Bail foncier
Qu’est-ce qu’un bail foncier?
Un bail foncier est un accord dans lequel un locataire est autorisé à développer une propriété pendant la période de location, après quoi le terrain et toutes les améliorations sont remis au propriétaire.
Comment fonctionne un bail foncier
Un bail foncier indique que les améliorations seront la propriété du propriétaire à moins qu’une exception ne soit créée et stipule que toutes les taxes pertinentes encourues pendant la période de location seront payées par le locataire. Puisqu’un bail foncier permet au propriétaire d’assumer toutes les améliorations une fois la durée du bail expirée, le propriétaire peut vendre la propriété à un taux plus élevé. Les baux fonciers sont aussi souvent appelés baux fonciers, car les propriétaires louent uniquement le terrain.
Bien qu’ils soient principalement utilisés dans l’espace commercial, les baux fonciers diffèrent grandement des autres types de baux commerciaux comme ceux que l’on trouve dans les complexes commerciaux et les immeubles de bureaux. Ces autres baux n’attribuent généralement pas au locataire la responsabilité de l’unité. Au lieu de cela, ces locataires doivent payer un loyer pour exploiter leur entreprise. Un bail foncier consiste à louer un terrain pour une période à long terme – généralement de 50 à 99 ans – à un locataire qui construit un immeuble sur la propriété.
Un bail de 99 ans est généralement la durée de location la plus longue possible pour un bien immobilier. C’était la plus longue possible en vertu de la common law. Cependant, les baux de 99 ans continuent d’être courants mais ne sont plus les plus longs possible en vertu de la loi.
Le bail foncier définit à qui appartient le terrain, à qui appartient l’immeuble et les améliorations apportées à la propriété. De nombreux propriétaires utilisent les baux fonciers pour conserver la propriété de leur propriété pour des raisons de planification, pour éviter tout gain en capital et pour générer des revenus et des revenus. Les locataires assument généralement la responsabilité de toutes les dépenses. Cela comprend la construction, les réparations, les rénovations, les améliorations, les taxes, les assurances et tous les frais de financement associés à la propriété.
Les locataires assument généralement la responsabilité de tous les aspects financiers d’un bail foncier, y compris le loyer, les taxes, la construction, l’assurance et le financement.
Exemple de bail foncier
Les baux fonciers sont souvent utilisés par les franchisés et les magasins à grande surface, ainsi que par d’autres entités commerciales. Le siège social achètera normalement le terrain et permettra au locataire / promoteur de construire et d’utiliser l’installation. Il y a de fortes chances qu’un McDonald’s, un Starbucks ou un Dunkin Donuts près de chez vous soit lié par un bail foncier.
En juillet 2016, la société d’investissement basée à New York AllianceBernstein a acheté un bail foncier de 99 ans à BLDG Management pour le George Washington Hotel de New York dans le cadre d’une transaction d’une valeur de 100,4 millions de dollars. BLDG a initialement acheté l’hôtel lors de la forclusion en 1994. Bien que le bâtiment ait été utilisé par la School of Visual Arts de Manhattan comme dortoir étudiant, BLDG a déposé des plans en avril 2016 pour restaurer la propriété dans un hôtel avec un restaurant et un bar. et des magasins au rez-de-chaussée. L’établissement fonctionne actuellement sous le nom de Freehand Hotel, un hôtel de caractère, dans le quartier Flatiron de New York.
Certains des principes fondamentaux de tout bail foncier devraient inclure:
- Conditions du bail
- Droits du propriétaire et du locataire
- Conditions de financement
- Utiliser les dispositions
- Frais
- Assurance titres
- Défaut
Baux fonciers subordonnés et non subordonnés
Les locataires à bail foncier financent souvent les améliorations en s’endettant. Dans un bail foncier subordonné, le bailleur accepte une priorité moindre des réclamations sur la propriété en cas de défaut du locataire sur le prêt pour des améliorations. En d’autres termes, un bailleur foncier subordonné permet essentiellement à l’acte de propriété d’agir comme garantie en cas de défaut du locataire sur tout prêt lié à l’amélioration. Pour ce type de bail foncier, le bailleur peut négocier des loyers plus élevés en contrepartie du risque pris en cas de défaut du locataire. Cela peut également profiter au propriétaire car la construction d’un bâtiment sur son terrain augmente la valeur de sa propriété.
