18 avril 2021 10:55

Vente à découvert (immobilier)

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Qu’est-ce qu’une vente à découvert (immobilier)?

Une vente à découvert d’un bien immobilier se produit lorsqu’un propriétaire en difficulté financière vend sa propriété pour un prix inférieur au montant dû sur l’hypothèque. L’acheteur de la propriété est un tiers (et non la banque), et tout le produit de la vente va au prêteur. Le prêteur pardonne la différence ou obtient un jugement d’irrégularité contre l’emprunteur l’obligeant à payer au prêteur tout ou partie de la différence entre le prix de vente et la valeur initiale de l’hypothèque. Dans certains États, cette différence doit être légalement pardonnée lors d’une vente à découvert.

Points clés à retenir

  • Une vente à découvert d’un bien immobilier est une vente au cours de laquelle une maison est vendue à un prix inférieur au montant restant dû sur l’hypothèque.
  • Il appartient au prêteur hypothécaire d’approuver une vente à découvert.
  • Parfois, la différence entre le prix de vente et le montant de l’hypothèque est annulée par le prêteur, mais pas toujours.
  • Pour le vendeur, les conséquences financières d’une vente à découvert sont moins graves que celles d’une saisie.
  • Pour l’acheteur, il est important de calculer les coûts et de s’assurer qu’il y a une marge de profit lorsque la maison est revendue.

Comprendre une vente à découvert (immobilier)

Le terme «vente à découvert» fait référence au fait que la maison est vendue moins cher que le solde restant de l’hypothèque – par exemple, une personne vendant une maison pour 150 000 $ alors qu’il reste 175 000 $ sur l’hypothèque. Dans cet exemple, la différence de 25 000 $, moins les frais de clôture et les autres frais de vente, est considérée comme une insuffisance. Ou 150 000 $ – 175 000 $ = – 25 000 $.

Avant que le processus ne puisse commencer, le prêteur qui détient l’hypothèque doit approuver la décision d’exécuter une vente à découvert, également appelée vente avant la forclusion. De plus, le prêteur, généralement une banque, a besoin d’une documentation expliquant pourquoi une vente à découvert a du sens; après tout, l’établissement de crédit pourrait perdre beaucoup d’argent dans le processus. Aucune vente à découvert ne peut avoir lieu sans l’approbation du prêteur.

Les ventes à découvert ont tendance à être des transactions longues et exigeantes en paperasse, prenant parfois jusqu’à un an complet pour être traitées. Cependant, les ventes à découvert ne sont pas aussi préjudiciables à la cote de crédit d’ un propriétaire qu’une forclusion.

Une vente à découvert immobilière est différente d’une vente à découvert en investissement. Une vente à découvert d’investissement est une transaction dans laquelle un investisseur vend des titres empruntés en prévision d’une baisse de prix et est tenu de retourner un nombre égal d’actions à un moment donné dans le futur.


La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau et / ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.

Considérations particulières

Même si une vente à découvert nuitmoins à la cote de crédit d’ une personnequ’une forclusion, il s’agit toujours d’une cote de crédit négative. Tout type de vente de propriété qui est désigné par une société de crédit comme «non payé comme convenu» est un ding sur un pointage de crédit. Par conséquent, les ventes à découvert, les saisies et les actes tenant lieu de saisie ont tous un impact négatif sur le crédit d’une personne.

De plus, les ventes à découvert n’annulent pas toujours la dette hypothécaire résiduelle après la vente d’une propriété. C’est parce qu’il y a deux parties à tous les prêts hypothécaires: une promesse de rembourser le prêteur et un privilège sur la propriété utilisée pour garantir le prêt. Le privilège protège le prêteur au cas où un emprunteur ne pourrait pas rembourser le prêt. Il donne à l’institution prêteuse le droit de vendre la propriété pour remboursement. Cette partie de l’hypothèque est annulée lors d’une vente à découvert.

La deuxième partie de l’hypothèque est la promesse de remboursement, et les prêteurs peuvent toujours appliquer cette partie, soit par une nouvelle note, soit par le recouvrement de l’insuffisance. Quoi qu’il arrive, les établissements de crédit doivent approuver la vente à découvert et les emprunteurs sont parfois à leur gré.


