18 avril 2021 15:24

Location simple vs double vs triple net: quelle est la différence?

Table des matières

Développer

  • Baux nets simples vs doubles vs triples
  • Baux nets uniques
  • Baux nets doublés
  • Baux nets triples
  • Baux nets triples: avantages et inconvénients
  • Avantages des baux triple net
  • Inconvénients des baux triple net
  • Exemple de bail triple net
  • Considérations particulières
  • FAQ sur le bail triple net
  • La ligne de fond

Baux nets simples, doubles ou triples: un aperçu

Un bail triple net (NNN) aide les propriétaires à réduire le risque d’un bail commercial. Un bail triple net est l’un des trois types de baux nets, un type de bail immobilier dans lequel un locataire paie une ou plusieurs dépenses supplémentaires. Les baux nets comprennent généralement les impôts fonciers, les primes d’assurance habitation ou les frais d’entretien, et sont souvent utilisés dans l’immobilier commercial. Outre les baux triple net, les autres types de baux nets sont les baux nets simples et les baux double net.

Un seul bail net oblige le locataire à ne payer que les taxes foncières en plus du loyer. Avec un bail double net, le locataire paie le loyer plus les taxes foncières ainsi que les primes d’assurance. Un bail triple net, également connu sous le nom de bail net-net-net, oblige le locataire à payer le loyer plus les trois dépenses supplémentaires.

Les loyers sont généralement plus bas que les baux nets traditionnels baux -le plus frais un locataire doit supporter, la base inférieure louer un frais de propriétaire. Mais les baux triple net sont généralement des baux cautionnables, ce qui signifie qu’un locataire ne peut pas faire marche arrière parce que les coûts – en particulier les coûts d’entretien – peuvent être plus élevés.

Baux nets uniques

Les baux nets uniques, qui sont souvent appelés un bail net ou un bail «N», ne sont pas aussi courants dans le monde de la location. Dans un bail comme celui-ci, le propriétaire transfère un minimum de risques au locataire, qui paie les taxes foncières. Cela signifie que toutes les autres dépenses, telles que l’ assurance, l’entretien et les réparations, et les services publics, sont à la charge du propriétaire. Le propriétaire est également responsable de tout entretien et / ou réparation qui doit être effectué au cours du bail dans la propriété.

Les locataires d’un seul bail net finissent par payer un loyer légèrement inférieur à celui d’un bail standard en raison du coût supplémentaire des taxes foncières. Mais un paiement de loyer plus élevé n’allège pas la responsabilité du propriétaire de maintenir ces dépenses à jour.

Par exemple, un locataire peut manquer ou effectuer des paiements en retard à la municipalité, ce qui signifie que le propriétaire en est responsable pour lui. Cela peut entraîner des amendes et / ou des frais supplémentaires. C’est pourquoi la plupart des propriétaires incluent les taxes foncières dans les paiements de loyer. Ils préfèrent que le paiement passe par eux afin qu’ils sachent que les taxes sont payées à temps et au montant correct.

Baux nets doublés

Les baux à double net, également appelés baux nets nets ou baux «NN», sont particulièrement appréciés dans l’immobilier commercial. Dans un bail comme celui-ci, le locataire paie les taxes foncières et les primes d’assurance en plus du loyer. Le loyer de base – payable pour l’espace lui-même – est généralement inférieur en raison des dépenses supplémentaires que le locataire doit supporter. Tous les frais d’entretien, par contre, restent à la charge du propriétaire, qui les paie directement.

Dans les grands développements commerciaux avec plus d’un espace disponible à la location, comme les centres commerciaux et les vastes complexes de bureaux, les locataires peuvent avoir une superficie en pieds carrés différente de celle de leurs voisins. Ainsi, les propriétaires attribuent généralement les taxes et les frais d’assurance aux locataires proportionnellement en fonction de la quantité d’espace loué.

Tout comme le bail net unique, les propriétaires devraient se voir répercuter les paiements supplémentaires pour qu’ils puissent les verser à la municipalité et à la compagnie d’assurance. Même si le bail du locataire comprend ces paiements, le nom du propriétaire figure sur la facture de taxes et d’assurance, ce qui signifie qu’il est ultimement responsable. En demandant au locataire de payer ces dépenses directement à eux, le propriétaire peut éviter les problèmes liés aux retards ou aux défauts de paiement des locataires, ce qui pourrait entraîner des frais supplémentaires.

