Les frais de clôture
Quels sont les frais de clôture?
Les frais de clôture sont les dépenses, en plus du prix de la propriété, que les acheteurs et les vendeurs engagent généralement pour mener à bien une transaction immobilière.
Les frais engagés peuvent inclure prêt frais de départ, les points de réduction, les frais d’évaluation, les recherches de titres, assurance titres, les enquêtes, les taxes, les frais d’enregistrement acte, et les frais de rapport de crédit. Les frais payés d’avance sont ceux qui se reproduisent au fil du temps, comme les impôts fonciers et l’assurance habitation. Le prêteur est tenu par la loi d’indiquer ces coûts dans un formulaire d’estimation de prêt (anciennement connu sous le nom d’ estimation de bonne foi ou GFE) dans les trois jours suivant une demande de prêt immobilier. Les dons de capitaux propres entraînent toujours des frais de clôture.
Points clés à retenir
- Les frais de clôture sont des frais et charges dus à la clôture d’une transaction immobilière sur le prix d’achat de la propriété. Les vendeurs peuvent également être soumis à des frais de clôture.
- Des exemples de frais de clôture courants comprennent les frais liés à la création et à la souscription d’une hypothèque, les commissions immobilières, les taxes, les assurances et le dépôt d’un dossier.
- Les frais de clôture doivent être divulgués par la loi aux acheteurs et vendeurs et convenus avant qu’une transaction immobilière puisse être conclue.
Comprendre les coûts de clôture
Les frais de clôture interviennent lorsque le titre de propriété est transféré du vendeur à l’acheteur. Le montant total des frais de clôture dépend de l’endroit où la propriété est vendue et de la valeur de la propriété attribuée.
Les acheteurs paient généralement entre 2% et 5% du prix d’achat, mais les frais de clôture peuvent être payés par le vendeur ou l’acheteur. Une transaction immobilière est un processus quelque peu compliqué avec de nombreux acteurs impliqués et de nombreuses pièces mobiles. Certains États (et certains produits de prêt) exigent certaines inspections au-delà de l’inspection nécessaire que vous payez directement à un inspecteur en bâtiment de votre choix. Ensuite, il y a les taxes foncières et de transfert, ainsi que la couverture d’assurance et divers frais supplémentaires.
Les acheteurs de maison aux États-Unis paient en moyenne 5749 $ pour les frais de clôture, selon un sondage de 2019 de ClosingCorp, une entreprise de données spécialisée dans les frais de clôture. L’enquête a révélé les coûts de clôture moyens les plus élevés dans certaines parties du nord-est, notamment:
- Le district de Columbia (25 800 dollars)
- Delaware (13 273 $)
- New York (12 847 dollars)
- Maryland (11 876 $)
- Pennsylvanie (10076 $)
Washington est le seul État en dehors du nord-est à figurer parmi les coûts de clôture les plus élevés (12 406 $). Les États avec les coûts de clôture moyens les plus bas comprenaient:
- Indiana (1 909 $)
- Missouri (2063 $)
- Dakota du Sud (2159 $)
- Iowa (1 194 $)
- Kentucky (2 276 $)
Les lois obligent les prêteurs à fournir une estimation de prêt qui révèle les frais de clôture de la propriété. En vertu de la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), les prêteurs sont tenus par la loi de fournir cette estimation, également appelée estimation de prêt, dans les trois jours suivant la demande de prêt d’un emprunteur par le prêteur. Au moins trois jours avant la clôture, le prêteur doit également fournir une déclaration de clôture décrivant tous les frais de clôture. Les frais indiqués peuvent avoir changé par rapport à l’estimation du prêt.
Exemples de frais de clôture
Les frais d’origination sont des frais facturés par la banque pour la création d’un prêt. Les frais s’élèvent généralement à 1% de l’hypothèque. L’acheteur peut acheter des points de réduction à l’avance pour réduire le taux d’intérêt facturé par la banque. Bien que la banque exige un rapport de solvabilité et une demande de prêt, ces frais sont négociables et couverts par la banque. L’assurance hypothécaire privée est un supplément appliqué à tout achat avec un acompte inférieur à 20%.
