Propriétés de location: vache à lait ou fosse à argent?

Ceux qui investissent dans l’immobilier, comme pour tout actif, doivent constamment décider d’acheter, de vendre ou de détenir. Et ces décisions dépendent de l’évaluation de la propriété en question. L’évaluation de l’immobilier à l’aide de méthodes d’ actualisation des flux de trésorerie ou de capitalisation est similaire à l’évaluation des actions ou des obligations. La seule différence est que les flux de trésorerie proviennent de la location d’espace plutôt que de la vente de produits et de services.

Les sociétés d’investissement immobilier ont développé des modèles d’évaluation sophistiqués pour les aider dans leurs décisions. Cependant, en utilisant des outils de tableur, une personne peut produire une évaluation adéquate de la plupart des biens immobiliers générateurs de revenus – y compris les biens immobiliers résidentiels achetés pour servir de propriété locative résidentielle.

Lisez la suite pour découvrir comment tout investisseur peut créer une évaluation suffisamment satisfaisante pour éliminer les opportunités d’investissement potentielles.

Évaluations individuelles

Certaines personnes estiment qu’il n’est pas nécessaire de produire une évaluation si une évaluation certifiée a été effectuée. Cependant, l’évaluation d’un investisseur peut différer de celle d’un évaluateur pour plusieurs raisons.

L’investisseur peut avoir des opinions différentes sur la capacité de l’immeuble à attirer des locataires ou sur les taux de location que les locataires sont prêts à payer. En tant qu’acheteur ou vendeur potentiel, l’investisseur peut avoir le sentiment que la propriété comporte plus ou moins de risques que l’évaluateur.

Les évaluateurs procèdent à des évaluations distinctes de la valeur. Ils incluent le coût de remplacement du bien, une comparaison des transactions récentes et comparables et une approche par le revenu. Certaines de ces méthodes sont généralement à la traîne du marché, sous-estimant la valeur lors de tendances haussières et surévaluant les actifs dans une tendance baissière.

Trouver des opportunités sur le marché immobilier implique de trouver des propriétés qui n’ont pas été correctement évaluées par le marché. Cela signifie souvent gérer une propriété à un niveau qui dépasse les attentes du marché. Une évaluation doit fournir une estimation du véritable potentiel de production de revenus d’une propriété.

Évaluation immobilière

L’approche du revenu pour évaluer l’immobilier est similaire au processus d’évaluation des actions, des obligations ou de tout autre investissement générateur de revenus. La plupart des analystes utilisent la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour déterminer la valeur actuelle nette (VAN) d’ un actif .

La VAN est la valeur de la propriété en dollars d’aujourd’hui qui permettra d’obtenir le rendement ajusté au risque de l’investisseur. La VAN est déterminée en actualisant les flux de trésorerie périodiques disponibles pour les propriétaires par le taux de rendement requis de l’investisseur (RROR). Étant donné que le RROR est le taux de rendement requis d’un investisseur pour les risques encourus, la valeur dérivée est une valeur ajustée au risque pour cet investisseur individuel. En comparant cette valeur aux prix du marché, un investisseur est en mesure de prendre une décision d’achat, de détention ou de vente.

Les valeurs boursières sont calculées en actualisant les dividendes, les valeurs obligataires en actualisant les paiements de coupon d’ intérêt. Les propriétés sont évaluées en actualisant les flux de trésorerie nets ou les liquidités disponibles pour les propriétaires une fois que toutes les dépenses ont été déduites des revenus de location. L’évaluation d’une propriété consiste à estimer tous les revenus de location, puis à déduire toutes les dépenses nécessaires à l’exécution et au maintien de ces baux.

Ventilation des baux

Toutes les estimations de revenus proviennent directement des baux. Les baux sont des accords contractuels entre les locataires et un propriétaire. Toutes les augmentations de loyer et contractuelles de loyer ( escalades ) seront précisées dans les baux, ainsi que les options pour l’espace et les concessions de loyer. Les propriétaires récupèrent également une partie ou la totalité des dépenses immobilières auprès des locataires. La manière dont ces revenus sont perçus est également indiquée dans le contrat de location. Il existe trois principaux types de baux:

• Baux à service complet
• Baux nets
• Baux triple net (NNN)

Dans les baux à service complet, les locataires ne paient rien en plus du loyer. Dans les baux nets, les locataires paient généralement leur part de l’augmentation des dépenses pour la période suivant leur emménagement dans la propriété. Dans les baux triple net, le locataire paie une part au prorata de toutes les dépenses immobilières.

