Ajoutez de l’immobilier à votre portefeuille
Table des matières
Développer
- Défis de l’investissement immobilier
- Investissement direct
- Fiducies de placement immobilier
- Fonds communs de placement immobilier
- La ligne de fond
L’immobilier devenant une partie intégrante de la matrice de répartition des immobilisations pour les investisseurs institutionnels et particuliers, les fonds immobiliers ont récemment connu une croissance régulière. En raison de la nature capitalistique de l’investissement immobilier, de son exigence de gestion active, ainsi que de l’augmentation des opportunités immobilières mondiales, les institutions à la recherche d’une gestion d’actifs efficace se tournent progressivement vers des fonds de fonds immobiliers spécialisés.
Il en va désormais de même pour les investisseurs particuliers, qui peuvent bénéficier d’un accès à un choix beaucoup plus large de fonds communs de placement immobiliers qu’auparavant, permettant une allocation et une diversification efficaces du capital.
Comme tout autre secteur d’investissement, l’immobilier a ses avantages et ses inconvénients. Il devrait cependant être envisagé pour la plupart des portefeuilles d’investissement, les fiducies de placement immobilier ( FPI ) et les fonds communs de placement immobiliers étant considérés comme peut-être les meilleures méthodes pour remplir cette allocation.
Points clés à retenir
- Les investisseurs particuliers et institutionnels devraient envisager les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobilier pour un portefeuille de placements diversifié.
- Les FPI possèdent et exploitent généralement des propriétés immobilières telles que des unités résidentielles, des centres commerciaux, des centres commerciaux, des bureaux commerciaux et des hôtels.
- Les fonds communs de placement immobiliers, qui eux-mêmes investissent principalement dans des FPI et des sociétés d’exploitation immobilière, peuvent offrir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un capital relativement faible.
- De nombreux investisseurs de détail ne réalisent pas qu’ils peuvent déjà investir directement dans l’immobilier en étant propriétaire d’une maison.
Obstacles à l’investissement immobilier
L’investissement immobilier a longtemps été dominé par de grands acteurs tels que les fonds de pension, les compagnies d’assurance et d’autres grandes institutions financières. Grâce à la mondialisation de l’investissement immobilier et à l’émergence de nouvelles opportunités offshore permettant une plus grande diversification ainsi qu’un potentiel de rendement, la tendance est désormais à une place permanente de l’immobilier dans les allocations de portefeuille institutionnel.
L’allocation permanente du capital immobilier s’accompagne de certains obstacles uniques. Tout d’abord, il est très capitalistique. Contrairement aux actions qui peuvent être achetées par petites tranches, les investissements immobiliers commerciaux nécessitent généralement des sommes importantes au départ, et des portefeuilles grumeleux ou illiquides et des risques idiosyncratiques en fonction de l’emplacement ou du type de propriété.
L’immobilier nécessite également une gestion et un entretien actifs, ce qui demande beaucoup de main-d’œuvre et coûte cher. Par rapport à la gestion d’investissements traditionnels, la gestion d’une allocation immobilière nécessite des ressources et une planification importantes.
En raison de ces problèmes, les institutions ont tendance à se tourner vers les fonds immobiliers et les fonds de fonds. Ces mêmes avantages peuvent être obtenus par les investisseurs de détail par le biais de fiducies de placement immobilier, ou REIT. Bien que les FPI individuelles possèdent souvent plusieurs propriétés, une diversification encore plus grande peut désormais être obtenue grâce aux fonds négociés en bourse (ETF) et aux fonds communs de placement immobiliers qui investissent chacun dans plusieurs FPI différentes.
De nos jours, même les investisseurs particuliers peuvent facilement ajouter des investissements immobiliers à leurs portefeuilles. Voici plusieurs façons pour les investisseurs particuliers d’accéder au potentiel de rendement de l’immobilier et d’obtenir une exposition à la classe d’actifs.
Investissement direct
Cette stratégie concerne les investisseurs sélectionnant directement des propriétés spécifiques et les achetant en tant qu’investissements. Souvent, ceux-ci comprendront des immeubles à revenus qui génèrent des revenus locatifs en plus de toute augmentation de la valeur marchande.
Le grand avantage de cette stratégie est le contrôle. La propriété directe de la propriété permet le développement et l’exécution de la stratégie, ainsi qu’une influence directe sur le rendement. Cependant, l’investissement direct rend très difficile la création d’un portefeuille immobilier bien diversifié. Cela implique également de devenir propriétaire avec tous les coûts supplémentaires, les risques et les maux de tête de gestion que cela peut entraîner.
Pour la plupart des investisseurs de détail, l’allocation immobilière n’est pas assez importante pour permettre l’achat de suffisamment de propriétés pour une véritable diversification. Il augmente également l’exposition au marché immobilier local, ainsi que les risques liés à l’immobilier.