Baux nets triples

Le bail triple net exonère le propriétaire du risque le plus élevé de tout bail net. Cela signifie que même les coûts d’entretien et de réparation de la structure doivent être payés par le locataire – en plus du loyer, des taxes foncières et des primes d’assurance. Étant donné que ces dépenses supplémentaires sont répercutées sur le locataire, le propriétaire facture généralement un loyer de base inférieur.

Lorsque les coûts d’entretien sont plus élevés que prévu, les locataires sous bail triple net tentent fréquemment de sortir de leur bail ou d’obtenir des concessions de loyer. Pour éviter que cela ne se produise, de nombreux propriétaires préfèrent utiliser un bail net cautionnable. Il s’agit d’un type de bail triple net qui ne peut pas être résilié avant sa date d’expiration. En outre, le montant du loyer ne peut être modifié pour aucune raison, y compris des augmentations imprévues et significatives des frais accessoires.



Les propriétaires peuvent préférer utiliser un bail net cautionnable car les locataires peuvent essayer de sortir d’un bail triple net coûteux.

Les baux nets triples peuvent augmenter les dépenses de fonctionnement du locataire, et ils peuvent être sur le crochet des franchises sur les polices d’assurance. Ils peuvent également être responsables de tout dommage à la propriété non couvert par la compagnie d’assurance.

La plupart des baux triple net sont des baux à long terme d’une durée de plus de 10 ans et comprennent généralement des concessions pour les augmentations de loyer.

Points clés à retenir

  • Un bail net est un bail immobilier dans lequel un locataire paie une ou plusieurs dépenses supplémentaires.
  • Dans un seul bail net, le locataire paie un loyer de base inférieur en plus des taxes foncières.
  • Les contrats de location double net incluent les taxes foncières et les primes d’assurance, en plus du loyer de base.
  • Un bail triple net comprend les taxes foncières, les assurances et les frais d’entretien, en plus du loyer de base.
  • Les locataires peuvent tenter de sortir d’un bail triple net en raison des coûts élevés qui y sont associés, de sorte que les propriétaires utilisent généralement un bail net cautionnable.

Baux nets triples: avantages et inconvénients

Les baux triple net offrent aux investisseurs et aux locataires des avantages uniques. Cependant, il existe certaines limites à ce type de bail commercial que les deux parties devraient prendre en compte avant de conclure un contrat de location à long terme triple net. Bien que dans l’ensemble, les locataires d’un bail triple net acceptent plus de responsabilité financière que d’autres types de baux, ils peuvent également être avantageux pour les locataires à bien des égards.

Avantages des baux triple net

Un bail triple net est un accord entre un propriétaire et un locataire où le locataire paie les taxes foncières, les primes d’assurance et l’entretien et les réparations, en plus des frais de location mensuels de l’immeuble ou de l’espace.

Occupation à long terme

La plupart des contrats de location triple net sont structurés pour offrir une occupation locative à long terme (plus de 20 ans). Ceci est avantageux pour les propriétaires car cela supprime le risque et les pertes d’un bien immobilier vacant entre locataires.

Investissement à faible risque

Parce que le locataire est responsable de presque tous les coûts associés à la propriété – des taxes et des assurances aux frais d’entretien réguliers – un contrat de location triple net est un investissement à risque relativement faible pour un investisseur.

Flux de revenus cohérent

Un bail triple net peut constituer une source de revenus cohérente pour un investisseur. Ce type de bail est structuré pour inclure un montant constant de loyer chaque mois sur une période prolongée. De plus, la majorité des dépenses immobilières inconnues ou catastrophiques seront répercutées sur le locataire, contribuant ainsi à protéger les risques liés à l’investissement.

Construire l’équité

Les propriétés à triple bail net sont souvent ajoutées aux portefeuilles d’investissement en tant que stratégie prudente et à faible risque pour créer plus de capitaux propres. De plus, les investisseurs peuvent décider de vendre la propriété lorsque le marché culmine, que la population augmente ou lorsqu’ils sont prêts à utiliser cette valeur nette dans leur prochain investissement.

Droits de propriétaire réduits

Avec un bail triple net, vous n’avez presque pas les responsabilités de propriétaire comme un bail plus conventionnel. Avec plus de temps et d’argent, un investisseur peut poursuivre d’autres entreprises.

Empreinte commerciale à long terme

Les locataires qui acceptent un bail à long terme ont l’avantage de pouvoir créer un emplacement reconnaissable et durable pour leur entreprise.

Emplacement

En règle générale, les propriétés avec des baux triple net sont situées dans des zones accessibles qui sont à proximité d’autres entreprises populaires. Cela peut aider un locataire à gagner du trafic et à se faire connaître des clients qui visitent d’autres entreprises à proximité.