L’assurance titres protège le prêteur contre les réclamations contre la maison et protège l’acheteur des anciens entrepreneurs faisant des réclamations contre la propriété. Les prêteurs exigent souvent une évaluation, qui peut coûter jusqu’à 400 $ dans la plupart des domaines. Les gouvernements locaux facturent des frais d’enregistrement et des taxes pour enregistrer la vente de la propriété. Ces taxes de transfert varient d’un État à l’autre.
Tous les frais de clôture seront détaillés sur l’estimation du prêt et la divulgation de clôture. Voici les frais standard auxquels vous pouvez vous attendre:
Frais d’inscription
Il s’agit de frais facturés par le prêteur pour traiter votre demande de prêt hypothécaire. Renseignez-vous auprès du prêteur avant de demander un prêt hypothécaire.
Frais d’avocat
Il s’agit de frais facturés par un avocat en immobilier pour préparer et réviser les accords et les contrats d’achat de maison. Tous les États n’ont pas besoin d’un avocat pour gérer une transaction immobilière.
Frais de clôture
Ceci est également connu sous le nom de «frais d’entiercement», qui est payé à la partie qui gère la clôture: la société de titre, la société d’entiercement ou un avocat, selon la loi de l’État.
Frais de messagerie
Si vous signez des documents papier, ces frais aident à accélérer leur transport. Si la clôture est effectuée numériquement, vous pourriez ne pas payer ces frais.
Frais de rapport de crédit
Des frais (15 $ à 30 $) d’un prêteur pour extraire vos rapports de crédit des trois principaux bureaux de reporting. Certains prêteurs peuvent ne pas facturer ces frais parce qu’ils obtiennent une remise de la part des agences d’évaluation.
Dépôt d’entiercement
Certains prêteurs exigent que vous déposiez deux mois de paiements de taxe foncière et d’assurance hypothécaire à la clôture.
Prime d’assurance prêt hypothécaire FHA
Les prêts FHA exigent une prime d’assurance hypothécaire initiale (UPMIP) de 1,75% du montant de base du prêt à payer à la clôture (ou elle peut être intégrée à votre prêt hypothécaire). Il existe également un paiement annuel du PMI versé mensuellement qui peut varier de 0,45% à 1,05%, selon la durée et le montant de base de votre prêt.
Frais de détermination et de surveillance des inondations
Il s’agit de frais facturés à un inspecteur d’inondation agréé et qui détermine si la propriété se trouve dans une zone inondable, ce qui nécessite une assurance contre les inondations (distincte de la police d’assurance de votre propriétaire). Une partie des frais comprend une observation continue pour surveiller les changements dans l’état des inondations de la propriété.
Frais de transfert de l’Association des propriétaires
Si vous achetez un condominium, une maison en rangée ou une propriété dans le cadre d’un développement planifié, vous devez adhérer à l’association des propriétaires de cette communauté. Il s’agit des frais de transfert qui couvrent les coûts de changement de propriété, tels que les documents. Le fait que le vendeur ou l’acheteur paie les frais peut ou non figurer dans le contrat; vous devriez vérifier à l’avance. Le vendeur doit fournir une documentation indiquant les montants des cotisations HOA et une copie des états financiers, avis et procès-verbaux de la HOA.
L’assurance habitation
Un prêteur exige généralement le remboursement anticipé de la prime d’assurance de la première année à la clôture.
Assurance titre du prêteur
Des frais initiaux et uniques payés à la société de titres protègent un prêteur en cas de litige de propriété ou de privilège qu’il n’a pas trouvé dans la recherche de titre.
Inspection de peinture à base de plomb
Il s’agit de frais payés à un inspecteur certifié pour déterminer si la propriété contient de la peinture à base de plomb dangereuse.
Points
Les points (ou «points de remise») font référence à un paiement initial facultatif au prêteur pour réduire le taux d’intérêt de votre prêt et ainsi réduire votre mensualité. Un point équivaut à 1% du montant du prêt. Dans un environnement à taux bas, cela pourrait ne pas vous faire économiser beaucoup d’argent.
