La défaisance réduit les frais liés à l’immobilier commercial
Les investisseurs immobiliers commerciaux qui privilégient le financement par emprunt à taux fixe se trouvent parfois confrontés à des pénalités de remboursement anticipé lorsqu’ils règlent leur dette avant la date d’échéance de leurs prêts . Parmi les différentes options de remboursement anticipé, la défaisance est celle qui offre la plus grande flexibilité et des gains financiers potentiels lorsque les taux d’intérêt sont à la hausse.
Qu’est-ce que la défaisance?
La défaisance, comme son nom l’indique, est une méthode permettant de réduire les frais exigés lorsqu’un emprunteur décide de rembourser par anticipation un prêt immobilier commercial à taux fixe. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l’option de défaisance permet à l’emprunteur d’échanger un autre actif de trésorerie contre la garantie initiale du prêt.
La nouvelle garantie (normalement des titres du Trésor) est généralement beaucoup moins risquée que les actifs immobiliers commerciaux d’origine. Dans ce scénario, le prêteur est bien mieux loti car il reçoit le même flux de trésorerie et reçoit en retour un bien meilleur investissement ajusté au risque. Bien que l’avantage de la défaisance pour le prêteur soit évident, les emprunteurs peuvent également en tirer un avantage considérable. Si les taux d’intérêt sur les prêts augmentent à un taux supérieur à ceux de l’ hypothèque, les emprunteurs peuvent créer de la valeur et mettre des liquidités dans leurs poches au moment du remboursement anticipé. La défaisance étant une option offerte lors de la négociation d’un prêt immobilier commercial, les emprunteurs devraient la considérer afin de préserver la possibilité de créer de la valeur avec leur financement.
Justification de la défaisance
Les prêts immobiliers commerciaux à taux variable constituent une méthode appropriée de financement des besoins à court terme tels que la construction ou le financement provisoire, qui consiste en un prêt de capital aux propriétaires immobiliers pendant la phase de location-bail; il est remboursé lorsque la propriété génère finalement des flux de trésorerie.
Bien que le risque de taux d’intérêt soit élevé et qu’il n’y ait aucune limite à la baisse financière, certains emprunteurs accepteront un financement à long terme à taux variable. Cela se produit souvent lorsqu’il y a une forte probabilité qu’une propriété avec des flux de trésorerie soit vendue avant l’échéance du prêt.
Les emprunteurs utilisent le financement à taux variable pour de nombreuses raisons. Une raison importante est de contourner les pénalités de remboursement anticipé que les prêteurs exigent sur les remboursements anticipés de la dette à taux fixe. Sur le financement à taux variable, les prêteurs n’encourent pas de risque de réinvestissement car les taux des prêts fluctuent avec le marché. Une fois remboursés, les fonds peuvent être à nouveau prêtés, aux mêmes taux du marché.
Risques pour les prêteurs
Le financement à taux fixe a le potentiel de créer des pertes financières ou de réduire le rendement d’un prêteur lorsque le capital est remboursé puis prêté à des taux inférieurs du marché. En raison du risque potentiel de réinvestissement, les prêteurs exigent généralement une sorte de pénalité de remboursement anticipé de ceux qui empruntent à un taux fixe. À l’origine, les prêteurs exigeaient un « maintien du rendement », ce qui imposait aux emprunteurs de payer le différentiel de taux (entre le taux du prêt et le taux du marché en vigueur) sur le capital prépayé pour la période restante jusqu’à l’échéance du prêt. Parce qu’il ya la possibilité et le coût financier associé à originaires de nouveaux actifs hypothécaires, défaisance a été conçu comme un moyen d’éliminer le risque de réinvestissement et la nécessité de re-prêter des capitaux payés d’ avance.
La défaisance permet aux emprunteurs de remplacer la garantie de leurs prêts par des actifs qui fournissent les mêmes flux de trésorerie que le prêt initial. Cet échange d’actifs permet aux prêteurs de continuer à recevoir leur rendement attendu pendant toute la durée du prêt sans avoir à trouver de nouvelles opportunités de prêt pour remplacer le capital prépayé. Comme mentionné précédemment, l’échange d’un actif moins risqué (bons du Trésor américain à la place d’un bien immobilier commercial) réduit le risque global de l’investissement du prêteur. C’est un avantage encore plus grand pour les institutions qui titrisent ces prêts hypothécaires. En augmentant la probabilité que les investisseurs reçoivent tous les paiements contractuels d’intérêts et de principal, la défaisance augmente considérablement la valeur des titres adossés à des hypothèques, ainsi que les bénéfices des prêteurs.
Avantages et problèmes pour les emprunteurs
Contrairement au maintien du rendement, la défaisance offre un potentiel de hausse pour les emprunteurs lorsque les taux du marché dépassent le taux de prêt contracté. Le maintien du rendement est appelé pénalité, car les emprunteurs sont assujettis à un certain type de paiement, quelle que soit la direction dans laquelle les taux du marché évoluent. Il est généralement structuré comme le plus élevé du calcul de maintien du rendement ou un pourcentage du montant prépayé. Parce que la défaisance nécessite l’achat d’obligations du Trésor, le mouvement des taux a un impact direct sur les coûts de ces actifs et détermine si la défaisance sera un coût ou une aubaine lors du remboursement anticipé.