Avantages fiscaux

Étant donné que les locataires d’un bail triple net sont responsables du paiement des impôts fonciers, ils peuvent être en mesure d’intégrer ces dépenses dans leurs dépenses d’entreprise et d’obtenir certains avantages fiscaux pour leur entreprise.

Inconvénients des baux triple net

Gagner des plafonds

Pour les propriétaires qui sont enfermés dans un bail à long terme, ils perdent la capacité d’augmenter le loyer si la valeur des propriétés dans la région augmente. À long terme, cela peut limiter le potentiel de revenus.

Risques de vacance et coûts de roulement

Il y a toujours le risque qu’un locataire fasse défaut, même s’il y a un bail à long terme et que les locataires ont été minutieusement examinés. Pendant la période où ils tentent de combler le poste vacant, les investisseurs peuvent subir des pertes.

Prise en charge des dépenses immobilières

Avec un bail triple net, le locataire assume la responsabilité de l’exploitation et de l’entretien du site commercial. En plus des dépenses (parfois) élevées liées à la gestion de leur entreprise, les locataires doivent également être prêts à financer les opérations de l’immeuble et les dépenses imprévues qui y sont liées. Cela peut représenter un lourd fardeau financier et les locataires doivent avoir un profil de crédit solide dans un autre pour se qualifier pour un bail triple net.

Obligations fiscales

Lorsque le locataire devient responsable des impôts fonciers, il devient également responsable de toutes les responsabilités associées, y compris les amendes et pénalités pour versement tardif ou incorrect de l’impôt.

Ce que nous aimons

  • Avantages du bail triple net
  • Occupation garantie à long terme
  • Investissement à faible risque
  • Flux de revenus fiable
  • Créer plus d’équité
  • Réduction des droits du propriétaire
  • Empreinte commerciale durable
  • Emplacement optimal
  • Avantages fiscaux

Ce que nous n’aimons pas

  • Inconvénients du bail triple net
  • Gagner des plafonds
  • Risques de vacance
  • Prise en charge des dépenses immobilières
  • Dettes fiscales

Exemple de bail triple net

De nombreuses grandes entreprises multinationales qui souhaitent l’uniformité de leur marque optent pour des baux triple net. Walgreens est un exemple d’entreprise qui accepte fréquemment de conclure des contrats de location triple net. En 2019, Walgreens était la deuxième plus grande pharmacie des États-Unis en termes de chiffre d’affaires total sur les ordonnances. Walgreens se spécialise dans les médicaments sur ordonnance et les dépanneurs d’articles ménagers. Walgreens opte pour des baux triple net de 25 ans.

Lorsqu’une entreprise opte pour un bail triple net, elle dégage le propriétaire de toute responsabilité financière ou physique quelle qu’elle soit. Ils font leur propre entretien, font appel à leurs propres fournisseurs, commandent leur propre signalisation, paient les dépenses d’exploitation et les dépenses en capital. Cependant, en acceptant de tripler les baux nets, Walgreens peut avoir son choix parmi les meilleurs emplacements de vente au détail. Les magasins Walgreens sont généralement situés dans d’excellents emplacements – des lots de 1,5 acre dans les principaux coins des principales zones de vente au détail.

Walgreens recherche ces emplacements de coin pour leur visibilité de premier ordre. La société est considérée comme un excellent locataire dans le domaine des baux triple net et un investissement prudent pour les investisseurs.

Considérations particulières

Lors de la conclusion de tout type de bail, le locataire doit tenir compte du fait que ses paiements de loyer, qu’ils comprennent des dépenses supplémentaires ou des notes, peuvent augmenter. Un propriétaire peut augmenter le loyer en raison des augmentations légales autorisées par les gouvernements locaux. Mais le loyer peut également augmenter en raison des réévaluations de la taxe foncière ou de l’augmentation des primes d’assurance.

Mais il existe des alternatives. S’ils en ont la possibilité, les locataires peuvent envisager de signer un bail brut, qui facture un loyer forfaitaire. Ce montant couvre les frais pour l’espace, ainsi que toutes les dépenses supplémentaires qui en découlent. Le propriétaire conserve donc la responsabilité de payer les taxes foncières, les primes d’assurance et les frais d’entretien. Ils couvrent ces frais en les intégrant au loyer qu’ils facturent à leur locataire.