Pour convaincre un prêteur d’accepter une vente à découvert, il est essentiel que la source des problèmes financiers de l’acheteur soit nouvelle et non quelque chose que l’acheteur avait précédemment retenu.

Vente à découvert vs forclusion

Les ventes à découvert et les saisies sont deux options financières disponibles pour les propriétaires qui sont en retard sur leurs paiements hypothécaires, qui ont une maison qui est sous l’eau, ou les deux. Dans les deux cas, le propriétaire est obligé de se séparer de la maison, mais le calendrier et les conséquences sont différents.

Une forclusion est l’acte du prêteur qui saisit la maison après que l’emprunteur n’effectue pas de paiements. La forclusion est la dernière option pour le prêteur. Contrairement à une vente à découvert, les saisies sont initiées par les prêteurs uniquement. Le prêteur se déplace contre l’emprunteur délinquant pour forcer la vente d’une maison, dans l’espoir de réparer son investissement initial de l’hypothèque. De plus, contrairement à la plupart des ventes à découvert, de nombreuses saisies ont lieu lorsque le propriétaire a abandonné la maison. Si les occupants n’ont pas encore quitté la maison, ils sont expulsés par le prêteur dans le cadre du processus de saisie.

Une fois que le prêteur a accès à la maison, il ordonne une évaluation et procède à une tentative de vente. Les saisies ne prennent normalement pas autant de temps qu’une vente à découvert, car le prêteur se préoccupe de liquider l’actif rapidement. Les maisons saisies peuvent également être vendues aux enchères lors d’une vente fiduciaire, où les acheteurs enchérissent sur les maisons dans le cadre d’un processus public.

Un propriétaire qui a fait une vente à découvert peut, avec certaines restrictions, être admissible à acheter une autre maison immédiatement. Selon les circonstances, les propriétaires qui subissent une forclusion peuvent s’attendre à attendre de deux à sept ans pour acheter une autre maison. Une forclusion est conservée sur le rapport de crédit d’ une personne pendant sept ans.

Si une forclusion vous permet essentiellement de vous éloigner de votre maison – bien qu’avec de graves conséquences pour votre avenir financier, comme devoir déclarer faillite et détruire votre crédit – conclure une vente à découvert demande beaucoup de travail. Cependant, le gain pour le travail supplémentaire impliqué dans une vente à découvert peut en valoir la peine.


Les alternatives moins perturbatrices à une vente à découvert comprennent la modification de prêt et l’utilisation d’une assurance hypothécaire privée.

Alternatives de vente à découvert

Avant de vous résigner à une vente à découvert, discutez avec votre prêteur de la possibilité d’un plan de paiement révisé ou d’une modification du prêt. L’une de ces options pourrait vous permettre de rester chez vous et de vous remettre sur pied.

Une autre option possible pour rester dans votre maison se présente si vous avez une assurance hypothécaire privée (PMI). De nombreux propriétaires qui ont acheté des maisons avec moins de 20% de mise de fonds étaient tenus d’acheter PMI avec leur maison. Si la société PMI pense que vous avez une chance de vous remettre de votre situation financière actuelle, elle peut avancer des fonds à votre prêteur pour mettre à jour vos paiements. Finalement, vous devrez rembourser l’avance.

Détails d’une vente à découvert

Convaincre le prêteur

Avant d’entamer le processus de vente à découvert, le propriétaire en difficulté devrait examiner la probabilité que le prêteur veuille travailler avec lui sur une vente à découvert en comprenant le point de vue du prêteur. Le prêteur n’est pas tenu de faire une vente à découvert; il sera autorisé à la discrétion du prêteur.

La source des problèmes financiers doit être nouvelle – comme un problème de santé, la perte d’un emploi ou un divorce – et non quelque chose qui n’a pas été divulgué lorsque l’acheteur a initialement demandé le prêt. Le prêteur ne sera pas sympathique à un emprunteur malhonnête. Cependant, si vous vous sentez victime de pratiques de prêt abusives, vous pourrez peut-être convaincre le prêteur de conclure une vente à découvert même si vous n’avez pas eu de catastrophes financières majeures depuis l’achat de la maison.