Dans la plupart des cas, la défaisance implique l’achat d’ obligations du Trésor avec des échéances égales à la durée restante du prêt, avec des taux de coupon qui fournissent le revenu nécessaire pour compenser les paiements périodiques des intérêts et du principal contractés. Ces obligations sont ensuite cédées à une fiducie de défaisance qui transmet les flux de trésorerie périodiques au prêteur jusqu’à l’échéance des obligations. En fonction de la différence entre les taux des obligations nécessaires pour annuler les prêts et les taux du marché, les bons du Trésor s’échangeront contre une décote ou une prime.
Lorsque les taux montent, les bons du Trésor (ou tout investissement à revenu fixe) perdent de la valeur et deviennent moins chers. Lorsque cela se produit, les emprunteurs peuvent acheter les obligations requises pour moins que ce qui est nécessaire pour rembourser le prêt par anticipation, ce qui se traduit par des liquidités supplémentaires dans leurs poches. Dans la situation inverse, lorsque les taux baissent, les placements à revenu fixe deviennent plus chers. Cela oblige l’emprunteur à payer un montant supérieur au solde du prêt lors du remboursement anticipé. À la baisse, le calcul du maintien du rendement entraînera exactement le même montant de capital supplémentaire nécessaire pour annuler le prêt. Cela ne prend pas en compte les coûts de transaction qui seraient engagés pour acheter les obligations nécessaires pour annuler le prêt. Ces coûts varient en fonction de l’ écart acheteur-vendeur ou des forces de l’ offre et de la demande d’obligations. À la hausse, la défaisance est bénéfique, tandis que le maintien du rendement exigera toujours le paiement d’une pénalité.
L’option de défaisance offre aux emprunteurs à taux fixe des avantages par rapport à ceux qui choisissent le maintien du rendement ou le financement à long terme à taux variable. C’est une bonne décision tactique pour les emprunteurs qui estiment avoir les compétences nécessaires pour prédire court terme, mais s’inquiètent des augmentations potentielles du service de la dette s’ils choisissent d’utiliser des emprunts à taux variable.
Les emprunteurs qui utilisent la dette au niveau du portefeuille (un prêt garanti par plusieurs propriétés commerciales) constatent que les prêteurs exigeront parfois des emprunteurs qu’ils remboursent un pourcentage plus élevé d’un prêt que la contribution de la valeur d’un actif au portefeuille. Cette situation survient lorsque le prêteur estime qu’un emprunteur vend un actif moins risqué que les actifs restants du portefeuille. Étant donné que le portefeuille devient plus risqué, moins il possède un actif moins risqué, les prêteurs exigeront un montant de remboursement anticipé qui les compensera pour le risque plus élevé supporté, ce qui désendettera efficacement le portefeuille restant et réduira le rendement de levier de l’investisseur.
Étant donné que la défaisance entraîne l’échange d’un actif moins risqué que la garantie, les emprunteurs peuvent conserver le même pourcentage de dette dans le portefeuille après la vente d’un actif. Avec l’accord du prêteur, il peut être possible d’augmenter le pourcentage de la dette sur les actifs restants lorsque la défaisance est exécutée.
Un autre avantage pour les emprunteurs est que les prêteurs n’exigent généralement aucun type de paiement, que ce soit à l’avance ou en augmentant les taux de prêt, afin de bénéficier de l’option de défaisance. Si les taux montent, il existe un potentiel de création de valeur pour l’emprunteur; par conséquent, il est concevable que les prêteurs puissent demander une compensation pour la vente de l’option.
La ligne de fond
Les emprunteurs doivent connaître leurs options de remboursement anticipé afin de prendre les bonnes décisions en matière de gestion des actifs. Par exemple, dans les périodes de fortes hausses des taux d’intérêt, il peut être préférable de vendre un actif commercial sous-optimal en raison de la valeur créée par l’annulation du prêt. À la baisse, il peut être judicieux de conserver un actif, même après l’optimisation de la valeur. Le temps restant sur le prêt au moment du remboursement anticipé influence directement les frais de remboursement anticipé. Toutes choses étant égales par ailleurs, les pénalités de remboursement anticipé se dissipent avec le temps.
Lors de la négociation des conditions d’un prêt immobilier commercial, les emprunteurs devraient demander la possibilité de résilier leurs prêts à taux fixe même s’ils n’ont pas l’intention de rembourser par anticipation l’obligation avant l’échéance. L’avantage distinct que procure la défaisance par rapport aux autres options de remboursement anticipé est important en raison de sa capacité à créer un événement générateur de revenus lorsque les taux d’intérêt du marché augmentent. Il est concevable qu’en période de hausse des taux d’intérêt, les propriétaires immobiliers qui préfèrent le financement à taux fixe puissent réaliser des plus-values sur leurs dettes qui peuvent plus que compenser les baisses de valeurs immobilières. Les investisseurs qui utilisent un levier financier pour acheter des biens immobiliers à fixer puis à vendre devraient envisager le financement à taux fixe avec l’option de défaisement comme une alternative intéressante au financement à court terme à taux variable.