Par exemple, si le loyer annuel est de 10 000 $ et qu’ils estiment les coûts supplémentaires à 3 000 $, le loyer effectif qu’ils facturent au locataire est de 13 000 $ par année. Bien que les baux traditionnels soient plus courants que les baux nets, ils présentent plus de risques pour le propriétaire, qui doit absorber toute augmentation imprévue des dépenses supplémentaires. C’est pourquoi certains propriétaires préfèrent utiliser un type de bail net, transférant tout ou partie de ce risque au locataire.

Un bail brut modifié est une autre alternative à un bail net. Avec un bail brut modifié, le locataire paie le loyer de base au début du bail. Au fil du temps, le bail assume également une part proportionnelle de certains des autres coûts associés à la propriété, tels que  les taxes foncières, les services publics, les assurances et l’entretien.

FAQ sur le bail triple net

Un bail triple net est-il une bonne idée?

Pour les locataires comme pour les propriétaires, les baux triple net peuvent offrir certains avantages. Un locataire a plus de liberté avec sa structure; ils peuvent personnaliser leur espace pour plus d’uniformité de la marque sans l’investissement en capital d’un achat. Un autre avantage est que ces baux ont tendance à être assez flexibles: plafonnement des augmentations d’impôts, augmentations d’assurance, etc. Le propriétaire n’a pas non plus à jouer un rôle actif dans la gestion de la propriété.

Quelle est la différence entre un bail net et un bail triple net?

Un bail net est un type de bail où le locataire paie une partie ou la totalité des taxes, des frais d’assurance et des frais d’entretien d’une propriété, en plus du loyer de base. Les baux nets sont couramment utilisés dans  l’immobilier commercial. Il existe trois principaux types de baux nets: les baux nets simples, les baux nets doubles et les baux triples nets. Lorsqu’un locataire signe un seul bail net, il paie l’une des trois catégories de dépenses:  taxes, entretien et frais d’assurance. Lorsqu’un locataire signe un bail double net, il accepte de payer deux des trois catégories de dépenses. Ces contrats de location sont également appelés contrats de location nets nets. Enfin, lorsqu’un locataire signe un bail triple net, il accepte de payer les trois catégories de dépenses. Les contrats de location triple net sont également connus sous le nom de location net-net-net.

Pouvez-vous négocier un bail triple net?

Avec un bail triple net, presque toutes les responsabilités incombent au locataire. Le locataire est responsable du paiement du loyer, ainsi que de tous les frais généraux liés à la propriété de la propriété: taxes, assurances, frais d’exploitation, services publics, etc. En conséquence, le montant de la location de base peut devenir un terme clé de négociation.Étant donné que le locataire assume le risque des frais généraux du propriétaire, il peut être en mesure de négocier un loyer de base plus avantageux. De plus, dans certains cas, les locataires peuvent négocier les aspects des coûts de réparation et / ou des services publics dont le propriétaire est responsable.

Comment calculer un bail triple net?

Le montant d’un bail triple net peut être calculé de différentes manières. Parfois, les propriétaires additionneront toutes les taxes foncières, les assurances, les dépenses d’entretien et les dépenses communes pour un immeuble et diviseront le total par 12. Ce chiffre correspond au coût mensuel. Ce processus est simplifié lorsqu’un seul locataire loue un immeuble. Le montant mensuel de la location de base est généralement calculé sur la base d’un tarif par mètre carré.

De quoi le propriétaire est-il responsable dans un bail triple net?

Le locataire est responsable de la plupart des dépenses liées à un immeuble commercial avec un bail triple net. Cependant, le propriétaire peut être responsable du toit et de la structure, et parfois du stationnement.

La ligne de fond

Un bail net est un type de bail immobilier – généralement pour des immeubles locatifs commerciaux – dans lequel un locataire paie une ou plusieurs dépenses supplémentaires. Il existe trois types de base de baux nets: les baux simples, doubles et triples nets. Avec un bail triple net, le locataire s’engage à payer toutes les dépenses du bien, y compris les taxes foncières, l’assurance du bâtiment et l’entretien. Ces paiements s’ajoutent aux frais de location et de services publics. Les baux triple net ont parfois un loyer de base plus bas parce que le locataire assume une plus grande part des dépenses de la propriété. Les baux nets peuvent être comparés aux baux progressifs ou aux baux fonciers.

Avec un bail accéléré, les futures augmentations de prix tout au long de la durée du contrat sont établies dans le contrat de location. Dans les baux à long terme, les baux progressifs protègent les propriétaires des risques d’inflation ou d’une hausse du marché. Les baux fonciers permettent aux locataires d’aménager une propriété pendant la durée du bail. Ensuite, à la fin de la période de location, le terrain et toutes les améliorations sont remis au propriétaire / bailleur.