Pour vous mettre dans une position plus convaincante pour réaliser une vente à découvert, arrêtez d’acheter des produits non essentiels. Vous ne voulez pas avoir l’air irresponsable envers le prêteur lorsqu’il examine votre proposition de vente à découvert.

Aussi, soyez conscient des autres circonstances qui peuvent empêcher le prêteur de vouloir faire une vente à découvert. Si vous n’êtes pas encore en défaut de paiement de votre prêt hypothécaire, le prêteur ne sera probablement pas disposé à travailler avec vous. Si le prêteur pense qu’il peut obtenir plus d’argent en saisissant votre maison qu’en autorisant une vente à découvert, il peut ne pas en autoriser une. Enfin, si quelqu’un a cosigné l’hypothèque, le prêteur peut tenir cette personne responsable du paiement plutôt que de faire une vente à découvert.

Si vous pensez que votre situation est propice à une vente à découvert, discutez avec un décideur de la banque de la possibilité de vous engager dans ce type de transaction. Ne vous contentez pas de parler à un représentant du service à la clientèle, qui ressemble souvent plus à un porte-parole et n’a aucune autorité réelle. Pour gravir les échelons téléphoniques, demandez immédiatement à parler au service d’atténuation des pertes du prêteur. Si vous n’aimez pas ce que dit le premier décideur, essayez de parler à un autre un autre jour et voyez si vous obtenez une réponse différente. Si le prêteur est prêt à envisager une vente à découvert, vous êtes prêt à aller de l’avant avec la création de la proposition de vente à découvert et la recherche d’un acheteur.

Consulter des professionnels

À ce stade, vous devriez consulter un avocat, un fiscaliste et un agent immobilier. Bien qu’il s’agisse de services professionnels coûteux, si vous faites une erreur en essayant de gérer vous-même une transaction complexe de vente à découvert, vous risquez de vous retrouver dans des problèmes financiers encore plus graves. Vous pourrez peut-être payer ces frais de service sur le produit de la vente de votre maison. Les professionnels habitués aux transactions de vente à découvert pourront vous donner des conseils sur la façon de les payer.

Fixer un prix

Lorsque vous fixez un prix demandé, assurez-vous de tenir compte du coût de vente de la propriété dans le montant total d’argent dont vous avez besoin pour sortir de la situation. Bien sûr, vous voulez vendre la maison à un prix aussi proche que possible de la valeur de votre prêt hypothécaire, mais dans un marché à la baisse, il y aura forcément un manque à gagner. Dans certains États, même après une vente à découvert, la banque s’attendra à ce que vous remboursiez tout ou partie de ce manque à gagner.

Rassemblez vos documents et trouvez un acheteur

Rassemblez tous les documents dont vous aurez besoin pour prouver vos difficultés financières au prêteur. Ceux-ci peuvent inclure des relevés bancaires, des factures médicales, des talons de paie, un avis de résiliation de votre ancien emploi ou un jugement de divorce. C’est à vous de faire la proposition de vente à découvert. Sachez que le prêteur doit finalement approuver une vente à découvert après avoir reçu tous les détails, car le prêteur est le destinataire du produit. Votre travail consiste à trouver un acheteur pour votre maison.

Soumettez votre proposition à la Banque

Une fois que vous avez un acheteur et les documents nécessaires, vous êtes prêt à soumettre l’offre de l’acheteur et votre proposition à la banque. En plus de la documentation de votre situation financière en difficulté, votre proposition doit inclure une lettre de difficultés expliquant les circonstances qui vous empêchent d’effectuer vos versements hypothécaires. Vous voulez le rendre le plus convaincant possible et protéger vos intérêts tout en faisant également appel à la banque.

Soyez prudent lorsque vous soumettez vos informations financières à un prêteur car, s’il n’approuve pas la vente à découvert, il peut utiliser vos informations financières pour essayer de vous retirer de l’argent dans le cadre d’une procédure de forclusion. Si vous avez encore des liquidités, vous devrez peut-être les utiliser pour continuer à effectuer des paiements hypothécaires ou pour combler certains des écarts entre le prix de vente et le montant de l’hypothèque. Un avocat expérimenté dans la réalisation de ventes à découvert peut vous aider à naviguer dans les détails.