Assurance titre du propriétaire
Cette politique vous protège si quelqu’un conteste votre propriété de la maison. Il est généralement facultatif mais fortement recommandé par les juristes.
Frais d’origination
Ces frais couvrent les frais administratifs du prêteur pour traiter vos frais et correspondent généralement à 1% du montant du prêt. Certains prêteurs ne facturent pas de frais de montage, mais facturent généralement un taux d’intérêt plus élevé pour couvrir les coûts.
Inspection des ravageurs
Il s’agit de frais couvrant le coût d’une inspection professionnelle des ravageurs pour les termites, la pourriture sèche ou d’autres dommages liés aux ravageurs. Certains États et certains prêts assurés par le gouvernement nécessitent une inspection.
Frais d’intérêts quotidiens prépayés
Un paiement pour couvrir les intérêts sur votre prêt hypothécaire s’accumule à partir de la date de clôture jusqu’à la date de votre premier versement hypothécaire.
Assurance hypothécaire privée (PMI)
Si votre acompte est inférieur à 20%, votre prêteur peut exiger un PMI. Vous devrez peut-être effectuer le paiement PMI du premier mois à la clôture.
Frais d’évaluation de la propriété
Il s’agit de frais obligatoires payés à une société d’évaluation immobilière professionnelle pour évaluer la juste valeur marchande de la maison utilisée pour déterminer votre ratio prêt / valeur (LTV).
Taxe de propriété
À la clôture, attendez-vous à payer les taxes foncières dues dans les 60 jours suivant l’achat de la maison.
Frais de verrouillage de taux
Des frais facturés par le prêteur pour vous garantir un taux d’intérêt spécifique pendant une période limitée, généralement à partir du moment où vous recevez une approbation préalable jusqu’à la clôture.
Frais d’enregistrement
Il s’agit de frais facturés par votre bureau d’enregistrement local, généralement la ville ou le comté, pour l’enregistrement des registres fonciers publics.
Frais d’enquête
Il s’agit de frais facturés par une société d’arpentage pour vérifier les limites de propriété et les clôtures partagées pour confirmer les limites d’une propriété.
Frais de surveillance fiscale et de recherche sur le statut fiscal
Il s’agit de frais de tiers pour garder un œil sur vos paiements de taxe foncière et informer votre prêteur de tout problème avec vos paiements de taxe foncière, comme des paiements en retard ou échoués.
Frais de recherche de titre
Les frais de recherche de titre sont des frais facturés par la société de titre pour analyser les registres de propriété publique pour tout écart de propriété. La société de titre recherche les registres des actes et s’assure qu’aucun litige de propriété ou privilège en suspens n’existe sur la propriété.
Taxe de transfert
Il s’agit d’une taxe prélevée pour transférer le titre du vendeur à l’acheteur.
Frais de souscription
Des frais de souscription sont facturés par le prêteur pour la souscription de votre prêt. La souscription est le processus de recherche visant à vérifier vos informations financières, vos revenus, votre emploi et votre crédit en vue de l’approbation finale du prêt.
Frais de financement VA
Si vous êtes un emprunteur VA, ces frais, facturés en pourcentage du montant du prêt, permettent de compenser les coûts du programme de prêt pour les contribuables américains. Le montant des frais de financement dépend de la classification de votre service militaire et du montant du prêt; les frais peuvent être payés à la clôture ou ajoutés à votre prêt hypothécaire. Certains militaires sont dispensés de payer les frais.
Autre frais non négligeable: les commissions immobilières. Cependant, les acheteurs ne paient pas ces frais; les vendeurs le font. En règle générale, les frais de commission sont de 5% à 6% du prix d’achat de la maison, et ils sont répartis également entre l’agent du vendeur et l’agent de l’acheteur.
Comment réduire les frais de clôture
Vous pourriez avoir l’impression que vous ne pouvez pas payer tous ces frais en plus de l’acompte, des frais de déménagement et des réparations de votre nouvelle maison. Cependant, il existe des moyens de négocier ces frais. Aussi, essayez de réduire les frais indésirables, ou les frais superflus qu’un prêteur impose à la clôture d’un prêt hypothécaire. Ces frais sont souvent inattendus par l’emprunteur et ne sont pas clairement expliqués par le prêteur. Ce facteur de surprise peut donner l’impression que ces frais sont excessifs et appliqués à d’autres frais de clôture légitimes sans raison valable.
