Dérivé immobilier

Qu’est-ce qu’un dérivé immobilier?

Les dérivés immobiliers, parfois appelés dérivés immobiliers, sont des instruments qui permettent aux investisseurs de s’exposer à la classe d’actifs immobiliers sans avoir à posséder réellement des immeubles. Au lieu de cela, ils remplacent l’immobilier par la performance d’un indice de rendement immobilier. De cette manière, les investisseurs peuvent investir dans des actions ou des dettes immobilières sans jamais acheter un actif réel ou utiliser un bien immobilier comme garantie.

Avantages des dérivés immobiliers

Les dérivés immobiliers permettent à un investisseur de réduire son engagement initial en capital et de protéger les portefeuilles immobiliers à la baisse tout en proposant des stratégies alternatives de gestion des risques.

Historiquement, l’immobilier a eu une faible corrélation, en termes de performance, avec les investissements en actions et en obligations, ce qui en fait un outil de diversification de portefeuille souhaitable. Malheureusement, acheter et vendre des biens matériels n’est pas aussi simple que de négocier des titres.

L’indice NPI

L’indice NPI (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index) est un indice accepté créé pour évaluer la performance des investissements sur le marché de l’immobilier commercial. Développé à l’origine en 1977, l’indice sans effet de levier vaut au total environ 702 milliards de dollars (au T3 2020), provenant de partout aux États-Unis

Les investissements immobiliers commerciaux sont classés dans les types d’investissement suivants:

• Private Equity
• Dette privée
• Équité publique
• Dette publique

Comment fonctionnent les dérivés immobiliers

Développés pour le secteur du private equity, les dérivés proposés sur l’indice NCREIF sont basés sur des swaps qui se présentent sous différentes formes, permettant aux investisseurs d’échanger l’exposition soit sur l’ appréciation ou le rendement total de l’indice lui-même, soit en échangeant des expositions d’une occupation des sols à une autre.

Une méthode consiste à «opter pour une position longue » (en reproduisant l’exposition des propriétés acheteuses) ou «à court terme » (en reproduisant l’exposition des propriétés en vente). Une autre méthode consiste à échanger le rendement total de l’indice NCREIF ventilé par secteur immobilier, permettant ainsi aux investisseurs d’échanger les rendements de l’immobilier de bureaux contre de l’immobilier commercial, par exemple.

Le swap de rendement permet à deux investisseurs de chaque côté du swap d’exécuter des stratégies qui ne peuvent pas être réalisées avec des actifs réels sur le marché immobilier privé. Les swaps permettent aux investisseurs de bilan. Les contrats d’une durée maximale de trois ans sont généralement gérés par une banque d’investissement, qui fait office de chambre de compensation pour les fonds.

Dans le cas d’un investisseur achetant le rendement total de l’indice NCREIF, il accepterait le rendement total du NPI (payé trimestriellement) sur un montant notionnel prédéterminé et accepterait de payer un taux d’intérêt de référence à court terme, majoré d’un spread ( marge) sur le même montant notionnel. L’autre partie au swap recevrait les mêmes flux de trésorerie en sens inverse, paierait le rendement trimestriel de l’indice et recevrait le taux de référence plus l’écart.

En supposant qu’il existe des investisseurs pour les deux côtés du commerce, deux investisseurs souhaitant échanger une exposition immobilière contre une autre pourraient échanger le rendement de l’IPN pour ce type de propriété particulier contre un autre. Par exemple, un gestionnaire de portefeuille qui estime que son fonds est suralloué aux immeubles de bureaux et sous-alloué aux immeubles industriels pourrait échanger une partie de l’exposition des bureaux contre des immeubles industriels sans réellement acheter ou vendre des immeubles.

Un indice d’actions publiques

Au lieu du NPI, les dérivés pour exposition au secteur des actions publiques du marché de l’immobilier commercial utilisent le rendement total de la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) afin de calculer les flux de trésorerie acceptés (pour l’investisseur long) ou payé (par l’investisseur court).

Cet indice fournit le rendement du marché des titres publics garantis par l’immobilier commercial. Par exemple, le bénéficiaire du swap paie le taux d’intérêt à court terme de référence, plus un spread, pour entrer dans un swap d’indice d’un an avec un montant notionnel de 50 millions de dollars, et il recevrait des paiements trimestriels de l’indice NAREIT sur 50 millions de dollars. Une fois de plus, l’investisseur peut obtenir une exposition immobilière publique entièrement diversifiée sans acheter un seul actif.

Dérivés de la dette immobilière

En raison de l’ampleur et de la profondeur des marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), des dérivés immobiliers sont également disponibles sur les positions de dette immobilière. Les swaps de dette immobilière publique sont basés sur des indices du marché CMBS.

Grâce à l’ampleur et à la profondeur des données d’un grand nombre de transactions (relatives à l’immobilier actions), les indices CMBS sont un bien meilleur indicateur de performance pour leurs marchés respectifs que ceux de leurs homologues actions. La différence la plus notable entre les swaps d’actions et les swaps de dette est que les destinataires des paiements fondés sur les taux d’intérêt reçoivent le taux de référence moins un spread, par opposition aux swaps d’actions, qui sont généralement basés sur le taux de référence plus un spread. En effet, les titres sous – jacents sont généralement financés par une dette à court terme renouvelable repo, qui est généralement au taux de référence à court terme moins un spread, et donc le taux est transmis aux contreparties de swap.

Les dérivés de dette immobilière privée, tels que les credit default swaps (CDS), sont généralement utilisés pour couvrir le risque de crédit. Les dérivés tels que les swaps de prêt fournissent à la partie au swap à la fois le risque de taux d’intérêt et de crédit, tandis que l’actif (un prêt immobilier commercial) reste au bilan de la contrepartie. Ainsi, un prêteur hypothécaire peut couvrir une partie de son portefeuille de créances pour diverses conditions de placement sans avoir à vendre le prêt lui-même. De cette manière, les investisseurs peuvent quitter certains secteurs du marché immobilier lorsqu’ils estiment que le rendement n’est pas proportionnel au risque, puis retrouver plus tard l’exposition lorsque le marché de ce secteur particulier s’améliore.

Considérations particulières

Les actifs immobiliers commerciaux étant à forte intensité de capital et relativement peu liquides, les investisseurs immobiliers ont eu du mal à couvrir leur exposition ou à exécuter des stratégies alpha. Des coûts de transaction élevés et un marché moins efficace que celui des actions et des obligations ont ajouté à la difficulté de rééquilibrer les portefeuilles en réponse aux changements du marché.

Les données immobilières devenant plus transparentes et les informations sur les transactions devenant plus faciles et moins coûteuses à obtenir, les indices immobiliers sont devenus plus pertinents, conduisant à la création d’un marché des produits dérivés de plus en plus efficace. Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs de modifier leur exposition à des risques et opportunités spécifiques sans avoir besoin d’acheter et de vendre des actifs. Ces dérivés permettent d’investir dans un secteur différent du marché boursier immobilier ou de négocier une exposition immobilière pour un taux d’intérêt variable majoré ou diminué d’une prime.

La possibilité d’échanger des expositions permet à l’investisseur immobilier de devenir plus tactique lorsqu’il investit. Ils peuvent désormais entrer et sortir des quatre quadrants du marché immobilier, ce qui permet une meilleure gestion des risques et le potentiel d’augmenter le rendement à court ou à long terme de leurs investissements.