Prêt immobilier commercial
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier commercial (CRE)?
Un prêt immobilier commercial est une hypothèque garantie par un privilège sur une propriété commerciale par opposition à une propriété résidentielle. L’immobilier commercial (CRE) désigne tout bien immobilier productif de revenus utilisé à des fins commerciales; par exemple, bureaux, commerces, hôtels et appartements.
Points clés à retenir
- Un prêt CRE est une hypothèque garantie par un privilège sur une propriété commerciale.
- Les prêts CRE sont généralement accordés à des investisseurs tels que des sociétés ou des organisations qui possèdent et exploitent des biens immobiliers commerciaux.
- Les prêts CRE sont proposés par des banques, des prêteurs indépendants, des compagnies d’assurance, des fonds de pension, des investisseurs privés et d’autres sources de capitaux, comme le programme de prêts 504 de la US Small Business Administration.
- Les prêteurs tiennent compte de la nature de la garantie (la propriété achetée), de la solvabilité de l’emprunteur et des ratios financiers lors de l’évaluation des prêts immobiliers commerciaux.
- Les prêts CRE ont tendance à être plus chers que les prêts résidentiels.
Un prêt CRE peut être sollicité par les petites entreprises cherchant à acheter, agrandir ou rénover leurs sites. Les prêts CRE sont généralement accordés à des investisseurs tels que des sociétés, des promoteurs, des partenariats, des fonds, des fiducies et des fiducies de placement immobilier ou REIT.
En d’autres termes, des entités commerciales formées dans le but spécifique de posséder et d’exploiter des biens immobiliers commerciaux. L’entité commerciale achète une propriété commerciale, loue des locaux, puis perçoit le loyer des entreprises qui opèrent dans la propriété. Le financement de l’entreprise, y compris l’acquisition, le développement et la construction de ces propriétés, se fait au moyen de prêts immobiliers commerciaux.
Fonctionnement d’un prêt immobilier commercial (CRE)
Comme pour l’immobilier résidentiel, les banques, les prêteurs indépendants, les fonds de pension, les compagnies d’assurance, les investisseurs privés et d’autres sources de capitaux, comme le 504 Loan Program de la US Small Business Administration, participent activement à l’octroi de prêts CRE. À l’instar des prêteurs résidentiels, les prêteurs commerciaux assument différents niveaux de risque et proposent des conditions différentes aux emprunteurs.
Le prêt résidentiel le plus populaire est le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, les prêts CRE sont généralement plus courts. Les durées vont de cinq ans (ou moins) à 20 ans, et la période d’ amortissement est souvent plus longue que la durée du prêt. Par exemple, un prêteur peut accorder un prêt CRE d’une durée de sept ans et d’un amortissement de 30 ans. L’emprunteur effectue des paiements mensuels pendant les sept ans. Les mensualités sont déterminées comme si le prêt était remboursé sur 30 ans, suivi d’un dernier paiement «ballon» composé de la totalité du solde restant du prêt.
Les prêteurs tiennent compte de la nature de la garantie (la propriété achetée); la solvabilité de l’entité (ou des mandants / propriétaires), y compris trois à cinq ans d’états financiers et de déclarations de revenus; et des ratios financiers tels que le ratio prêt / valeur et le ratio de couverture du service de la dette lors de l’évaluation des prêts CRE.
Les prêts CRE ont tendance à être plus chers que les prêts résidentiels. Les acomptes varient généralement de 20% à 30% du prix d’achat. Les taux d’intérêt ont également tendance à être plus élevés: environ 10% à 20% pour la plupart des emprunteurs. Les prêts garantis par la Small Business Administration (SBA) (voir ci-dessous), qui sont parmi les moins chers, allaient de 7,75% à 10,25% en janvier 2019 en fonction de la taille et de la durée du prêt.
Les prêts CRE sont destinés à financer des biens immobiliers utilisés strictement à des fins commerciales et à générer des revenus.
Types de prêts immobiliers commerciaux (CRE)
Voici les types de prêts CRE les plus courants:
- Les prêts permanents sont des hypothèques de premier rang sur une propriété commerciale. Un prêt permanent doit avoir un certain amortissement et une durée d’au moins cinq ans inscrite dans le contrat.
- Les prêts SBA sont rédigés par des prêteurs traditionnels et non traditionnels, mais sont garantis par la SBA. Il existe plusieurs prêts SBA différents qui s’adressent à différents types d’emprunteurs, le plus populaire étant le prêt 7 (a).
- Les prêts relais fournissent un prêt hypothécaire de premier rang à court terme sur une propriété commerciale, généralement d’une durée de six mois à trois ans. Les prêts relais sont généralement obtenus lorsqu’un emprunteur attend un financement à plus long terme ou tente de refinancer une obligation existante.