18 avril 2021 8:20

Garantie hypothécaire (MBS)

Qu’est-ce qu’une garantie hypothécaire (MBS)?

Un titre adossé à une hypothèque (MBS) est un investissement similaire à une obligation qui se compose d’un ensemble de prêts immobiliers achetés auprès des banques qui les ont émis. Les investisseurs dans MBS reçoivent des paiements périodiques similaires aux paiements de coupons d’obligations.

Le MBS est un type de sécurité adossée à des actifs. Comme il est devenu manifestement évident lors de la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008, un titre adossé à des hypothèques n’est aussi solide que les hypothèques qui le soutiennent.

Un MBS peut également être appelé un titre hypothécaire ou un transfert hypothécaire.

Comment fonctionne une garantie hypothécaire

Essentiellement, le titre adossé à des hypothèques transforme la banque en un intermédiaire entre l’acheteur et le secteur des placements. Une banque peut accorder des prêts hypothécaires à ses clients, puis les revendre à un rabais pour les inclure dans un MBS. La banque enregistre la vente comme un plus sur son bilan et ne perd rien si l’acheteur fait défaut à un moment donné.

L’investisseur qui achète un titre adossé à une hypothèque prête essentiellement de l’argent aux acheteurs de maison. Un MBS peut être acheté et vendu par l’intermédiaire d’un courtier. L’investissement minimum varie selon les émetteurs.



Les titres adossés à des hypothèques remplis de prêts subprime ont joué un rôle central dans la crise financière qui a débuté en 2007 et anéanti des milliards de dollars de richesse.

Ce processus fonctionne pour toutes les personnes concernées car chacun fait ce qu’il est censé faire. Autrement dit, la banque respecte des normes raisonnables pour l’octroi de prêts hypothécaires; le propriétaire continue de payer à temps et les agences de notation de crédit qui examinent MBS font preuve de diligence raisonnable.

Pour être vendu sur les marchés aujourd’hui, un MBS doit être émis par une entreprise publique (GSE) ou une société financière privée. Les prêts hypothécaires doivent provenir d’une institution financière réglementée et autorisée. Et le MBS doit avoir reçu l’une des deux meilleures notes émises par une agence de notation accréditée.

Types de titres adossés à des hypothèques

Il existe deux types courants de MBS: les transferts et les obligations hypothécaires garanties (CMO).

Pass-Throughs

Les transferts sont structurés comme des fiducies dans lesquelles les paiements hypothécaires sont collectés et transmis aux investisseurs. Ils ont généralement des échéances déclarées de cinq, 15 ou 30 ans. La durée de vie d’un transfert peut être inférieure à l’échéance indiquée en fonction des remboursements de capital sur les prêts hypothécaires qui composent le transfert.

Obligations hypothécaires garanties

Les CMO sont constitués de plusieurs pools de titres appelés tranches ou tranches. Les tranches reçoivent des notations de crédit qui déterminent les taux retournés aux investisseurs.

Le rôle des MBS dans la crise financière

Les titres adossés à des créances hypothécaires ont joué un rôle central dans la crise financière qui a débuté en 2007 et qui a détruit des milliards de dollars de richesse, fait tomber Lehman Brothers et secoué les marchés financiers mondiaux.

Rétrospectivement, il semble inévitable que l’augmentation rapide des prix des logements et la demande croissante de MBS inciteraient les banques à abaisser leurs normes de crédit et inciteraient les consommateurs à se lancer à tout prix sur le marché.

C’était le début du MBS subprime. Avec Freddie Mac et Fannie Mae soutenant de manière agressive le marché hypothécaire, la qualité de tous les titres adossés à des créances hypothécaires a décliné et leurs notations sont devenues inutiles. Puis, en 2006, les prix des logements ont atteint un sommet.

Les emprunteurs subprime ont commencé à faire défaut et le marché du logement a commencé son long effondrement. De plus en plus de gens ont commencé à renoncer à leur prêt hypothécaire parce que leur maison valait moins que leurs dettes. Même les prêts hypothécaires conventionnels qui sous-tendent le marché des MBS ont connu de fortes baisses de valeur. L’avalanche de non-paiements signifiait que de nombreux MBS et titres de créance garantis (CDO) basés sur des pools de prêts hypothécaires étaient largement surévalués.

Les pertes se sont accumulées alors que les investisseurs institutionnels et les banques ont tenté sans succès de décharger les mauvais investissements MBS. Le crédit s’est resserré, ce qui a poussé de nombreuses banques et institutions financières au bord de l’insolvabilité. Les prêts ont été perturbés au point que l’ensemble de l’économie risquait de s’effondrer.

En fin de compte, le Trésor américain est intervenu avec un sauvetage du système financier de 700 milliards de dollars destiné à atténuer le resserrement du crédit. La Réserve fédérale a acheté 4,5 billions de dollars de MBS sur une période de plusieurs années, tandis que le Troubled Asset Relief Program (TARP) injectait des capitaux directement dans les banques.

La crise financière est finalement passée, mais l’engagement total du gouvernement était bien supérieur au chiffre de 700 milliards de dollars souvent cité.

Points clés à retenir

  • Le MBS transforme une banque en intermédiaire entre l’acheteur et le secteur des placements.
  • La banque gère les prêts, puis les vend à rabais pour les conditionner sous forme de MBS aux investisseurs en tant que type d’obligation garantie.
  • Pour l’investisseur, un MBS est aussi sûr que les prêts hypothécaires qui le soutiennent.

Les titres hypothécaires aujourd’hui

Les MBS sont toujours achetés et vendus aujourd’hui. Il y a encore un marché pour eux simplement parce que les gens paient généralement leur hypothèque s’ils le peuvent.

La Fed détient toujours une part importante du marché des MBS, mais elle vend progressivement ses avoirs. Même les CDO sont revenus après être tombés en disgrâce pendant quelques années après la crise.

L’hypothèse est que Wall Street a appris sa leçon et remettra en question la valeur des MBS plutôt que de les acheter aveuglément. Le temps nous le dira.

 

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