Propriété du logement
De nombreux investisseurs de détail qui n’ont pas envisagé d’allocations immobilières pour leurs portefeuilles d’investissement ne réalisent pas qu’ils investissent peut-être déjà dans l’immobilier en possédant une maison. Non seulement ils ont déjà une exposition à l’immobilier, mais la plupart prennent également des risques financiers supplémentaires en ayant un prêt hypothécaire. Pour l’essentiel, cette exposition a été bénéfique, aidant de nombreuses personnes à accumuler le capital nécessaire à la retraite.
Fiducies de placement immobilier (FPI)
Les actions de FPI représentent des actions privées et publiques de sociétés structurées sous forme de fiducies qui investissent dans des biens immobiliers, des hypothèques ou d’autres investissements garantis par des biens immobiliers. Les FPI possèdent et exploitent généralement des propriétés immobilières. Ceux-ci peuvent inclure des propriétés résidentielles multifamiliales, des centres commerciaux à épicerie, des propriétés de vente au détail locales et des centres commerciaux, des centres commerciaux, des bureaux commerciaux et des hôtels.
Les fiducies de placement immobilier sont dirigées par un conseil d’administration qui prend les décisions de gestion des placements au nom de la fiducie. Les FPI paient peu ou pas d’impôt fédéral sur le revenu tant qu’elles distribuent 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Même si l’avantage fiscal augmente les flux de trésorerie après impôts, l’incapacité des FPI à conserver leurs liquidités peut nuire considérablement à la croissance et à l’appréciation à long terme. Outre l’avantage fiscal, les FPI offrent bon nombre des mêmes avantages et inconvénients que les actions.
Les gestionnaires de FPI fournissent une vision stratégique et prennent les décisions liées aux investissements et à l’immobilier, abordant ainsi les problèmes de gestion pour les investisseurs. Les plus grands inconvénients des FPI pour les investisseurs de détail sont la difficulté d’investir avec un capital limité et la quantité importante de connaissances et d’analyses spécifiques aux actifs nécessaires pour les sélectionner et prévoir leur rendement.
Les placements en FPI ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier dans son ensemble par rapport aux placements immobiliers, ce qui conduit certains à minimiser leurs caractéristiques de diversification. La volatilité du marché des REIT a également été plus élevée que celle de l’immobilier direct. Cela est dû à l’influence des forces macroéconomiques sur les valeurs des FPI et au fait que les actions des FPI sont évaluées en permanence, tandis que l’immobilier direct est davantage influencé par les marchés immobiliers locaux et est évalué selon la méthode de l’évaluation, qui tend à lisser les rendements des investissements.
Les investisseurs qui n’ont pas le désir, les connaissances ou le capital d’acheter par eux-mêmes un terrain ou une propriété peuvent participer aux revenus et au potentiel de croissance à long terme de l’immobilier via des fonds immobiliers.
Fonds communs de placement immobilier
Les fonds communs de placement immobiliers eux-mêmes investissent principalement dans des FPI et des sociétés d’exploitation immobilière à l’aide de gestionnaires de portefeuille professionnels et de recherches d’experts. Ils offrent la possibilité d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier en utilisant un montant de capital relativement faible. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d’actifs beaucoup plus large que celle qui peut être obtenue en achetant uniquement des actions de FPI, et ils offrent également la flexibilité de passer facilement d’un fonds à un autre.
La flexibilité est également avantageuse pour l’investisseur de fonds communs de placement en raison de la facilité relative d’acquérir et de céder des actifs sur une bourse systématique et réglementée, par opposition à l’investissement direct, qui est ardu et coûteux. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent tactiquement surpondérer certaines expositions immobilières ou régionales afin de maximiser le rendement.
Créer une exposition à une large base de fonds communs de placement peut également réduire les coûts de transaction et les commissions par rapport à l’achat d’actions individuelles de FPI. Les informations analytiques et de recherche fournies par les fonds sur les actifs acquis, ainsi que le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance de l’immobilier, à la fois en tant qu’investissements spécifiques et en tant que classe d’actifs, constituent un autre avantage significatif pour les investisseurs particuliers.
Toutefois, les fonds communs de placement peuvent être moins liquides et comporter des frais de gestion plus élevés que les FPI ou les FNB de FPI. Bien que les fonds communs de placement immobiliers apportent des liquidités à une classe d’actifs traditionnellement illiquide, les opposants estiment qu’ils ne peuvent pas se comparer à l’investissement direct dans l’immobilier.
La ligne de fond
Bien que les investisseurs de détail puissent et doivent tenir compte de la propriété du logement lors de la répartition de leur portefeuille, ils peuvent également envisager des investissements supplémentaires plus liquides dans l’immobilier.
Pour ceux qui possèdent les compétences de négociation et le capital requis, l’investissement en FPI donne accès à certains des avantages de l’investissement immobilier sans avoir besoin d’une propriété directe. Pour d’autres, qui envisagent une allocation plus petite, ou pour ceux qui ne veulent pas être aux prises avec la sélection d’actifs, mais qui nécessitent une diversification maximale, les fonds communs de placement immobilier seraient un choix approprié.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.