17 avril 2021 22:01

Prêt de la Federal Housing Administration (FHA)

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Développer

Qu’est-ce qu’un prêt de la Federal Housing Administration (FHA)?

Un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) est une hypothèque qui est assurée par la Federal Housing Administration (FHA) et émise par un prêteur agréé par la FHA. Les prêts FHA sont conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré; ils exigent une mise de fonds minimale et des cotes de crédit inférieures à celles de nombreux prêts conventionnels.

En 2020, vous pouvez emprunter jusqu’à 96,5% de la valeur d’une maison avec un prêt FHA. Cela signifie que vous devrez effectuer un acompte de 3,5%. Vous aurez besoin d’une cote de crédit d’au moins 580 pour être admissible. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez toujours obtenir un prêt FHA tant que vous pouvez effectuer un acompte de 10%. Avec les prêts FHA, votre acompte peut provenir de l’épargne, d’un don financier d’un membre de la famille ou d’une subvention pour l’aide à l’acompte.

En raison de leurs nombreux avantages, les prêts FHA sont populaires auprès des acheteurs d’une première maison.

Points clés à retenir

  • Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral conçus pour les propriétaires qui peuvent avoir des cotes de crédit inférieures à la moyenne.
  • Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) exigent un acompte minimum et une cote de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels.
  • Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont émis par des banques et des établissements de crédit approuvés par la FHA; ces institutions évalueront vos qualifications pour le prêt.
  • Afin de garantir la garantie de la FHA, les emprunteurs admissibles à un prêt FHA sont également tenus de souscrire une assurance hypothécaire et les primes sont versées à la FHA.

Comprendre les prêts de la Federal Housing Administration (FHA)

Il est important de noter qu’avec un prêt FHA, la FHA ne vous prête pas réellement d’argent pour une hypothèque. Au lieu de cela, vous obtenez un prêt d’un prêteur approuvé par la FHA, comme une banque ou une autre institution financière. Cependant, la FHA garantit le prêt. Certaines personnes l’appellent un prêt assuré par la FHA, pour cette raison.

Afin de garantir la garantie de la FHA, les emprunteurs admissibles à un prêt FHA sont également tenus de souscrire une assurance hypothécaire et les primes sont versées à la FHA. Votre prêteur supporte moins de risques parce que la FHA paiera une réclamation au prêteur si vous par défaut sur le prêt.


Alors que les prêts de la Federal Federal Housing Administration (prêts FHA) nécessitent des acomptes et des cotes de crédit inférieurs à ceux des prêts conventionnels, ils comportent d’autres exigences strictes.

Historique du prêt de la Federal Housing Administration (FHA)

Le Congrès a créé l’Administration fédérale du logement en 1934 pendant la Grande Dépression.À cette époque, le secteur du logement était en difficulté: les taux de défaut et de saisie avaient grimpé en flèche, les prêts étaient limités à 50% de la valeur marchande d’une propriété et les conditions hypothécaires – y compris des échéanciers de remboursement courts associés à des paiements en flèche – étaient difficiles à respecter pour de nombreux acheteurs. En conséquence, les États-Unis étaient principalement une nation de locataires, et seulement environ 40% des ménages étaient propriétaires de leur logement.

Afin de stimuler le marché du logement, le gouvernement a créé la FHA. Les programmes de prêts assurés par le gouvernement fédéral qui réduisaient le risque des prêteurs ont facilité l’accès des emprunteurs aux prêts immobiliers. Le taux d’accession à la propriété aux États-Unis a augmenté régulièrement, atteignant un sommet historique de 69,2% en 2004, selon une étude de la Federal Reserve Bank of St. Louis. Au deuxième trimestre 2020, il est à 67,9%.

Types de prêts FHA

En plus des prêts hypothécaires traditionnels, la FHA propose plusieurs autres programmes de prêts.

Hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM)

Il s’agit d’un programme de prêt hypothécaire inversé qui aide les personnes âgées de 62 ans et plus à convertir la valeur nette de leur maison en espèces tout en conservant la propriété de la maison. Vous choisissez comment retirer les fonds, sous forme de montant mensuel fixe ou de marge de crédit (ou d’une combinaison des deux).

Prêt d’amélioration FHA 203 (k)

Ce prêt prend en compte le coût de certaines réparations et rénovations dans le prêt. Ce prêt unique vous permet d’emprunter de l’argent pour l’achat et la rénovation de votre maison, ce qui peut faire une grande différence si vous n’avez pas beaucoup d’argent en main après avoir effectué un acompte.

Hypothèque écoénergétique FHA

Ce programme est un concept similaire au programme de prêt d’amélioration FHA 203 (k), mais il vise des mises à niveau qui peuvent réduire vos factures de services publics, comme une nouvelle isolation ou l’installation de nouveaux systèmes d’énergie solaire ou éolienne. L’idée est que les maisons écoénergétiques ont des coûts d’exploitation inférieurs, ce qui réduit les factures et rend plus de revenus disponibles pour les paiements hypothécaires.

