Gagner de l’argent dans l’immobilier résidentiel
De nombreux investisseurs immobiliers enthousiastes pensent qu’ils peuvent devenir riches en utilisant un prêt bancaire pour acheter et mettre à niveau des réparateurs locaux. Bien qu’investir dans l’immobilier puisse être mieux qu’investir dans le marché boursier – parce que l’existence de petits marchés immobiliers locaux crée des inefficacités que les investisseurs peuvent exploiter – vous aurez besoin d’un niveau de compréhension plus avancé pour magnat de l’ immobilier, il faut comprendre le marché, ainsi que les trois ingrédients clés d’une forte plus-value immobilière.
Recherchez un marché national sain
Alors que les investisseurs immobiliers expérimentés et astucieux peuvent être en mesure de gagner de l’argent dans un environnement immobilier faible dans tout le pays, les chances sont contre eux; les chances de succès pour les nouveaux investisseurs sur un tel marché sont encore pires. des prêts hypothécaires à taux ajustable doivent payer plus pour le garder, et tout le monde ne peut pas se le permettre. Cela conduit à une réduction de la demande de biens immobiliers et les prix baissent en conséquence.
Ainsi, lorsque vous commencez à constituer votre portefeuille immobilier, le moment idéal est dans un environnement de taux d’intérêt en baisse. De manière générale, non seulement votre prêt sera moins cher, mais, à moins d’un resserrement momentané du crédit, la demande est susceptible d’être plus élevée, ce qui peut être supporté par une bonne gestion du capital.
Un autre trait souhaitable est un produit intérieur brut (PIB) sain, car ce chiffre témoigne vraiment de la santé globale du système économique qui soutient le marché immobilier. En période de bonne santé du PIB, comme une croissance de plus de 3% par an, il est rare de constater des faiblesses immobilières importantes.
Enfin, les données sur le taux de chômage sont souvent le principal indicateur de la faiblesse du marché. Si les gens voient peu de perspectives de revenus là où ils vivent, ils déménagent. À son tour, cela réduit considérablement l’appréciation du prix des logements (HPA).
Choisissez un emplacement spécifique
Si vous trouvez des taux d’intérêt stables ou en baisse, une croissance décente du PIB et des taux de chômage respectables sur le marché national, vous pouvez commencer à rechercher un marché local attrayant. Recherchez une zone avec un potentiel d’appréciation relativement fort par rapport à d’autres marchés. Les données sur le chômage bien publiées de l’ indice des prix des maisons Case-Shiller, du Bureau of Labor Statistics ou d’autres sources sont d’excellents indicateurs de la santé future des principaux marchés immobiliers.
Les données sur le chômage local sont souvent très indicatives des données sur le logement. L’investisseur intelligent cherche à investir dans une ville affichant des tendances de chômage saines et des données HPA relativement solides. Espérons que c’est une ville où vous vivez et que vous avez donc une forte compréhension des caprices du marché local – et que vous pouvez donc facilement gérer la propriété. Cependant, avec des contrôles de gestion solides, il peut être possible d’investir avec succès dans d’autres endroits où des partenaires de gestion de la qualité sont disponibles.
Trouvez le point d’inflexion de l’étalement urbain
Une fois que vous avez trouvé la ville idéale pour votre investissement souhaité, recherchez le hotspot de l’étalement urbain. Si vous voyez la ville en expansion et que vous pouvez tolérer certains risques, investissez dans l’immobilier sur le périmètre. Cependant, si le marché semble inquiétant ou vague, tenez-vous-en aux anneaux intérieurs, afin d’avoir un tampon contre l’étalement urbain inversé.
Les signes avant-coureurs vous indiquant de rester à l’écart du périmètre comprennent des changements importants du chômage et / ou un ralentissement de la croissance économique dans la région. Vous pouvez également examiner la santé sous-jacente des entreprises des principaux employeurs de la région. S’il est faible, des licenciements vont probablement arriver, ce qui pourrait commencer à supprimer les valeurs immobilières en raison de l’ attrition marginale de l’offre de travail. Si la santé des entreprises des principaux employeurs de la région est bonne, c’est le contraire.
Les valeurs immobilières peuvent varier considérablement au sein d’une région métropolitaine. Par exemple, si le HPA moyen dans une ville est de 5%, il peut être de 2% au centre-ville, 6% dans le premier anneau de banlieue et 10% dans le deuxième anneau de banlieue. Le troisième cercle serait probablement des terres agricoles avec un potentiel de HPA modeste. Notez le phénomène ici: votre appréciation immobilière la plus volatile se produira dans l’anneau extérieur adjacent aux terres agricoles, car c’est la cuspide extérieure de la ville. Cet effet de levier de localisation est exploitable en détenant l’avantage sur les marchés en croissance. Logiquement, dans un marché baissier, vous voudriez être au cœur. C’est là que la moindre dépréciation est susceptible de se produire, étant donné que les marchés du logement pleins en font l’endroit le moins susceptible de perturber l’équilibre entre l’ offre et la demande.
Comprendre le risque d’investissement dans différents quartiers de la ville est très similaire à la compréhension du comportement général des instruments financiers. Considérez la zone urbaine d’une ville comme des obligations de qualité investissement, le premier anneau de banlieue comme des actions et l’anneau externe comme des dérivés. Comprendre où se produit l’inflexion de l’étalement urbain dans une ville peut renforcer les rendements à la hausse ou protéger les investissements à la baisse.
Pour le plaisir, pelons l’oignon une couche de plus, pour trouver les zones les plus chaudes. Supposons que vous décidiez d’investir dans le périmètre, car vous voyez une croissance économique et une demande de main-d’œuvre croissante dans la région. Vous pouvez essayer d’anticiper l’emplacement des feux de signalisation. C’est là que seront construites les futures propriétés commerciales, comme les centres commerciaux de banlieue; à mesure que le développement immobilier résidentiel se remplira autour de ces futurs centres commerciaux linéaires, la valeur des propriétés augmentera probablement considérablement par rapport aux rendements immobiliers moyens.
La ligne de fond
L’opportunité d’obtenir des taux de rendement supérieurs à la moyenne semble plus grande dans le domaine de l’immobilier que dans celui des instruments financiers, car il y a moins d’yeux regardant les unités non homogènes. Connaître le marché local produit également un avantage d’investissement. Une stratégie à long terme ou d’ achat et de conservation est préférable si vous disposez d’un capital suffisant et d’opportunités limitées, tandis qu’une stratégie à court terme ou inversée aurait plus de sens si vous avez un capital limité et une excellente connaissance des zones favorables. Indépendamment de votre calendrier, vous devez d’abord rechercher un marché national fort, puis une région où les données publiées montrent une opportunité HPA décente. Enfin, jouez le périmètre de l’étalement urbain si vous pensez que la zone s’agrandit, ou éloignez-vous de celle-ci si vous la voyez comme rétrécissant. Comprendre ces points clés peut aider à maximiser la valeur de tout portefeuille immobilier.