit que les prêteurs privés peuvent être plus ouverts à la négociation des conditions de paiement que les prêteurs d’argent dur. Ils peuvent même être disposés à agir en tant que partenaire sur la transaction et à prendre une part des bénéfices en échange de ne pas facturer d’intérêts.

«La clé pour le flipper inexpérimenté est d’avoir confiance lors de la négociation», dit Trenchard. «Ils ont besoin de réseauter et de parler à d’autres nageoires de ce qu’ils ont l’habitude de payer et de savoir qu’ils peuvent s’en aller. Ne pensez pas, parce que vous n’avez pas pu parvenir à un accord avec le premier prêteur à qui vous parlez, que vous ne trouverez pas l’argent pour un accord. »

Vous pouvez rechercher des prêteurs privés lors d’événements de réseautage immobilier local. Ces personnes peuvent facturer 8% à 12%, plus zéro à deux points par rapport aux 12% à 15% d’un prêteur d’argent dur avec deux à cinq points, dit Trenchard. Comme un prêteur d’argent dur ou une banque, ils prendront un privilège de première position sur la maison.

Comment contrôler un prêteur privé

Les flippers professionnels expérimentés disent que la meilleure façon de mesurer un prêteur privé que vous envisagez est de parler avec d’autres flippers – que vous trouverez également lors d’événements de réseautage immobilier – et de leur demander s’ils ont de l’expérience avec ces prêteurs. Quelle a été la rapidité du redressement? Quel prix ont-ils reçu? Dans quelle mesure le prêteur a-t-il été réactif? Vous pouvez également demander des références et les appeler.

Le pire des cas est généralement qu’un accord échoue parce que le prêteur ne fournit pas le financement promis et que l’acheteur perd son dépôt d’ argent sérieux. Une autre possibilité est d’être surpris à la table de règlement par des frais de prêteur imprévus. Il y a aussi la possibilité de batailles juridiques sur les conditions du contrat ou d’un prêteur essayant d’attraper un emprunteur en défaut afin qu’il puisse saisir la propriété. Ce sont toutes de bonnes raisons de consulter un prêteur avant de signer quoi que ce soit.

«Cela dit, rappelez-vous que dans ce genre de transaction, le prêteur échange beaucoup d’argent en échange de quelques feuilles de papier signées – des documents de prêt. Ce n’est pas une mauvaise affaire pour l’emprunteur », dit Machado.

Prêteurs privés en ligne

Techniquement, un prêteur privé est un ami, un membre de la famille ou une autre personne qui ne fait pas une entreprise en prêtant de l’argent mais qui accepte de vous donner du financement, explique Brian Davis, cofondateur de SparkRental et investisseur immobilier avec 15 propriétés.. Certaines entreprises peuvent se qualifier de prêteurs privés simplement parce qu’elles appartiennent à des intérêts privés. Comme les prêteurs d’argent dur, vous pouvez également les trouver sur Internet.

5 Arch Funding, basé à Irvine, en Californie, travaille avec des palmes expérimentées dans 30 États. Il offre des taux d’intérêt à un chiffre pour les prêts à taux fixe.

Anchor Loans, une société basée à Calabasas, en Californie, peut conclure des transactions sur un large éventail de types de propriétés à des taux d’intérêt compétitifs dans 47 États. Les conditions varient selon les États. En Californie, par exemple, les prêts sont disponibles avec des taux d’intérêt de 8% à 13%, en fonction du prêt-valeur et de l’expérience de l’emprunteur, avec des frais de montage de 2% à 3% et des conditions de prêt de six à 12 mois sans remboursement anticipé. les sanctions. Les palmes peuvent emprunter jusqu’à 70% des ARV de la maison. Un acompte d’au moins 10% à 20% du coût d’acquisition est requis. Les emprunteurs doivent avoir fait leurs preuves d’au moins cinq flips au cours des 18 mois précédents. Les prêts d’ancrage envisageront des prêts à des sociétés qualifiéeset à des sociétés à responsabilité limitée (LLC) à plusieurs membres avec moins de cinq flips. Le financement peut arriver en deux jours à deux semaines et prend généralement une semaine, selon le site Web de la société.

Financement participatif

Le financement participatif s’appuie sur un groupe d’individus et / ou d’institutions divers pour financer collectivement des prêts. Chaque prêteur, appelé investisseur, fournit un petit pourcentage du prêt de l’emprunteur et perçoit des intérêts sur cet argent.

