18 avril 2021 7:53

Ratio prêt-valeur (LTV)

Quel est le ratio prêt / valeur (LTV)?

Le ratio prêt / valeur (LTV) est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières et autres prêteurs examinent avant d’approuver une hypothèque. En règle générale, les évaluations de prêts avec des ratios LTV élevés sont considérées comme des prêts à risque plus élevé. Par conséquent, si l’hypothèque est approuvée, le prêt a un taux d’intérêt plus élevé.

En outre, un prêt avec un ratio LTV élevé peut obliger l’emprunteur à souscrire une assurance hypothécaire pour compenser le risque pour le prêteur. Ce type d’assurance est appelé assurance hypothécaire privée (PMI).

Points clés à retenir

  • Loan-to-value (LTV) est un ratio souvent utilisé dans les prêts hypothécaires pour déterminer le montant nécessaire pour verser un acompte et si un prêteur accordera un crédit à un emprunteur.
  • La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs d’hypothèques et de capitaux propres le taux d’intérêt le plus bas possible lorsque le ratio prêt / valeur est égal ou inférieur à 80%.
  • HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac Les programmes de prêt hypothécaire pour les emprunteurs à faible revenu permettent un ratio LTV de 97% (acompte de 3%) mais nécessitent une assurance hypothécaire jusqu’à ce que le ratio tombe à 80%.2

Comprendre le ratio prêt / valeur (LTV)

Les acheteurs intéressés peuvent facilement calculer le ratio LTV d’une maison. Voici la formule:

Un ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur estimative du bien, exprimée en pourcentage. Par exemple, si vous achetez une maison évaluée à 100 000 $ pour sa valeur estimative et effectuez un acompte de 10 000 $, vous emprunterez 90 000 $. Il en résulte un rapport LTV de 90% (c’est-à-dire 90 000/100 000).

La détermination d’un ratio LTV est un élément essentiel de la souscription de prêts hypothécaires. Il peut être utilisé dans le processus d’ refinancement d’ une hypothèque actuelle en un nouveau prêt ou d’emprunt sur la valeur nette accumulée dans une propriété.

Les prêteurs évaluent le ratio LTV pour déterminer le niveau d’exposition au risque qu’ils prennent lors de la souscription d’un prêt hypothécaire. Lorsque les emprunteurs demandent un prêt d’un montant égal ou proche de la valeur estimative (et ayant donc un ratio LTV plus élevé), les prêteurs estiment qu’il y a plus de chances que le prêt soit en défaut. C’est parce qu’il y a très peu d’équité accumulée au sein de la propriété. En conséquence, en cas de forclusion, le prêteur peut avoir des difficultés à vendre la maison pour une somme suffisante pour couvrir le solde hypothécaire impayé et continuer à tirer un profit de la transaction.

Les principaux facteurs qui influent sur les ratios LTV sont le montant de l’acompte, le prix de vente et la valeur estimative d’une propriété. Le ratio LTV le plus bas est atteint avec un acompte plus élevé et un prix de vente plus bas.

Comment la LTV est utilisée par les prêteurs

Un ratio LTV n’est qu’un des facteurs permettant de déterminer l’admissibilité à l’obtention d’un prêt hypothécaire, d’un prêt immobilier ou d’une marge de crédit. Cependant, il peut jouer un rôle important dans le taux d’intérêt qu’un emprunteur est en mesure de garantir.

La plupart des prêteurs offrent aux candidats à un prêt hypothécaire et à la valeur nette d’un logement le taux d’intérêt le plus bas possible lorsque leur ratio LTV est égal ou inférieur à 80%. Un ratio LTV plus élevé n’exclut pas que les emprunteurs soient approuvés pour une hypothèque, bien que l’intérêt sur le prêt puisse augmenter à mesure que le ratio LTV augmente. Par exemple, un emprunteur avec un ratio LTV de 95% peut être approuvé pour une hypothèque. Cependant, leur taux d’intérêt peut être supérieur d’un point de pourcentage au taux d’intérêt accordé à un emprunteur avec un ratio LTV de 75%.

Si le ratio LTV est supérieur à 80%, un emprunteur peut être obligé de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Cela peut ajouter de 0,5% à 1% au montant total du prêt sur une base annuelle. Par exemple, un PMI avec un taux de 1% sur un prêt de 100 000 $ ajouterait 1 000 $ de plus au montant total payé par an (ou 83,33 $ par mois). Les paiements PMI sont requis jusqu’à ce que le ratio LTV soit de 80% ou moins. Le ratio LTV diminuera au fur et à mesure que vous rembourserez votre prêt et que la valeur de votre maison augmentera au fil du temps.

