18 avril 2021 10:56

Immobilier

Qu’est-ce que l’immobilier?

L’immobilier est le terrain avec toutes les améliorations permanentes attachées au terrain, qu’elles soient naturelles ou artificielles – y compris l’eau, les arbres, les minéraux, les bâtiments, les maisons, les clôtures et les ponts. L’immobilier est une forme de bien immobilier. Il diffère des biens personnels, qui sont des choses qui ne sont pas attachées en permanence à la terre, comme les véhicules, les bateaux, les bijoux, les meubles et le matériel agricole.

Points clés à retenir

  • L’immobilier est une catégorie de «biens immobiliers» qui comprend les terres et tout ce qui y est attaché en permanence, qu’il soit naturel ou artificiel.
  • Il existe cinq grandes catégories de biens immobiliers: résidentiel, commercial, industriel, terrain brut et usage spécial.
  • Vous pouvez investir dans l’immobilier directement en achetant une maison, un bien locatif ou une autre propriété, ou indirectement par l’intermédiaire d’une fiducie de placement immobilier (FPI).

Comprendre l’immobilier

Les gens utilisent souvent les termes terre, immobilier et propriété immobilière de manière interchangeable, mais il existe des distinctions subtiles.

  • La terre fait référence à la surface de la terre jusqu’au centre de la terre et vers le haut jusqu’à l’espace aérien au-dessus, y compris les arbres, les minéraux et l’eau.
  • L’immobilier est le terrain, plus tous les ajouts permanents créés par l’homme, tels que les maisons et autres bâtiments.
  • La propriété immobilière – l’une des deux principales classifications de la propriété – est constituée des intérêts, des avantages et des droits inhérents à la propriété d’un bien immobilier.

D’une manière générale, l’immobilier comprend la surface physique du terrain, ce qui se trouve au-dessus et au-dessous, ce qui y est attaché en permanence, ainsi que tous les droits de propriété – y compris le droit de posséder, vendre, louer et jouir du terrain.

Les biens immobiliers ne doivent pas être confondus avec les biens personnels, qui englobent tous les biens qui ne correspondent pas à la définition de biens immobiliers. La principale caractéristique des biens personnels est qu’ils sont mobiliers. Les exemples incluent les véhicules, les bateaux, les meubles, les vêtements et les smartphones.

Caractéristiques physiques de l’immobilier

La terre a trois caractéristiques physiques qui la différencient des autres actifs de l’économie:

  1. Immobilité. Bien que certaines parties de terrain soient amovibles et que la topographie puisse être modifiée, l’emplacement géographique de toute parcelle de terrain ne peut jamais être modifié.
  2. Indestructibilité. La terre est durable et indestructible (permanente).
  3. Unicité. Aucune parcelle de terrain ne peut être exactement la même. Même s’ils peuvent partager des similitudes, chaque parcelle diffère géographiquement.

Caractéristiques économiques de l’immobilier

La terre a également des caractéristiques économiques distinctes qui influencent sa valeur en tant qu’investissement:

  • Rareté : Bien que la terre ne soit pas considérée comme rare, l’offre totale est fixe.
  • Améliorations : tout ajout ou changement au terrain ou à un bâtiment qui affecte la valeur de la propriété est appelé une amélioration. Les améliorations de nature privée (comme les maisons et les clôtures) sont appelées des améliorations sur la terre. Les améliorations de nature publique (par exemple, les trottoirs et les systèmes d’égouts) sont appelés des améliorations à la terre.
  • Permanence de l’investissement : une fois la terre améliorée, le capital et la main-d’œuvre totaux utilisés pour construire l’amélioration représentent un investissement fixe important. Même si un bâtiment peut être rasé, les améliorations telles que le drainage, l’électricité, l’eau et les égouts ont tendance à être permanentes car elles ne peuvent pas être enlevées (ou remplacées) économiquement.
  • Préférence d’emplacement ou de zone. L’emplacement fait référence aux choix et aux goûts des gens concernant une zone donnée, en fonction de facteurs tels que la commodité, la réputation et l’histoire. L’emplacement est l’une des caractéristiques économiques les plus importantes de la terre (d’où le dicton «emplacement, emplacement, emplacement!»).

Types de biens immobiliers

Il existe cinq principaux types de biens immobiliers:

  1. Immobilier résidentiel : Toute propriété utilisée à des fins résidentielles. Les exemples incluent les maisons unifamiliales, les condos, les coopératives, les duplex, les maisons en rangée et les résidences multifamiliales de moins de cinq unités individuelles.
  2. Immobilier commercial : Toute propriété utilisée exclusivement à des fins commerciales, comme les complexes d’appartements, les stations-service, les épiceries, les hôpitaux, les hôtels, les bureaux, les parkings, les restaurants, les centres commerciaux, les magasins et les théâtres.
  3. Immobilier industriel : toute propriété utilisée pour la fabrication, la production, la distribution, le stockage et la recherche et développement. Les exemples incluent les usines, les centrales électriques et les entrepôts.
  4. Terres : Comprend les propriétés non développées, les terres vacantes et les terres agricoles (fermes, vergers, ranchs et terres à bois).
  5. Usage spécial : biens utilisés par le public, tels que cimetières, édifices gouvernementaux, bibliothèques, parcs, lieux de culte et écoles.

