Principes de base du financement pour les acheteurs d’une première maison
Table des matières
Développer
- Types de prêts
- Exigences en matière d’équité et de revenu
- Assurance hypothécaire privée (PMI)
- Taux fixe vs taux flottant
- La ligne de fond
L’obtention d’un prêt hypothécaire est une étape cruciale dans l’achat de votre première maison, et il existe plusieurs facteurs pour choisir la plus appropriée. Bien que la myriade d’ options de financement disponibles pour les acheteurs d’une première maison puisse sembler accablante, prendre le temps de rechercher les bases du financement immobilier peut vous faire économiser beaucoup de temps et d’argent.
Comprendre le marché où se trouve la propriété et savoir si elle offre des incitatifs aux prêteurs peut signifier des avantages financiers supplémentaires pour vous. Et en examinant de près vos finances, vous pouvez vous assurer d’obtenir le prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins. Cet article décrit certains des détails importants dont les acheteurs d’une première maison ont besoin pour effectuer leur gros achat.
Points clés à retenir
- L’obtention d’un prêt hypothécaire est une étape cruciale dans l’achat de votre première maison et il existe plusieurs facteurs pour choisir la meilleure.
- Les prêteurs évalueront votre solvabilité et votre capacité de remboursement en fonction de vos revenus, de vos actifs, de vos dettes et de vos antécédents de crédit.
- Lorsque vous choisissez un prêt hypothécaire, vous devrez choisir entre un taux fixe ou variable, le nombre d’années pour rembourser votre prêt hypothécaire et le montant de votre mise de fonds.
- Les prêts conventionnels sont des hypothèques que le gouvernement n’assure pas.
- Selon votre situation, vous pourriez être admissible à des conditions plus avantageuses grâce à un prêt FHA, VA ou autre garanti par le gouvernement.
Types de prêts
Prêts conventionnels
Les prêts conventionnels sont des prêts hypothécaires qui ne sont ni assurés ni garantis par le gouvernement fédéral. Il s’agit généralement de prêts hypothécaires à taux fixe. Il s’agit de certains des types de prêts hypothécaires les plus difficiles à obtenir en raison de leurs exigences plus strictes – une mise de fonds plus importante, une cote de crédit plus élevée, des ratios revenu / dette plus faibles et la possibilité d’une exigence d’ assurance hypothécaire privée. Cependant, si vous pouvez prétendre à un prêt hypothécaire conventionnel, ils sont généralement moins coûteux que les prêts garantis par le gouvernement fédéral.
Les prêts conventionnels sont définis comme des prêts conformes ou des prêts non conformes. Les prêts conformes sont conformes aux directives, telles que les limites de prêt fixées par les entreprises financées par le gouvernement (GSE) Freddie Mac. Ces prêteurs (et divers autres) achètent et conditionnent souvent ces prêts, puis les vendent sous forme de titres sur le marché secondaire. Cependant, les prêts vendus sur le marché secondaire doivent respecter des directives spécifiques pour être classés comme prêts conformes.
La limite maximale de prêt conforme pour une hypothèque conventionnelle en 2021 est de 548 250 $, bien qu’elle puisse être plus élevée pour les zones désignées à coût élevé. Un prêt accordé au-dessus de ce montant est appelé un prêt jumbo, qui porte généralement un taux d’intérêt légèrement plus élevé. Ces prêts comportent plus de risques (puisqu’ils impliquent plus d’argent), ce qui les rend moins attractifs pour le marché secondaire.
Pour les prêts non conformes, l’établissement de crédit qui souscrit le prêt, généralement un prêteur de portefeuille, définit ses propres lignes directrices. En raison de la réglementation, les prêts non conformes ne peuvent pas être vendus sur le marché secondaire.
Prêts de la Federal Housing Administration (FHA)
La Federal Housing Administration (FHA), qui fait partie du Département américain du logement et du développement urbain (HUD), propose divers programmes de prêts hypothécaires aux Américains. Un prêt FHA a des exigences de versement initial plus faibles et est plus facile à qualifier qu’un prêt conventionnel. Les prêts FHA sont excellents pour les accédants à la propriété car, en plus de réduire les coûts de prêt initiaux et d’exigences de crédit moins strictes, vous pouvez effectuer un acompte aussi bas que 3,5%.3 Les prêts FHA ne peuvent pas dépasser les limites statutaires décrites ci-dessus.
Cependant, tous les emprunteurs FHA doivent payer une prime d’assurance hypothécaire, intégrée à leurs versements hypothécaires. L’assurance hypothécaire est une police d’assurance qui protège un prêteur hypothécaire ou un titulaire de titre si l’emprunteur fait défaut de paiement, décède ou est autrement incapable de respecter les obligations contractuelles de l’hypothèque.