En général, plus le ratio LTV est bas, plus les chances que le prêt soit approuvé sont grandes et plus le taux d’intérêt est susceptible d’être bas. De plus, en tant qu’emprunteur, il est moins probable que vous deviez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI).

Bien que ce ne soit pas une loi que les prêteurs exigent un ratio LTV de 80% pour que les emprunteurs évitent le coût supplémentaire du PMI, c’est la pratique de presque tous les prêteurs. Des exceptions à cette exigence sont parfois faites pour les emprunteurs qui ont un revenu élevé, une dette inférieure ou un grand portefeuille de placements.

Exemple de LTV

Par exemple, supposons que vous achetiez une maison d’une valeur de 100 000 $. Cependant, le propriétaire est prêt à le vendre pour 90 000 $. Si vous effectuez un acompte de 10 000 $, votre prêt est de 80 000 $, ce qui donne un ratio LTV de 80% (soit 80 000/100 000). Si vous augmentez le montant de votre mise de fonds à 15 000 $, votre prêt hypothécaire est maintenant de 75 000 $. Cela rendrait votre ratio LTV de 75% (soit 75 000/100 000).

Variations des règles du ratio prêt / valeur

Différents types de prêts peuvent avoir des règles différentes en ce qui concerne les exigences de ratio LTV.

Prêts FHA

Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré. Ils sont émis par un prêteur agréé par la FHA et assurés par la  Federal Housing Administration (FHA). Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum et des scores de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels. Les prêts FHA permettent un ratio LTV initial allant jusqu’à 96,5%, mais ils nécessitent uneprime d’assurance prêt hypothécaire (MIP) qui dure aussi longtemps que vous avez ce prêt (quel que soit le niveau du ratio LTV). De nombreuses personnes décident de refinancer leurs prêts FHA une fois que leur ratio LTV atteint 80% afin d’éliminer l’exigence de PMI.

Prêts VA et USDA

Les prêts VA et USDA — disponibles aux militaires actuels et anciens ou à ceux des zones rurales — ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire privée, même si le ratio LTV peut atteindre 100%.5 Cependant, les prêts VA et USDA comportent des frais supplémentaires.

Fannie Mae et Freddie Mac

Les programmes de prêt hypothécaire HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac pour les emprunteurs à faible revenu permettent un ratio LTV de 97%. Cependant, ils ont besoin d’une assurance hypothécaire jusqu’à ce que le ratio tombe à 80%.2

Pour les prêts FHA, VA et USDA, des options de refinancement simplifiées sont disponibles. Ces dérogations aux exigences d’évaluation de sorte que le ratio LTV de la maison n’affecte pas le prêt. Pour les emprunteurs dont le ratio LTV est supérieur à 100% – également connu sous le nom de «sous-marin» ou «à l’envers» – l’Option High Loan-to-Value Refinance de Fannie Mae et Enhanced Relief Refinance de Freddie Mac sont également disponibles.

LTV vs LTV combiné (CLTV)

Alors que le ratio LTV examine l’impact d’un seul prêt hypothécaire lors de l’achat d’une propriété, le ratio prêt / valeur combiné (CLTV) est le rapport de tous les prêts garantis sur une propriété à la valeur d’une propriété. Cela comprend non seulement l’hypothèque principale utilisée dans LTV, mais également les hypothèques secondaires, les prêts sur valeur domiciliaire ou les marges de crédit, ou d’autres privilèges. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d’un acheteur potentiel lorsque plusieurs prêts sont utilisés – par exemple, s’ils auront deux hypothèques ou plus, ou un prêt hypothécaire plus un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit (HELOC). En général, les prêteurs sont disposés à prêter à des ratios CLTV de 80% et plus et aux emprunteurs dont la cote de crédit est élevée. Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux avec les exigences de CLTV, car il s’agit d’une mesure plus approfondie.

Regardons de plus près la différence. Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire primaire sur une maison. Par conséquent, si le solde hypothécaire principal est de 100 000 $ et la valeur de la maison est de 200 000 $, LTV = 50%.

Considérez, cependant, l’exemple s’il a également une deuxième hypothèque d’un montant de 30 000 $ et un HELOC de 20 000 $. La valeur combinée du prêt devient maintenant (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) = 75%; un ratio beaucoup plus élevé.

Ces considérations combinées sont particulièrement importantes si le créancier hypothécaire fait défaut et fait faillite en cas de saisie.

Inconvénients du prêt à la valeur (LTV)

Le principal inconvénient de l’information fournie par une LTV est qu’elle n’inclut que l’hypothèque principale qu’un propriétaire doit et n’inclut pas dans ses calculs d’autres obligations de l’emprunteur, comme une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire. Par conséquent, la CLTV est une mesure plus inclusive de la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt immobilier.

 

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