Comment fonctionne l’industrie immobilière

Malgré l’ampleur et la complexité du marché immobilier, de nombreuses personnes ont tendance à penser que l’industrie se compose uniquement de courtiers et de vendeurs. Cependant, des millions de personnes gagnent en fait leur vie grâce à l’immobilier, non seulement dans la vente, mais aussi dans les évaluations, la gestion immobilière, le financement, la construction, le développement, le conseil, l’éducation et plusieurs autres domaines.

De nombreux professionnels et entreprises – y compris des comptables, des architectes, des banques, des compagnies d’assurance titres, des géomètres et des avocats – dépendent également du secteur immobilier.

les mises en chantier – le nombre de nouveaux projets de construction résidentielle au cours d’un mois donné – publiées par le US Census Bureau sont un indicateur économique clé. Le rapport comprend des données sur les permis de construire, les mises en chantier et les achèvements de logements, divisées en trois catégories différentes:

  • Maisons unifamiliales
  • Maisons de 2 à 4 unités
  • Immeubles multifamiliaux de cinq logements ou plus, tels que des complexes d’appartements

Les investisseurs et les analystes surveillent de près les mises en chantier, car les chiffres peuvent donner une idée générale de l’orientation économique. De plus, les types de nouvelles mises en chantier peuvent donner des indices sur l’évolution de l’économie.

Exemple: mises en chantier

Par exemple, si les mises en chantier indiquent moins de maisons unifamiliales et plus de logements multifamiliaux, cela pourrait indiquer une pénurie imminente de maisons unifamiliales, ce qui pourrait faire grimper les prix des maisons. Le graphique suivant montre 20 ans de mises en chantier, du 1er janvier 2000 au 1er février 2020.

Comment investir dans l’immobilier

Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. Voici quelques-unes des façons les plus courantes d’investir directement:

  • Accession à la propriété
  • Propriétés locatives
  • Maison retournée

Si vous achetez une propriété physique (par exemple, des propriétés locatives, un retournement de maison), vous pouvez gagner de l’argent de deux manières différentes: les revenus du loyer ou des baux, et l’ appréciation de la valeur de l’immobilier. Contrairement à d’autres investissements, l’immobilier est considérablement affecté par son emplacement. Des facteurs tels que les taux d’emploi, l’économie locale, les taux de criminalité, les moyens de transport, la qualité des écoles, les services municipaux et les impôts fonciers peuvent faire grimper ou baisser les prix de l’immobilier.

Avantages

  • Offre un revenu stable
  • Offre une appréciation du capital
  • Diversifie le portefeuille
  • Peut être acheté avec effet de levier

Les inconvénients

  • Est généralement illiquide
  • Influencé par des facteurs très locaux
  • Nécessite une grosse mise de fonds initiale
  • Peut nécessiter une gestion active et une expertise

Vous pouvez également investir indirectement dans l’immobilier. L’une des façons les plus populaires de le faire est de passer par une fiducie de placement immobilier (FPI), une société qui détient un portefeuille de biens immobiliers productifs de revenus. Il existe plusieurs grands types de FPI, notamment les FPI d’actions, d’hypothèques et hybrides. Les FPI sont également classées en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et vendues:

  • FPI cotées en bourse
  • FPI publiques non négociées
  • FPI privées

La façon la plus populaire d’investir dans une FPI consiste à acheter des actions cotées en bourse. Étant donné que les actions se négocient comme tout autre titre négocié en bourse (pensez aux actions), cela rend les FPI très liquides et transparentes.

Comme de nombreuses actions, vous gagnez un revenu des FPI grâce au versement de dividendes et à l’appréciation des actions. En plus des FPI individuelles, vous pouvez également investir dans des fonds communs de placement immobiliers et des fonds négociés en bourse (FNB) immobiliers.

Ce que nous aimons

  • Liquidité
  • Diversification
  • Des dividendes réguliers
  • Rendements ajustés au risque

Ce que nous n’aimons pas

  • Croissance faible / faible appréciation du capital
  • Non fiscalement avantageux
  • Soumis au risque de marché
  • Frais élevés

Des titres adossés à des hypothèques

Une autre option pour investir dans l’immobilier consiste à utiliser des titres adossés à des hypothèques (MBS). Ceux-ci ont reçu beaucoup de mauvaise presse en raison du rôle qu’ils ont joué dans l’effondrement des prêts hypothécaires qui a déclenché une crise financière mondiale en 2007-08. Cependant, les MBS existent toujours et sont échangés.

Le moyen le plus accessible pour l’investisseur moyen d’acheter ces produits est via les ETF. Comme tous les investissements, ces produits comportent un certain degré de risque. Cependant, ils peuvent également offrir une diversification du portefeuille. Les investisseurs doivent enquêter sur les avoirs pour s’assurer que les fonds se spécialisent dans les titres adossés à des créances hypothécaires de qualité investissement, et non dans la catégorie des subprimes qui a figuré dans la crise.

Exemples MBS

Deux ETF populaires qui donnent aux investisseurs ordinaires accès aux MBS comprennent:

  • Le FNB Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF  (VMBS ): Ce FNB suit l’indice Bloomberg Barclays US MBS Float Adjusted, composé de MBS adossés à des agences fédérales qui ont un pool minimum de 1 milliard de dollars et une maturité minimale d’un an.
  • Le iShares MBS ETF  (MBB ): Cet ETF se concentre sur les titres hypothécaires à taux fixe et suit l’indice Bloomberg Barclays US MBS. Ses avoirs comprennent des obligations émises ou garanties par des entreprises publiques telles que Fannie Mae et Freddie Mac, elles sont donc notées AAA.


La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou avec le US Department of Housing and Urban Development (HUD).

 

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