Parce que les ventes à découvert peuvent prendre plus de temps que les ventes de maisons régulières en raison de la nécessité de l’approbation du prêteur, elles échouent souvent. L’acheteur peut trouver un autre bien en attendant une réponse de votre part. Soyez prêt pour cette possibilité. Si la transaction de vente à découvert se déroule, consultez l’ Internal Revenue Service (IRS) pour voir si vous devrez payer des impôts sur le manque à gagner.

Sachez également qu’une vente à découvert peut toujours affecter votre pointage de crédit en ce sens que les mois de paiements hypothécaires que vous avez manqués avant la vente à découvert peuvent apparaître comme des paiements en souffrance sur votre rapport de crédit. C’est à la banque de décider quoi déclarer, il est donc dans votre intérêt d’essayer de convaincre la banque de ne pas déclarer vos paiements en souffrance.

Votre banque peut être plus susceptible d’être généreuse à cet égard si vous avez évoqué vos difficultés avant d’être en retard important. À des fins de crédit, bien que cela soit quelque peu dommageable, c’est certainement moins dommageable qu’une saisie.

Stratégies de vente à découvert pour les acheteurs et les investisseurs

Les ventes à découvert peuvent également offrir d’excellentes opportunités aux acheteurs de s’installer dans des maisons à prix réduit. Voici quelques conseils pour vous aider à prendre des décisions judicieuses lorsque vous envisagez l’achat d’une propriété à découvert.

Apprenez à les trouver

La plupart des propriétés à découvert sont répertoriées par des agents immobiliers et sur des sites Web immobiliers. Certaines annonces peuvent ne pas sortir et indiquer « vente à découvert ». Vous devrez peut-être rechercher des indices dans l’annonce, par exemple « sous réserve de l’approbation de la banque » ou « donner à la banque le temps de répondre ».

Un agent immobilier expérimenté peut faire une grande différence en termes de recherche et de clôture de propriétés à vendre à découvert. Les agents spécialisés dans les ventes à découvert peuvent détenir une certification SFR (Short Sales and Foreclosure Resource), une désignation offerte par la National Association of Realtors (NAR).

Les titulaires de cette certification ont reçu une formation spécialisée sur les ventes à découvert et les saisies, la qualification des vendeurs pour les ventes à découvert, la négociation avec les prêteurs et la protection des acheteurs. Il est important de noter que la certification ne garantit pas qu’un agent aura le type d’expérience que vous recherchez et que l’absence de certification ne l’exclut pas. Quoi qu’il en soit, vous voudrez vérifier tous les agents immobiliers potentiels pour garantir leur expertise en matière de vente à découvert.

Préparez-vous à vous dépêcher et à attendre

Sachez à l’avance que les ventes à découvert sont des transactions compliquées et chronophages. Cela peut prendre des semaines ou des mois pour qu’un prêteur approuve une vente à découvert, et de nombreux acheteurs qui soumettent une offre finissent par l’annuler parce que le processus de vente à découvert prend trop de temps. Les acheteurs doivent être prêts à attendre l’approbation de la vente à découvert de la banque. Les règles applicables aux transactions de vente à découvert varient d’un État à l’autre, mais les étapes comprennent normalement:

  • Paquet de vente à découvert – l’emprunteur doit prouver ses difficultés financières en soumettant un paquet financier à son prêteur. Le package comprend des états financiers, une lettre décrivant les difficultés du vendeur et les dossiers financiers, y compris les déclarations de revenus, les W-2, les talons de paie et les relevés bancaires.
  • Offre de vente à découvert: une fois qu’un vendeur accepte une offre d’un acheteur potentiel, l’agent inscripteur envoie au prêteur le contrat d’inscription, une offre d’achat exécutée, la lettre d’ approbation préalable de l’acheteur, une copie du chèque d’ argent sérieux et le package de vente à découvert du vendeur. S’il manque quelque chose au colis – soit parce qu’un document n’a pas été soumis ou en raison d’une erreur de dépôt de la part de la banque (par exemple, la banque l’a perdu) – le processus sera retardé.
  • Traitement bancaire – l’examen de l’offre par la banque peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. En fin de compte, il l’approuvera ou le refusera. Il est important de noter que ce n’est pas parce que le vendeur accepte une offre que la banque acceptera le prix. Si la banque pense pouvoir gagner plus d’argent grâce à une procédure de forclusion, elle rejettera l’offre.