Article 245 (a) Prêt

Il s’agit d’un programme destiné aux emprunteurs qui s’attendent à ce que leurs revenus augmentent. En vertu du programme de l’article 245 (a), l’hypothèque à paiement progressif commence par des versements mensuels initiaux inférieurs qui augmentent progressivement au fil du temps, et l’hypothèque à participation croissante a prévu des augmentations des versements mensuels du principal qui entraînent des durées de prêt plus courtes.

Prêts de la Federal Housing Administration (FHA) par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels

Les prêts FHA sont disponibles pour les personnes ayant  des scores de crédit  aussi bas que 500. Si votre pointage de crédit est compris entre 500 et 579, vous pourrez peut-être obtenir un prêt FHA si vous pouvez vous permettre un acompte de 10%. Si votre pointage de crédit est de 580 ou plus, vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un acompte pour aussi peu que 3,5% d’acompte.  Par comparaison, vous aurez généralement besoin d’un pointage de crédit d’au moins 620, et un acompte entre 3% et 20%, pour sequalifier pour une hypothèque conventionnelle.


En ce qui concerne les limites de revenu et les exigences pour les prêts immobiliers FHA, il n’y a pas de minimum ou de maximum.

Pour un prêt FHA – ou tout type d’hypothèque – au moins deux ans doivent s’être écoulés depuis que l’emprunteur a subi un événement de faillite (à moins que vous puissiez démontrer que l’événement de faillite était dû à une circonstance incontrôlable). Vous devez être éloigné d’au moins trois ans de tout événement de forclusion hypothécaire et vous devez démontrer que vous vous efforcez de rétablir un bon crédit. Si vous êtes en retard sur vos prêts étudiants fédéraux ou vos impôts sur le revenu, vous ne serez pas admissible.

Considérations particulières

Primes d’assurance hypothécaire

Un prêt FHA exige que vous payiez deux types de primes d’assurance hypothécaire (MIP) – un MIP initial et un MIP annuel (qui est facturé mensuellement). En 2020, le PMI initial est égal à 1,75% du montant du prêt de base.

Vous pouvez soit payer le PMI initial au moment de la clôture, soit le verser dans le prêt. Par exemple, si vous recevez un prêt immobilier de 350000 USD, vous paierez un PMI initial de 1,75% x 350000 USD = 6 125 USD. Ces paiements sont déposés sur un compte séquestre mis en place par le Département du Trésor américain; si vous vous retrouvez en défaut sur votre prêt, ces fonds sont utilisés pour effectuer des versements hypothécaires.

Bien que le nom soit quelque peu trompeur, les emprunteurs effectuent en fait des paiements annuels au PMI chaque mois.(En d’autres termes, les paiements annuels du PMI ne sont pas effectués annuellement.) Les paiements varient de 0,45% à 1,05% du montant de base du prêt. Les montants des paiements diffèrent également en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt / valeur initial (LTV). Le coût PMI typique est généralement de 0,85% du montant du prêt.

Par exemple, si vous avez un prêt de 350 000 $, vous effectuerez des versements annuels au PMI de 0,85% x 350 000 $ = 2 975 $ (ou 247,92 $ par mois). Ces primes mensuelles sont payées en plus du paiement initial unique du PMI.

Vous effectuerez des paiements annuels MIP pendant 11 ans ou la durée du prêt, en fonction de la durée du prêt et de la LTV.

Vous pourrez peut-être déduire le montant que vous payez en primes;cependant, vous devez détailler vos déductions – plutôt que de prendre la déduction forfaitaire – pour ce faire.

Admissibilité à un prêt FHA

Votre prêteur évaluera vos qualifications pour un prêt FHA comme il le ferait n’importe quel demandeur de prêt hypothécaire. Cependant, au lieu d’utiliser votre rapport de solvabilité, un prêteur peut consulter vos antécédents professionnels au cours des deux dernières années (ainsi que d’autres enregistrements d’historique de paiement, tels que les paiements de services publics et de loyer). Tant que vous avez rétabli un bon crédit, vous pouvez toujours être admissible à un prêt FHA si vous avez fait faillite ou forclusion. Il est important de garder à l’esprit qu’en règle générale, plus votre pointage de crédit et votre mise de fonds sont bas, plus le taux d’intérêt que vous paierez sur votre prêt hypothécaire est élevé.

En plus de la cote de crédit et des critères d’acompte, il existe des exigences spécifiques de prêt hypothécaire FHA décrites par la FHA pour ces prêts. Votre prêteur doit être un prêteur approuvé par la FHA et vous devez avoir des antécédents professionnels stables ou avoir travaillé pour le même employeur au cours des deux dernières années.

