Le Canada: une nouvelle frontière pour les investisseurs immobiliers
Posséder une propriété au Canada peut être rentable si vous comprenez les lois fiscales canadiennes qui s’appliquent aux investissements immobiliers.
Il n’y a aucune exigence de résidence ou de citoyenneté pour acheter et posséder une propriété au Canada. Vous pouvez occuper une résidence canadienne à titre temporaire, mais vous devrez vous conformer aux exigences en matière d’immigration si vous souhaitez avoir un séjour prolongé ou devenir un résident permanent. Les non-résidents peuvent également posséder un bien locatif au Canada, mais doivent produire des déclarations de revenus annuelles auprès de l’ Agence du revenu du Canada (ARC).
Impôts fonciers
Lorsque vous achetez une propriété, vous payez un droit de mutation provincial qui varie d’une province à l’autre, mais qui peut être d’environ 1% sur les premiers 200 000 $ et 2% du solde. Certaines exemptions s’appliquent s’il s’agit de votre premier achat immobilier au Canada. Les municipalités prélèvent également des impôts fonciers annuels, basés sur la valeur foncière évaluée, qui reflète la valeur marchande. Les taxes scolaires et autres sont incluses dans cette taxe communale. Les informations sur la taxe municipale actuelle sur une propriété spécifique sont généralement facilement disponibles.
Les achats de maisons neuves sont assujettis à la taxe fédérale sur les produits et services (TPS), mais un remboursement partiel peut être obtenu pour les maisons neuves ou rénovées par un constructeur, si vous prévoyez vivre dans la maison. La TPS ne s’applique pas aux maisons de revente.
Taxes sur les biens locatifs
La Loi de l’impôt sur le revenu du Canada exige que 25% du revenu brut de location de la propriété soit remis chaque année. Cependant, les non-résidents peuvent choisir de payer 25% du revenu net de location (après dépenses) en remplissant un formulaire NR6. Si le bien locatif subit des pertes nettes, vous pouvez récupérer les impôts déjà payés. Vos revenus seront traités différemment selon que vous êtes copropriétaire ou associé et qu’il s’agit d’un revenu de location ou d’ entreprise.
Vous pouvez déduire deux types de frais engagés pour gagner des revenus locatifs: courant des charges d’exploitation et les dépenses en capital. Ce dernier offre des avantages à plus long terme. Le coût du mobilier ou de l’équipement d’un immeuble locatif ne peut être déduit de vos revenus locatifs pour cette année. Cependant, le coût peut être déduit sur une période de plusieurs années, car ces éléments se déprécient en valeur. La déduction s’appelle la déduction pour amortissement (DPA).
Les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires, sur les prêts bancaires ou sur la marge de crédit sont déductibles d’impôt au Canada si la propriété est un immeuble de placement. Pour en savoir plus sur l’utilisation de votre prêt hypothécaire à des fins d’investissement, assurez-vous de lire Créer un prêt hypothécaire canadien déductible d’impôt.
Vendre une propriété canadienne
Lorsqu’un non-résident vend une propriété canadienne, le gouvernement canadien prend 50% de toute vente à titre de retenue d’impôt. Les résidents américains doivent également déclarer le gain en capital à l’ Internal Revenue Service (IRS). Cependant, si le gain a été imposé au Canada, il peut être demandé comme crédit pour impôt étranger. Lorsqu’un non-résident vend une propriété canadienne, le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat de décharge préparé par l’ARC. Sans ce certificat, l’acheteur peut conserver une partie du prix d’achat, car l’acheteur pourrait être personnellement responsable envers l’ARC de tout impôt impayé du non-résident.
Si vous êtes un résident du Canada et que le bien canadien est votre résidence principale, vous n’êtes pas imposé sur les gains en capital lorsque vous vendez le bien. Vous pouvez désigner n’importe quelle résidence comme résidence principale tant que vous «l’habitez habituellement». La désignation peut s’appliquer aux habitations saisonnières comme un chalet ou une maison mobile. Pour une unité familiale, une seule résidence principale est autorisée chaque année. Cette exigence a des implications importantes. Par exemple, si vous possédez plus d’un bien, vous devez décider lequel désigner comme résidence principale en fonction des gains en capital de cette année.
Si vous êtes un résident, mais que le bien n’a pas été votre résidence principale pendant toutes les années où vous l’avez possédé, vous devez calculer au prorata le gain en capital pour les années où vous n’avez pas désigné le bien comme résidence principale. Un changement d’utilisation, de la location à la résidence principale, pourrait entraîner une « disposition réputée », déclenchant des gains en capital imposables. Cependant, vous pouvez choisir de différer la reconnaissance de ce gain jusqu’à ce que vous vendiez réellement la maison.
Lorsque vous quittez le Canada, il y a une «disposition réputée» d’immobilisations. En d’autres termes, si vous possédiez des actifs canadiens dont la valeur s’est appréciée, vous paierez de l’impôt sur ces gains si et quand vous quittez le pays. Cette «disposition réputée» peut également s’appliquer lorsqu’un propriétaire non-résident décède ou lorsqu’un bien est transféré d’un particulier à la société ou à un parent du particulier, même si aucune somme n’a été versée.
Prêts sur valeur domiciliaire
Vous pouvez obtenir la valeur nette de votre propriété résidentielle canadienne avec une hypothèque inversée ou une marge de crédit hypothécaire (HELOC).
valeur estimative actuelle de la maison. Aucun remboursement n’est requis et le produit est libre d’impôt. Les fonds peuvent être investis, les frais d’intérêts peuvent être radiés (si les fonds sont investis dans un actif productif de revenus) et le propriétaire peut vivre dans la maison aussi longtemps qu’il le souhaite. Le prêt prend fin lorsque le propriétaire décède ou vend la maison, moment auquel il est remboursé avec le produit de la vente.
Un HELOC est prêt hypothécaire conventionnel, car vous pouvez rembourser n’importe quel montant du capital à tout moment, sans pénalité. Le taux d’intérêt sur une marge de crédit est généralement plus élevé que les taux hypothécaires, mais ils sont généralement inférieurs à ceux des créances non garanties.
Investissements immobiliers alternatifs
Les fiducies de placement immobilier ( Bourse de référence canadienne de Toronto (S & P / TSX).
En tant que fiducies, elles doivent distribuer la majeure partie de leur revenu imposable aux actionnaires. En 2007, le gouvernement fédéral du Canada a légiféré que les fiducies de revenu doivent se convertir en sociétés ordinaires payantes d’impôt d’ici le 1er janvier 2011, mais de nombreuses FPI ont été épargnées par cette loi. Les nouvelles règles sur les fiducies obligent une FPI à maintenir 95% de ses revenus provenant de sources de revenus passives (loyer de biens immobiliers, intérêts, gains en capital sur des biens immobiliers, dividendes et redevances) et 75% de ses revenus provenant de la partie loyer et gains en capital de la règle précédente. Si la FPI maintient cette structure, elle demeurera sous le régime des lois fiscales antérieures sur les fiducies. Pour en savoir plus sur ce type de structure de revenu, lisez Les principes de base de la fiscalité des REIT.
Conclusion
En somme, les lois canadiennes sont assez libérales en matière de propriété immobilière. Vous n’avez pas besoin d’être citoyen canadien ou même de vivre dans le pays, et les impôts fonciers et les frais d’intérêts sont déductibles d’impôt. Pour investir de manière rentable, cependant, vous devez être conscient des implications fiscales de chaque étape de l’investissement, de la possession de la propriété et de son habitation ou de sa location, jusqu’à sa vente.