Prêts VA
Le ministère américain des Anciens Combattants (VA) garantit les prêts VA. La VA ne consent pas de prêts elle-même, mais garantit les prêts hypothécaires consentis par des prêteurs qualifiés. Ces garanties permettent aux anciens combattants d’obtenir des prêts immobiliers à des conditions avantageuses (généralement sans acompte).
Dans la plupart des cas, les prêts VA sont plus faciles à obtenir que les prêts conventionnels. Les prêteurs limitent généralement le prêt VA maximum aux limites conventionnelles des prêts hypothécaires. Avant de demander un prêt, vous devrez demander votre éligibilité à l’AV. Si vous êtes accepté, l’AV émettra un certificat d’éligibilité que vous pourrez utiliser pour demander un prêt.
En plus de ces types et programmes de prêts fédéraux, les gouvernements des États et locaux et les agences parrainent des programmes d’aide pour augmenter les investissements ou l’accession à la propriété dans certaines régions.
Exigences en matière d’équité et de revenu
Le prix des prêts hypothécaires au logement est déterminé par le prêteur de deux façons, les deux méthodes étant basées sur la solvabilité de l’emprunteur. En plus de vérifier votre score FICO auprès des trois principaux bureaux de crédit, les prêteurs calculeront le ratio prêt / valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) afin de déterminer le montant auquel ils sont prêts à prêter. vous, plus le taux d’intérêt.
LTV est le montant des capitaux propres réels ou implicites disponibles dans la garantie empruntée. Pour les achats de maison, le LTV est déterminé en divisant le montant du prêt par le prix d’achat de la maison. Les prêteurs supposent que plus vous mettez d’argent (sous la forme d’un acompte), moins vous risquez de faire défaut sur le prêt. Plus le LTV est élevé, plus le risque de défaut de paiement est élevé, de sorte que les prêteurs factureront plus.
Le DSCR détermine votre capacité à payer l’hypothèque. Les prêteurs divisent votre revenu mensuel net par les coûts hypothécaires pour évaluer la probabilité que vous fassiez défaut sur l’hypothèque. La plupart des prêteurs exigeront des DSCR supérieurs à un. Plus le ratio est élevé, plus la probabilité que vous puissiez couvrir les coûts d’emprunt est élevée et moins le prêteur assume le risque. Plus le DSCR est élevé, plus le prêteur est susceptible de négocier le taux du prêt; même à un taux inférieur, le prêteur obtient un meilleur rendement ajusté au risque.
Pour cette raison, vous devez inclure tout type de revenu admissible lorsque vous négociez avec un prêteur hypothécaire. Parfois, un emploi à temps partiel supplémentaire ou une autre entreprise génératrice de revenus peut faire la différence entre être admissible ou non à un prêt, ou recevoir le meilleur taux possible.
Assurance hypothécaire privée (PMI)
LTV détermine également si vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Le PMI aide à protéger le prêteur du défaut de paiement en transférant une partie du risque de prêt à un assureur hypothécaire. La plupart des prêteurs exigent un PMI pour tout prêt dont la LTV est supérieure à 80%. Cela se traduit par tout prêt pour lequel vous possédez moins de 20% de valeur nette de la maison. Le montant assuré et le programme hypothécaire détermineront le coût de l’assurance prêt hypothécaire et la façon dont il est perçu.
La plupart des primes d’assurance hypothécairesont collectées mensuellement, ainsi que les entiers de fiducie pour les impôts et les biens. Une fois que la LTV est égale ou inférieure à 78%, le PMI est censé être éliminé automatiquement. Vous pouvez également être en mesure d’annuler le PMI une fois que la valeur de la maison s’est suffisamment appréciée pour vous donner 20% de valeur nette et qu’une période déterminée s’est écoulée, par exemple deux ans.
Certains prêteurs, comme la FHA, évalueront l’assurance hypothécaire sous forme de somme forfaitaire et la capitaliseront dans le montant du prêt.
En règle générale, essayez d’éviter l’assurance hypothécaire privée, car c’est un coût qui ne vous profite pas.
Il existe des moyens d’éviter de payer pour PMI. La première consiste à ne pas emprunter plus de 80% de la valeur de la propriété lors de l’achat d’une maison;l’autre consiste à utiliser le financement sur valeur domiciliaire ou une deuxième hypothèque pour déposer plus de 20%. Le programme le plus courant s’appelle une hypothèque 80-10-10. Le 80 correspond à la LTV de la première hypothèque, les 10 premiers à la LTV de la deuxième hypothèque, tandis que le deuxième 10 représente la valeur nette de la maison.