Comparer les prix
Cela s’applique aux prêteurs et aux services tiers, tels que les polices d’assurance habitation et les sociétés de titres. De nombreux acheteurs de maison ne réalisent pas qu’ils peuvent économiser beaucoup d’argent sur les frais de clôture s’ils comparent les frais d’un prêteur à l’autre. Vous n’êtes pas obligé d’utiliser la société de titre, l’inspecteur antiparasitaire ou l’agent d’assurance du propriétaire que votre prêteur suggère. Faites quelques devoirs et vous pourriez économiser de l’argent sur ces frais.
Fermeture de l’horaire à la fin du mois
Une date de clôture proche ou à la fin du mois permet de réduire les frais d’intérêts quotidiens prépayés. Un prêteur peut exécuter ce scénario pour vous permettre de déterminer combien vous pourriez économiser.
Demandez de l’aide au vendeur
Vous pourrez peut-être amener un vendeur à baisser le prix d’achat ou à couvrir une partie (ou la totalité – si vous avez de la chance) de vos frais de clôture. Cela est plus probable si le vendeur est motivé et que la maison est sur le marché depuis longtemps avec peu d’offres. Dans de nombreux marchés du logement chauds, cependant, les conditions favorisent les vendeurs, de sorte que vous pourriez obtenir un refus ou un «non» catégorique si vous demandez l’aide d’un vendeur. Cela ne fait pas de mal de demander.
Comparez l’estimation du prêt et les formulaires de déclaration de clôture
Lorsque vous obtenez votre estimation de prêt initiale, examinez-la avec un peigne à dents fines. Si vous n’êtes pas sûr de ce que les frais impliquent ou pourquoi ils sont facturés, demandez au prêteur de clarifier. Un prêteur qui ne peut pas expliquer les frais ou qui repousse lorsqu’il est interrogé devrait être un signal d’alarme.
De même, si vous remarquez de nouveaux frais ou constatez une augmentation notable des frais de clôture spécifiques, demandez à votre prêteur de vous expliquer les détails. Il n’est pas rare que les frais de clôture fluctuent entre la pré-approbation et la clôture, mais de grands sauts ou des ajouts surprenants pourraient avoir un impact sur votre capacité à fermer.
Négocier les frais spécifiques aux prêts
Si vous pensez qu’un prêteur ajoute des frais inutiles, appelés «frais indésirables», à votre prêt, parlez-en. Demandez au prêteur de supprimer ou de réduire les frais si vous remarquez une duplication. Le magasinage comparatif peut être votre allié pour réduire les frais de clôture et trouver des conditions et des tarifs compétitifs. Méfiez-vous particulièrement des frais de traitement et de documentation excessifs.
Incorporez les frais de clôture à votre prêt hypothécaire
Dans certains cas, les prêteurs vous proposeront de payer vos frais de clôture ou de les intégrer à votre prêt en dernier recours. Lorsque vous intégrez vos frais de clôture à votre prêt, vous paierez un taux d’intérêt plus élevé sur votre prêt hypothécaire.
Commissions immobilières
Une commission immobilière est une commission importante que les vendeurs doivent à leur courtier à la fin de la vente.
Considérations particulières
Les hypothèques sans frais de clôture éliminent tous les frais initiaux pour l’acheteur à la clôture. Ces types de prêts hypothécaires sont avantageux à court terme, mais entraînent probablement des taux d’intérêt plus élevés. Les frais de clôture peuvent également être enterrés dans l’hypothèque totale, ce qui signifie que l’acheteur paie des intérêts sur les frais de clôture au fil du temps. Par conséquent, bien que les prêts hypothécaires sans frais de clôture contribuent à réduire les dépenses initiales en capital, il y a des ramifications financières à long terme à prendre en compte.
Notez que les dons de capitaux propres entraînent également des frais de clôture.