18 avril 2021 9:10

Résultat d’exploitation net (NOI)

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Qu’est-ce que le bénéfice net d’exploitation (NOI)?

Le résultat opérationnel net (NOI) est un calcul utilisé pour analyser la rentabilité des investissements immobiliers générateurs de revenus. NOI équivaut à tous les revenus de la propriété, moins toutes les dépenses d’exploitation raisonnablement nécessaires.

Le NOI est un chiffre avant impôt, apparaissant sur l’état des revenus et des flux de trésorerie d’une propriété, qui exclut les paiements de principal et d’intérêts sur les prêts, les dépenses en capital, l’amortissement et l’ amortissement. Lorsque cette métrique est utilisée dans d’autres secteurs, elle est appelée «EBIT», qui signifie « bénéfice avant intérêts et impôts ».

Points clés à retenir

  • Le bénéfice net d’exploitation mesure la rentabilité d’un immeuble productif de revenus avant d’ajouter les coûts de financement ou d’impôts.
  • Pour calculer le NOI, soustrayez toutes les dépenses d’exploitation engagées sur une propriété de tous les revenus générés sur la propriété.
  • Les dépenses d’exploitation utilisées dans la métrique NOI peuvent être manipulées si un propriétaire reporte ou accélère certains éléments de revenus ou de dépenses.
  • La métrique NOI n’inclut pas les dépenses en capital.
  • NOI indiquera au propriétaire si la location d’une propriété vaut les frais de possession et d’entretien de celle-ci.

Comprendre le résultat opérationnel net (NOI)

Le résultat net d’exploitation est une méthode de valorisation utilisée par les professionnels de l’immobilier pour déterminer la valeur précise de leurs immeubles productifs de revenus. Pour calculer le NOI, les dépenses d’exploitation de la propriété doivent être soustraites du revenu produit par la propriété.

En plus des revenus de location, une propriété peut également générer des revenus grâce à des équipements tels que des parkings, des distributeurs automatiques et des buanderies. Les dépenses d’exploitation comprennent les coûts de fonctionnement et d’entretien du bâtiment, y compris les primes d’assurance, les frais juridiques, les services publics, les taxes foncières, les frais de réparation et les frais de conciergerie. Les dépenses en capital, telles que les coûts d’un nouveau système de climatisation pour l’ensemble du bâtiment, ne sont pas incluses dans le calcul.

NOI aide les investisseurs immobiliers à déterminer le taux de capitalisation, ce qui les aide à calculer la valeur d’une propriété, leur permettant ainsi de comparer différentes propriétés qu’ils envisagent d’acheter ou de vendre.

Pour les propriétés financées, le NOI est également utilisé dans le ratio de couverture de la dette (DCR), qui indique aux prêteurs et aux investisseurs si le revenu d’un immeuble couvre ses dépenses d’exploitation et ses remboursements de dette. Le NOI est également utilisé pour calculer le multiplicateur de revenu net, le retour en espèces sur investissement et le retour total sur investissement.

Comment calculer le bénéfice net d’exploitation (NOI)

Pour calculer le bénéfice net d’exploitation, soustrayez les dépenses d’exploitation des revenus générés par une propriété. Les revenus de l’immobilier comprennent les revenus de location, les frais de stationnement, les changements de service, les distributeurs automatiques, les machines à laver, etc.

Les charges d’exploitation comprennent tous les coûts associés à l’exploitation de la propriété. Ceux-ci comprennent les frais de gestion immobilière, les assurances, les services publics, les taxes foncières, les réparations et l’entretien.

Formule du bénéfice net d’exploitation (NOI)

À titre d’exemple, supposons que les informations ci-dessous correspondent au profil d’un immeuble en copropriété particulier qu’un propriétaire louait.

Revenu:

  • Revenus de location: 20 000 $
  • Frais de stationnement: 5000 $
  • Machines à laver: 1000 $

Revenus totaux = 26 000 $

Maintenant, supposons que les dépenses de fonctionnement de l’immeuble en copropriété sont les suivantes:

Dépenses de fonctionnement:

  • Frais de gestion immobilière: 1000 $
  • Taxes foncières: 5000 $
  • Réparation et entretien: 3 000 dollars
  • Assurances: 1000 $

Dépenses totales de fonctionnement = 10 000 $

Le bénéfice net d’exploitation (NOI) dans cet exemple serait de 26 000 $ – 10 000 $ = 16 000 $.