Si vous achetez une maison dans le cadre d’une vente à découvert avec l’intention de la retourner, la clé d’une transaction rentable est un bon prix d’achat.

Tout est dans les chiffres

Dans l’investissement immobilier, on dit que l’argent se fait «à l’achat», ce qui signifie qu’un bon prix d’achat est souvent la clé d’une transaction réussie. Si vous pouvez obtenir une propriété à un bon prix, vous augmentez les chances de sortir en tête quand vient le temps de vendre. Si le prix d’achat est élevé, en revanche, vous verrez probablement votre marge bénéficiaire s’éroder.

Vous devriez être en mesure d’acheter la propriété, de la mettre en très bon état et de la vendre à un prix où vous pouvez encore faire un profit. Les investisseurs doivent être en mesure de faire demi-tour et de vendre la maison rapidement – généralement à un prix inférieur au marché – et un bon prix d’achat rend cela possible.

Le prix d’achat n’est cependant qu’un chiffre important. Vous devrez également effectuer d’autres calculs, notamment:

Coûts des réparations et rénovations (R&R)

Ces coûts varieront en fonction de l’état de la propriété et de vos projets. Il est avantageux de consacrer du temps et des efforts à l’élaboration d’un budget réaliste, car c’est l’un des chiffres dont vous aurez besoin pour déterminer si l’investissement peut rapporter de l’argent. Les coûts à prendre en compte comprennent le matériel, la main-d’œuvre, les permis, les frais d’inspection, l’enlèvement des ordures, les frais de stockage et la location de bennes à ordures. Une bonne inspection (avant de faire l’achat) peut vous alerter de toute dépense importante, telle qu’une fondation fissurée, un câblage défectueux ou des dommages importants causés par les termites.

Valeur après réparation (ARV)

L’ARV est une estimation de la juste valeur marchande (JVM) de la propriété après que toutes les réparations et rénovations sont effectuées. Les investisseurs regardent ce nombre pour déterminer si une propriété a un potentiel de profit. La meilleure façon d’évaluer l’ARV d’une propriété est de regarder des comparables (comps) – des maisons qui ont récemment été vendues dans la région (généralement jusqu’à un mile de la propriété en question) qui ont des caractéristiques similaires en termes de pieds carrés, nombre de chambres / salles de bains, etc.

Frais de portage

Les frais de port sont vos dépenses pour conserver la propriété. Plus vous possédez longtemps la propriété, plus vous dépenserez en frais de port, qui comprennent:

  • Paiement hypothécaire (y compris les intérêts)
  • Impôts fonciers
  • Assurance
  • Frais de copropriété et d’association
  • Services publics (électricité, gaz, eau, égout, poubelle)

Déterminer la rentabilité

Pour qu’un investissement soit rentable, la somme de vos coûts (le prix d’achat, les frais de réparation et de rénovation, et les frais de portage) doit être inférieure à l’ARV. Si vos coûts sont proches ou supérieurs à l’ARV, il sera difficile voire impossible de réaliser un profit. Vous pouvez déterminer le profit potentiel en soustrayant le prix d’achat, les coûts de réparation et de rénovation (R&R) et les coûts de possession de l’ARV:

Bénéfice = ARV – Prix d’achat – Coûts R&R – Frais de portage

Les investisseurs immobiliers peuvent s’attendre à gagner au moins 20% de profit sur une propriété, et certains utilisent des lignes directrices pour évaluer les propriétés dans différents marchés du logement. Selon ces directives, l’investissement total (prix d’achat, coûts de R&R et frais de portage) ne doit pas dépasser:

  • 80% des ARV dans un marché où la valeur des logements augmente
  • 70% à 75% des ARV sur un marché plat
  • 60% à 65% des ARV dans un marché où la valeur des maisons diminue

Si l’ARV d’une propriété est de 200 000 $, par exemple, votre investissement total devrait être limité à environ 160 000 $ dans un marché en hausse, à 140 000 $ dans un marché plat et à 120 000 $ dans un marché dont les valeurs baissent. Les différents niveaux d’investissement sont utilisés pour réduire le risque dans les conditions changeantes du marché. Vous pouvez risquer davantage dans un marché en hausse parce que vous êtes plus susceptible d’obtenir votre ARV ou mieux lorsque vous vendez. Dans un marché en baisse, vous êtes moins susceptible d’obtenir votre ARV, votre investissement devrait donc être moins important.

La ligne de fond

Une propriété en vente à découvert peut être une excellente occasion d’acheter une maison à moindre coût. Dans de nombreux cas, les maisons à vendre à découvert sont dans un état raisonnable, et si le prix d’achat peut être plus élevé qu’une forclusion, les coûts de rendre la maison commercialisable peuvent être beaucoup plus faibles et les inconvénients pour le vendeur moins graves. Cependant, en raison de la longueur du processus, les acheteurs et les vendeurs doivent être prêts à attendre. Un agent immobilier expérimenté peut vous aider à déterminer une offre équitable et à négocier avec la banque.

Alors que de nombreux investisseurs achètent des propriétés à découvert et les revendent rapidement pour un profit, d’autres choisissent de conserver la propriété et d’utiliser la propriété pour un revenu en percevant le loyer. Dans les deux cas, chaque propriété doit être soigneusement évaluée avant l’achat pour déterminer si elle a un potentiel de profit.

Parce que les lois fiscales sont compliquées et changent constamment, il est toujours recommandé de consulter un expert-comptable agréé (CPA) qui connaît l’investissement immobilier et les lois fiscales connexes pour vous donner des informations complètes et à jour. Cela peut faire la différence entre réaliser un profit et subir une perte sur un investissement.

Questions fréquemment posées

Qu’est-ce qu’une vente à découvert?

Dans l’immobilier, une vente à découvert a lieu lorsqu’un propriétaire vend sa maison en dessous de sa valeur hypothécaire. En règle générale, cela se produit lorsque le propriétaire est en difficulté financière et est en retard sur les paiements hypothécaires. Le propriétaire est obligé de vendre sa maison à un tiers, tandis que le produit de la vente va au prêteur. Avant que cela n’ait lieu, le prêteur doit approuver la vente à découvert, également appelée vente avant la forclusion. Souvent, le processus d’une vente à découvert peut prendre jusqu’à un an en raison de l’ampleur de la paperasse impliquée.

Quelle est la différence entre une vente à découvert et une saisie?

Dans une vente à découvert, le processus est initié par le propriétaire. Ici, le propriétaire illustrera au prêteur l’étendue de sa détresse financière à travers des documents pouvant montrer une perte d’emploi récente, un jugement de divorce ou des relevés bancaires. Une fois que le prêteur a accepté d’aller de l’avant, le propriétaire est responsable de trouver un acheteur. Dans une forclusion, par comparaison, le prêteur lance le processus, saisissant essentiellement la maison après que le propriétaire n’a pas effectué de paiements. En règle générale, le processus est plus rapide qu’une vente à découvert, car le prêteur cherche à liquider les actifs le plus rapidement possible.

Est-ce une bonne idée d’acheter une propriété en vente à découvert?

Dans de nombreux cas, l’achat d’une propriété à vendre à découvert peut être avantageux pour les acheteurs potentiels. Cependant, il est important d’être conscient de certains des inconvénients impliqués. Principalement, les ventes à découvert peuvent prendre beaucoup de temps, les prêteurs prenant parfois des mois pour approuver la transaction. De plus, après l’approbation du vendeur, plusieurs semaines peuvent s’écouler avant que la banque approuve le prix. Si la banque estime qu’une procédure de forclusion sera plus lucrative, elle peut rejeter la vente à découvert et procéder à une forclusion à la place.

 

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