Les sites de financement participatif traditionnels comme Prosper ne sont pas axés sur l’achat et le retournement de maisons. Le montant maximal du prêt de 40 000 $ de Prosper est destiné à des projets tels que la rénovation domiciliaire, la consolidation de dettes et le financement des petites entreprises. C’est là qu’interviennent les sites de financement participatif spécialisés pour les flippers immobiliers résidentiels. Certains préfinancent votre prêt, ce qui signifie que l’entreprise clôturera rapidement votre prêt avec son propre argent en attendant que les investisseurs financent, tandis que d’autres ne le feront pas. votre prêt jusqu’à ce que les investisseurs l’aient entièrement financé. Cela peut signifier une fermeture plus lente ou aucune fermeture.

«Les sites Web de financement participatif occupent un créneau similaire à celui des prêteurs d’argent dur», dit Davis. «Ils sont relativement chers, mais prêteront aux investisseurs immobiliers quel que soit le nombre de prêts hypothécaires qu’ils détiennent, et se concentreront fortement sur la garantie et la qualité de la transaction elle-même.»

Sites de financement participatif

Groundfloor offre des prêts de 75000 $ à 2 millions de dollars avec le financement jusqu’à 90% des SLD (100% des coûts de rénovation), des fermetures en seulement sept jours, aucun paiement pendant la durée du prêt et aucune déclaration de revenus ou relevé bancaire requis pour prêts inférieurs à un demi-million. Les taux d’intérêt varient de 5,4% à 26%. Les emprunteurs doivent payer au moins trois mois d’intérêts, même s’ils remboursent le prêt plus tôt. Les frais de clôture typiques sont de 500 $ à 1 500 $, et Groundfloor facture de deux à quatre points par prêt. Tous les points et frais peuvent être ajoutés au prêt. Le rez-de-chaussée ne fonctionne généralement pas avec des palmes inexpérimentées.

Patch of Land  offre des prêts de 75000 $ à 5 millions de dollars avec le financement jusqu’à 85% du prêt-à-valeur ou jusqu’à 70% de la valeur après rénovation, des fermetures en aussi peu que sept jours et des taux d’intérêt à partir de 7,5 %. Les emprunteurs versent automatiquement les intérêts mensuels sur leurs prêts pour des durées de un à 36 mois. Patch of Land ne fonctionne qu’avec des développeurs expérimentés.dix

Fund That Flip offre jusqu’à 90% du prix d’achat, jusqu’à 100% de la portée des travaux, se clôturant en sept jours seulement, des conditions de prêt de trois à 18 mois et des taux commençant à 8,99%.

Inconvénients du financement participatif

Trenchard et Machado ont déclaré qu’ils n’utilisaient aucun site Web de financement participatif immobilier, mais tous deux soupçonnaient que le processus de financement participatif pour évaluer et s’engager dans un accord pourrait être plus lent que ce qu’un emprunteur connaîtrait avec un prêteur privé ou un prêteur d’argent dur. Une fois qu’un flipper a une relation solide avec un prêteur, les deux peuvent être en mesure de conclure une affaire en 24 heures lorsqu’une grande opportunité se présente et que toute la paperasse est en ordre.

Contrairement à un prêteur privé, les sites de financement participatif peuvent également ne pas offrir la possibilité de négocier. Ils peuvent avoir défini des paramètres pour chaque transaction car ils sont responsables d’un grand groupe d’investisseurs.

La ligne de fond

Si vous n’avez pas assez de liquidités pour retourner une maison sans aide financière, ou si vous en avez mais que vous voulez limiter vos risques, il existe plusieurs façons d’obtenir du financement. Un prêteur d’argent dur, un prêteur privé ou un site de financement participatif immobilier peut vous aider à réaliser vos rêves de retournement de maison.

Toutes ces options sont coûteuses par rapport au financement hypothécaire traditionnel pour une maison occupée par le propriétaire, mais leur prix reflète le risque élevé que prend le prêteur et la faible probabilité que vous obteniez un prêt bancaire à faible taux d’intérêt pour retourner une maison. Mais utiliser l’argent des autres vous permet non seulement de vous lancer dans le secteur du retournement lorsque vous avez peu ou pas d’argent à investir, mais cela vous donne également la possibilité de retourner simultanément plus de propriétés et d’augmenter vos bénéfices globaux une fois que vous avez acquis suffisamment d’expérience pour en faire plusieurs. offres.

«Si vous connaissez les options, où les trouver et comment faire du réseautage, le problème réside davantage dans la recherche d’offres que dans la recherche de l’argent», explique Trenchard. «Il est très facile de trouver de l’argent pour une bonne affaire, mais il est très difficile de trouver de bonnes affaires.»

 

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