Exemple de résultat opérationnel net (NOI)

Supposons que vous possédez une propriété qui génère annuellement 120 000 $ en revenus et engage 80 000 $ en charges d’exploitation. Dans ce cas, il aura un NOI résultant de 40 000 $ (120 000 $ – 80 000 $). Si le total est négatif, lorsque les dépenses d’exploitation sont plus élevées que les revenus, le résultat est appelé une perte d’exploitation nette (NOL).

Les créanciers et les prêteurs commerciaux dépendent fortement de la NOI pour déterminer le potentiel de génération de revenus de la propriété à hypothéquer, encore plus qu’ils ne tiennent compte des antécédents de crédit d’un investisseur dans leurs décisions. En termes simples: cette mesure aide les prêteurs à évaluer fondamentalement la valeur initiale de la propriété en prévoyant ses flux de trésorerie.


NOI est utilisé pour déterminer le taux de capitalisation d’une propriété, également connu sous le nom de retour sur investissement (ROI) dans l’immobilier. Il divise NOI par le prix d’achat.

Si une propriété est jugée rentable, les prêteurs utilisent également ce chiffre pour déterminer le montant du prêt qu’ils sont prêts à consentir. En revanche, si le bien présente une perte d’exploitation nette, les prêteurs sont susceptibles de rejeter catégoriquement la demande de prêt hypothécaire de l’emprunteur.

Les propriétaires peuvent manipuler leurs dépenses d’exploitation en reportant certaines dépenses tout en en accélérant d’autres. Le NOI peut également être augmenté en augmentant les loyers et autres frais, tout en diminuant simultanément les dépenses d’exploitation raisonnablement nécessaires.

À titre d’exemple de ce dernier, considérons un scénario où un propriétaire d’appartement renonce au loyer annuel de 12 000 $ d’un locataire, en échange de ce locataire agissant en tant que gestionnaire immobilier. Si le propriétaire de l’appartement paie normalement un salaire de 30 000 $ à un gestionnaire d’immeuble, il peut par conséquent soustraire le coût «raisonnablement nécessaire» de 30 000 $ des revenus, plutôt que le coût réel de 12 000 $.

FAQ sur la formule du revenu net d’exploitation (NOI)

Quelle est la formule de calcul du NOI?

La formule de calcul du NOI est la suivante:

  • NOI = revenus immobiliers – charges d’exploitation

Comment calculez-vous le résultat opérationnel net (RDA) avant impôt?

Le NOI est un calcul avant impôt en ce qu’il ne prend pas en compte les impôts.

Quelle est la différence entre le résultat net et le résultat opérationnel net (NOI)?

Le bénéfice net d’exploitation correspond aux revenus moins toutes les dépenses d’exploitation, tandis que le bénéfice net correspond aux revenus moins toutes les dépenses, y compris les dépenses d’exploitation et les dépenses non opérationnelles, telles que les impôts.

Qu’est-ce qu’un bon pourcentage de résultat opérationnel net (NOI)?

Le NOI n’est pas un pourcentage mais plutôt un nombre qui prend en considération les revenus et les dépenses d’une propriété. Il peut être comparé à la valeur totale de la propriété si cette propriété avait été entièrement payée en espèces. Dans ce cas, plus le résultat net d’exploitation par rapport au prix de l’immobilier est élevé, mieux c’est.

La ligne de fond

Le bénéfice net d’exploitation (NOI) est un chiffre couramment utilisé pour évaluer la rentabilité d’une propriété. Le calcul consiste à soustraire toutes les dépenses d’exploitation de la propriété de tous les revenus générés par la propriété. Plus les revenus sont élevés et plus les dépenses sont faibles, plus une propriété est rentable. Cela indique au propriétaire si le revenu généré par la possession et l’entretien de la propriété en vaut la peine.

 

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