En revanche, un bail foncier non subordonné permet au propriétaire de conserver la priorité absolue des réclamations sur la propriété en cas de défaut du locataire sur le prêt pour des améliorations. Étant donné que le prêteur peut ne pas devenir propriétaire du terrain si le prêt reste impayé, les professionnels du crédit peuvent hésiter à consentir une hypothèque pour des améliorations. Bien que le propriétaire conserve la propriété de la propriété, il doit généralement facturer au locataire un montant de loyer inférieur.
Avantages et inconvénients d’un bail foncier
Un bail foncier peut profiter à la fois au locataire et au propriétaire.
Avantages du locataire
Le bail foncier permet à un locataire de construire sur une propriété dans un emplacement privilégié qu’il ne pourrait pas acheter lui-même. Pour cette raison, les grandes chaînes de magasins telles que Whole Foods et Starbucks utilisent souvent des baux fonciers dans leurs plans d’expansion d’entreprise.
Un bail foncier n’exige pas non plus que le locataire ait un acompte pour la sécurisation du terrain, comme l’exigerait l’achat de la propriété. Par conséquent, moins de capitaux propres sont impliqués dans l’acquisition d’un bail foncier, ce qui libère des liquidités à d’autres fins et améliore le rendement de l’utilisation de la terre.
Tous les loyers payés sur un bail foncier peuvent être déductibles des impôts sur le revenu des États et fédéraux, ce qui signifie une réduction de la charge fiscale globale du locataire.
Avantages du propriétaire
Le propriétaire foncier gagne un flux régulier de revenus du locataire tout en conservant la propriété de la propriété. Un bail foncier contient généralement une clause d’indexation qui garantit des augmentations de loyer et des droits d’expulsion qui offrent une protection en cas de défaut de paiement du loyer ou d’autres dépenses.
Il y a aussi des économies d’impôt pour un propriétaire qui utilise des baux fonciers. S’ils vendent purement et simplement une propriété à un locataire, ils réaliseront un gain sur la vente. En exécutant ce type de bail, ils évitent d’avoir à déclarer des gains. Mais il peut y avoir des implications fiscales sur le loyer qu’ils perçoivent.
Selon les dispositions du bail foncier, un propriétaire peut également être en mesure de conserver un certain contrôle sur la propriété, y compris son utilisation et son développement. Cela signifie que le propriétaire peut approuver ou refuser toute modification apportée au terrain.
Inconvénients du locataire
Étant donné que les propriétaires peuvent exiger une approbation avant d’apporter des modifications, le locataire peut rencontrer des obstacles dans l’utilisation ou le développement de la propriété. En conséquence, il peut y avoir plus de restrictions et moins de flexibilité pour le locataire.
Les coûts associés au processus de location foncière peuvent être plus élevés que si le locataire achetait une propriété purement et simplement. Les loyers, les taxes, les améliorations, les permis, ainsi que les temps d’attente pour l’approbation du propriétaire, peuvent tous être coûteux.
Inconvénients du propriétaire
Les propriétaires qui ne mettent pas les dispositions et clauses appropriées dans leurs baux risquent de perdre le contrôle au profit des locataires dont les propriétés font l’objet d’un développement. C’est pourquoi il est toujours important pour les deux parties de faire réviser leur bail avant de signer.
Selon l’endroit où se trouve la propriété, l’utilisation d’un bail foncier peut avoir des implications fiscales plus élevées pour un propriétaire. Bien qu’ils ne réalisent pas de gain à la vente, le loyer est considéré comme un revenu. Le loyer est donc imposé au taux ordinaire, ce qui peut alourdir la charge fiscale.
Points clés à retenir
- Un bail foncier est un accord dans lequel un locataire peut développer un bien pendant la durée du bail, après quoi il est remis au propriétaire du bien.
- Les baux fonciers sont généralement conclus entre des propriétaires commerciaux, qui louent généralement des terrains pour une période de 50 à 99 ans à des locataires qui construisent des bâtiments sur la propriété.
- Les locataires qui, autrement, n’ont pas les moyens d’acheter un terrain peuvent construire une propriété avec un bail foncier, tandis que les propriétaires obtiennent un revenu stable et gardent le contrôle sur l’utilisation et le développement de leur propriété.