Voici les types de dépenses à prendre en compte lors de la préparation d’une évaluation du revenu:

• Frais de location
• Coût de gestion
• Coûts en capital

Les frais de location désignent les dépenses nécessaires pour attirer les locataires et exécuter les baux. Les coûts de gestion se réfèrent aux dépenses au niveau de la propriété, telles que les services publics, le nettoyage, les taxes, etc. ainsi que les coûts de gestion de la propriété. Le revenu moins les charges d’exploitation est égal au résultat d’exploitation net (NOI). NOI est le flux de trésorerie provenant des opérations normales de la propriété. Le flux de trésorerie est ensuite dérivé en soustrayant les coûts en capital du NOI. Les coûts en capital sont les dépenses en capital périodiques pour entretenir la propriété. Ceux-ci comprennent tout capital pour les commissions de location, les améliorations locatives ou les réserves en capital pour les futures améliorations immobilières.

Exemple d’évaluation

Une fois que les flux de trésorerie périodiques sont déterminés, ils peuvent être actualisés pour déterminer la valeur de la propriété. La figure 1 montre une conception d’évaluation simple qui peut être ajustée pour valoriser la plupart des propriétés.

Figure 1

L’évaluation suppose une propriété qui crée un revenu locatif annuel de 100 000 $ la première année, qui augmente de 4% par année et de 3% après la 10e année. Les dépenses sont estimées à 40% du revenu. Les réserves de capital sont modélisées à 10 000 $ par année. Le taux d’actualisation, ou RROR, est fixé à 13%. Le taux de capitalisation pour la détermination de la valeur de réversion du bien à l’année 10 est estimé à 10%. En terminologie financière, ce taux de capitalisation est égal à Kg, où K est le RROR de l’investisseur (taux de rendement requis) et est la croissance attendue du revenu. Kg est également connu comme le retour de revenu requis de l’investisseur, ou le montant du rendement total fourni par le revenu.

La valeur de la propriété à l’année 10 est calculée en prenant le NOI estimé pour l’année 11 et en le divisant par le taux de capitalisation. En supposant que le taux de rendement requis de l’investisseur reste à 13%, alors la capitalisation serait égale à 10%, ou Kg (13% – 3%). Dans la figure 2, le NOI de l’année 11 est de 88 812 $. Une fois les flux de trésorerie périodiques calculés, ils sont ensuite actualisés du taux d’actualisation (13%) pour obtenir la VAN de 58 333 $.

Figure 2 (en milliers de dollars)

La figure 2 présente un format de base qui peut être utilisé pour évaluer tout bien productif de revenu ou locatif. Les investisseurs qui achètent des biens immobiliers résidentiels en tant que biens locatifs doivent préparer des évaluations pour déterminer si les taux de location facturés sont suffisants pour soutenir le prix d’achat du bien. Bien que les évaluateurs utilisent souvent un flux de trésorerie sur 10 ans par défaut, les investisseurs doivent produire des flux de trésorerie qui reflètent les hypothèses sur lesquelles la propriété est supposée être achetée. Ce format, bien que simplifié, peut être ajusté pour valoriser n’importe quelle propriété, quelle que soit sa complexité. Même les hôtels peuvent être évalués de cette façon. Pensez simplement à la location de chambres à la nuit comme à des baux d’une journée.

Acheter, vendre ou conserver

Lors de l’achat d’une propriété, si la valeur estimée d’ un investisseur est supérieure à l’offre du vendeur ou à la valeur estimative, la propriété peut être achetée avec une forte probabilité de recevoir le RROR. À l’inverse, lors de la vente d’une propriété, si la valeur imposable est inférieure à l’offre de l’acheteur, la propriété doit être vendue. En outre, si la valeur estimée est conforme au marché et que le RROR offre un rendement adéquat pour le risque encouru, le propriétaire peut décider de conserver l’investissement jusqu’à ce qu’il y ait un déséquilibre entre l’évaluation et la valeur de marché.

La valeur peut être définie comme le montant le plus élevé qu’une personne serait prête à payer pour une propriété. Lors de l’achat d’un actif, le financement ne devrait pas affecter la valeur ultime de la propriété car chaque acheteur a différentes options de financement disponibles.

Cependant, ce n’est pas le cas des investisseurs qui possèdent déjà des propriétés financées. Le financement doit être pris en compte au moment de décider du moment opportun pour vendre, car les structures de financement, telles que les pénalités de remboursement anticipé, peuvent priver l’investisseur du produit de sa vente. Ceci est important dans les cas où les investisseurs ont reçu des conditions de financement favorables qui ne sont plus disponibles sur le marché. L’investissement existant avec dette peut fournir de meilleurs rendements ajustés au risque que ceux qui peuvent être obtenus en réinvestissant le produit des ventes éventuelles. Ajuster le RROR de risque pour inclure le risque financier supplémentaire de la dette hypothécaire.

La ligne de fond

Qu’il s’agisse d’acheter ou de vendre, il est possible de produire un modèle de valorisation suffisamment précis pour aider à la prise de décision. Les mathématiques impliquées dans la création du modèle sont relativement simples et à la portée de la plupart des investisseurs. Après avoir acquis des connaissances rudimentaires sur les normes du marché local, les structures de location et le fonctionnement des revenus et des dépenses dans différents types de propriétés, on devrait être en mesure de prévoir les flux de trésorerie futurs.