Si vous êtes travailleur autonome, vous avez besoin de deux ans d’expérience réussie en tant qu’indépendant;cela peut être documenté par des déclarations de revenus et un bilan de l’ année en cours et un compte derésultat. Si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans mais plus d’un an, vous pouvez toujours être admissible si vous avez de solides antécédents de travail et de revenu au cours des deux années précédant le travail indépendant (et le travail indépendant est dans la même profession ou dans une profession connexe). Vous devez avoir un numéro de sécurité sociale valide, résider légalement aux États-Unis et être majeur (selon les lois de votre état) pour signer une hypothèque.

Habituellement, la propriété financée doit être votre résidence principale et doit être occupée par le propriétaire. En d’autres termes, le programme de prêt FHA n’est pas destiné à être utilisé pour des investissements ou des propriétés locatives. Les maisons individuelles et jumelées, les maisons en rangée, les maisons en rangée et les condominiums dans les projets de condos approuvés par la FHA sont tous éligibles au financement de la FHA.

Votre ratio initial (votre paiement hypothécaire, les frais HOA, les impôts fonciers, l’assurance hypothécaire et l’assurance habitation) doit être inférieur à 31% de votre revenu brut. Dans certains cas, vous pouvez être approuvé avec un ratio de 40%.

Votre ratio back-end (votre paiement hypothécaire et toutes les autres dettes mensuelles à la consommation) doit être inférieur à 43% de votre revenu brut. Cependant, il est possible d’être approuvé avec un ratio aussi élevé que 50%. En outre, vous avez besoin d’une évaluation de la propriété d’un évaluateur approuvé par la FHA, et la maison doit répondre à certaines normes minimales. Si la maison ne répond pas à ces normes et que le vendeur n’acceptera pas les réparations requises, vous devrez payer les réparations à la clôture. (Dans ce cas, les fonds sont détenus sous séquestre jusqu’à ce que les réparations soient effectuées).


La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.

Une limitation des prêts FHA est qu’ils ont des limites extérieures sur le montant que vous pouvez emprunter. Celles-ci sont définies par la région dans laquelle vous vivez, les zones à faible coût ayant une limite inférieure (appelée « plancher ») au prêt habituel de la FHA et les zones à coût élevé ayant un chiffre plus élevé (appelées « plafond »).

En outre, il existe des régions «d’exception spéciale» – notamment l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines – où les coûts de construction très élevés rendent les limites encore plus élevées. Partout ailleurs, la limite est fixée à 115% du prix médian du logement pour le comté, tel que déterminé par le Département américain du logement et du développement urbain.

Le tableau ci-dessous répertorie les limites de prêt pour 2020:

Allégement de prêt FHA

Une fois que vous avez un prêt FHA, vous pouvez être admissible à un allégement de prêt si vous avez connu des difficultés financières légitimes, telles qu’une perte de revenu ou une augmentation des frais de subsistance, ou si vous avez du mal à effectuer vos versements hypothécaires mensuels. Le programme de modification abordable de la maison FHA (HAMP), par exemple, peut vous aider à éviter la forclusion en abaissant de façon permanente votre paiement hypothécaire mensuel à un niveau abordable.

Pour devenir un participant à part entière au programme, vous devez réussir un plan de paiement d’essai dans lequel vous effectuez trois paiements programmés – à temps – au montant modifié le plus bas.

La ligne de fond

Bien qu’un prêt FHA puisse sembler génial, ce n’est pas pour tout le monde. Cela n’aidera pas ceux qui ont une cote de crédit inférieure à 500. Pour ceux qui ont un mauvais crédit, un prêt personnel peut être une meilleure option à envisager. À l’opposé, les aspirants propriétaires qui peuvent se permettre une mise de fonds importante pourraient être mieux lotis avec un prêt hypothécaire conventionnel. Il est plus probable qu’ils seront en mesure d’économiser plus d’argent à long terme grâce à la baisse des taux d’intérêt et de la prime d’assurance hypothécaire offerte par les prêteurs conventionnels.

Les prêts FHA n’ont pas été créés pour aider les propriétaires potentiels qui achètent dans le haut de l’échelle des prix. Au contraire, le programme de prêt FHA a été créé pour soutenir les acheteurs de maisons à revenu faible ou modéré, en particulier ceux qui ont peu d’argent économisé pour un acompte.

Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez être responsable de dépenses supplémentaires, telles que les frais de montage de prêt, les frais d’avocat et les frais d’évaluation. L’un des avantages d’un prêt hypothécaire FHA est que le vendeur, le constructeur ou le prêteur peut payer certains de ces frais de clôture en votre nom. Si le vendeur a du mal à trouver un acheteur, il est possible qu’il vous propose de vous aider à la clôture afin d’encourager la transaction.

 

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