Bien que le taux de la deuxième hypothèque soit plus élevé que celui de la première, sur une base mixte, il ne devrait pas être beaucoup plus élevé que le taux d’un prêt LTV à 90%. Une hypothèque 80-10-10 peut être moins coûteuse que de payer pour PMI. Il vous permet également d’accélérer le paiement de la deuxième hypothèque et d’éliminer rapidement cette partie de la dette afin que vous puissiez rembourser votre maison plus tôt.
Prêts hypothécaires à taux fixe et prêts hypothécaires à taux variable
Une autre considération est de savoir s’il faut obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable (également appelé taux variable). Dans une hypothèque à taux fixe, le taux ne change pas pendant toute la durée du prêt. L’avantage évident d’obtenir un prêt à taux fixe est que vous savez quels seront les coûts mensuels du prêt pour toute la durée du prêt. Et, si les taux d’intérêt en vigueur sont bas, vous avez bloqué un bon taux pendant une longue période.
Un prêt hypothécaire à taux variable, comme un prêt hypothécaire à intérêt seulement ou un prêt hypothécaire à taux variable (ARM), est conçu pour aider les acheteurs d’une première maison ou les personnes qui s’attendent à ce que leurs revenus augmentent considérablement au cours de la période du prêt. Les prêts à taux variable vous permettent généralement d’obtenir des taux de lancement inférieurs au cours des premières années du prêt, ce qui vous permet de bénéficier de plus d’argent que si vous aviez essayé d’obtenir un prêt à taux fixe plus cher.
Bien entendu, cette option peut être risquée si vos revenus n’augmentent pas au rythme de la hausse des taux d’intérêt. L’autre inconvénient est que la trajectoire des taux d’intérêt du marché est incertaine: s’ils augmentent considérablement, les conditions de votre prêt grimperont en flèche avec eux.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Bureau de la protection financière des consommateurs ou du Département américain du logement et du développement urbain.
Fonctionnement des prêts hypothécaires à taux variable (ARM)
Les types d’ARM les plus courants sont pour des périodes d’un, cinq ou sept ans. Le taux d’intérêt initial est normalement fixé pendant un certain temps, puis se réinitialise périodiquement, souvent tous les mois. Une fois qu’un ARM est réinitialisé, il s’ajuste au taux du marché, généralement en ajoutant un écart prédéterminé (pourcentage) au taux du Trésor américain en vigueur.
Bien que l’augmentation soit généralement plafonnée, un ajustement ARM peut être plus coûteux que le prêt hypothécaire à taux fixe en vigueur pour compenser le prêteur pour avoir offert un taux inférieur pendant la période de lancement.
Les prêts à intérêt seulement sont un type d’ARM dans lequel vous ne payez que les intérêts hypothécaires et non le principal pendant la période de lancement jusqu’à ce que le prêt revienne à un prêt fixe à remboursement du principal. De tels prêts peuvent être très avantageux pour les emprunteurs pour la première fois, car le seul paiement des intérêts diminue considérablement le coût mensuel de l’emprunt et vous permettra de bénéficier d’un prêt beaucoup plus important. Cependant, comme vous ne payez aucun capital au cours de la période initiale, le solde dû sur le prêt ne change pas tant que vous ne commencez pas à rembourser le capital.
La ligne de fond
Si vous recherchez un prêt hypothécaire pour la première fois, vous aurez peut-être du mal à trier toutes les options de financement. Prenez le temps de décider du montant de la maison que vous pouvez réellement vous permettre, puis financez-la en conséquence. Si vous pouvez vous permettre de déposer un montant substantiel ou d’avoir un revenu suffisant pour créer un LTV faible, vous aurez plus de pouvoir de négociation avec les prêteurs et la plupart des options de financement. Si vous faites pression pour obtenir le plus gros prêt, vous pourriez bénéficier d’un taux ajusté au risque plus élevé et d’une assurance hypothécaire privée.
Pesez l’avantage d’obtenir un prêt plus important avec le risque. Les taux d’intérêt flottent généralement pendant la période d’intérêt seulement et s’ajustent souvent en réaction aux variations des taux d’intérêt du marché. Pensez également au risque que votre revenu disponible n’augmente pas parallèlement à l’augmentation possible des coûts d’emprunt.
Un bon courtier hypothécaire ou un bon banquier hypothécaire devrait être en mesure de vous guider à travers tous les différents programmes et options, mais rien ne vous servira mieux que de connaître vos priorités pour un prêt hypothécaire.