Les coopératives d’habitation: un type de propriété unique

Table des matières

Développer

• Comment fonctionnent les coopératives d’habitation
• Types de coopératives
• Coûts d’achat d’une coopérative
• Considérations spéciales pour les coopératives
• Copropriétés vs coopératives
• La ligne de fond

L’achat d’une maison et la location d’un appartement ne représentent que deux des modes de vie possibles, et ceux-ci peuvent tous deux être prohibitifs. L’habitation coopérative offre une alternative aux méthodes traditionnelles d’acquisition d’une résidence principale.

Une coopérative d’habitation ou «coopérative» est un type d’option de logement résidentiel qui est en fait une société par laquelle les propriétaires ne sont pas propriétaires de leur logement. Au lieu de cela, chaque résident est un actionnaire de la société en partie en fonction de la taille relative de l’unité dans laquelle il vit. Ici, nous examinons de plus près la vie en coopérative.

Comment fonctionnent les coopératives d’habitation

Les propriétaires d’une coopérative possèdent des parts de la coopérative au lieu de posséder leur unité à part entière, ce qui serait le cas dans un condominium. Avec certaines coopératives, les propriétaires sont autorisés à vendre leurs actions sur le marché libre, selon le taux du marché pour les coopératives de cet endroit, sous réserve de l’approbation du conseil de la coopérative.

Les coopératives sont souvent moins chères que les appartements locatifs parce qu’elles fonctionnent au prix coûtant, collectant de l’argent auprès des résidents pour payer les factures impayées. Dans les régions où le coût de la vie est élevé, comme New York, les coopératives peuvent être une option intéressante d’un point de vue financier. Cependant, les frais communs payés à une coopérative peuvent être un peu plus élevés que ceux payés à une association de condos.

En plus de l’aspect financier de la propriété coopérative, il y a aussi des aspects sociaux qui doivent être pris en compte. Les petites coopératives sont gérées strictement par les résidents, avec tout le monde qui participe à des tâches telles que l’entretien, l’aménagement paysager et l’établissement des règles. Les grandes coopératives peuvent être dirigées par un conseil d’administration composé d’un sous-ensemble de résidents.

Dans les deux cas, il y a des règles à suivre et un certain degré d’interaction sociale a lieu. Si vous n’aimez pas partager le pouvoir décisionnel, la vie coopérative peut ne pas vous intéresser.

Types de coopératives

La structure des coopératives d’habitation varie en fonction de la juridiction spécifique de leur emplacement. Aux États-Unis et au Canada, les options les plus populaires incluent:

• Coopératives au taux du marché: permet aux membres des coopératives d’acheter et de vendre des actions au taux que le marché supportera.
• Limited Equity Co-ops : définit des restrictions sur le prix auquel les actions peuvent être achetées et vendues.
• Coopératives de location : La coopérative loue l’immeuble plutôt que d’en être propriétaire et n’accumule aucune valeur nette. Dans ce cas, la coopérative peut avoir une réserve en espèces si le bâtiment est un jour mis en vente.

Coûts d’achat d’une coopérative

Puisque vous achetez essentiellement des actions d’une entreprise, assurez-vous de vérifier la situation financière de la coopérative et de rencontrer les autres résidents. Ils seront à la fois vos associés et vos futurs voisins. Avant d’acheter, vous voudrez prendre en compte les éléments suivants:

• Emplacement
• Agréments
• Frais
• Possibilité de louer votre unité
• Politique relative aux animaux de compagnie
• Exigences en matière d’assurance

Pour acheter des actions dans une coopérative, chaque acheteur souscrit un «prêt d’actions» au lieu d’une hypothèque traditionnelle. Ces prêts fonctionnent un peu comme des prêts hypothécaires, mais en plus des remboursements de prêts versés au prêteur, les résidents de la coopérative doivent payer une part proportionnelle des coûts communs de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble.

Connus sous le nom de «maintenance», ces coûts sont généralement payés au partenariat tous les mois et sont facturés au prix coûtant. L’entretien peut inclure ou non les taxes foncières, et les frais annuels payés pour l’entretien ont tendance à augmenter chaque année avec l’inflation.

Le coût de l’hypothèque de la propriété peut également être inclus dans les frais mensuels: même si un locataire individuel a remboursé sa part du prêt, il est possible que l’immeuble lui-même ait une hypothèque sur celui-ci, détenue par la société et non par un partenaire individuel. Le prêt d’actions paie le coût de l’achat dans le partenariat. Cela n’a rien à voir avec l’hypothèque sous-jacente sur la propriété elle-même. Les acheteurs ont droit à toutes les déductions fiscales dont bénéficient les propriétaires, y compris les déductions pour  intérêts et immobilier impôts.

Les dépenses supplémentaires comprennent police d’assurance globale, le contenu de chaque résidence individuelle ne le sont pas. Une police d’assurance personnelle, connue sous le nom de HO-6, est nécessaire pour protéger les biens personnels contre les dégâts d’eau, les incendies, les vols et autres calamités.

Considérations spéciales pour les coopératives

Les coopératives doivent respecter les lois qui régissent le logement équitable, mais elles peuvent être plus restrictives que les autres options de logement en ce qui concerne les exigences en matière de propriété. Puisqu’il n’y a pas de propriétaire et qu’il n’y a pas de locataires, les règles d’achat des parts de la société de personnes sont fixées par les partenaires.

Par exemple, les nouveaux acheteurs peuvent être tenus d’avoir une valeur nette spécifique ou un certain ratio dette / revenu en plus de démontrer leur capacité à respecter les obligations financières de l’achat d’une coopérative.

Une vérification des antécédents peut également être requise. À l’instar d’autres types de logement, certaines coopératives sont conçues pour accueillir uniquement des personnes de 65 ans ou plus ou d’autres groupes spécifiques. Ces exigences de propriété plus strictes confèrent un air de sécurité et d’exclusivité à la propriété des coopératives. En échange de cette exclusivité, les coopératives sont généralement gérées de manière plus restrictive que les condos. Les unités haut de gamme, par exemple, peuvent interdire la sous-location. Tous les partenaires partagent les coûts d’exploitation du bâtiment.

Un défaut – ou un défaut de paiement – par un partenaire peut obliger les autres partenaires à couvrir les coûts de ce partenaire, bien que les exigences strictes en matière de propriété maintiennent généralement les valeurs par défaut au minimum.

Copropriétés vs coopératives

Les copropriétés sont des logements à logements multiples avec des résidences privées qui entretiennent des espaces communs et des infrastructures partagés tels que des ascenseurs, des sous-sols ou des toits. Les copropriétés sont classées comme des biens immobiliers, ce qui signifie que les acheteurs sont propriétaires des titres de propriété de leurs logements. Si vous envisagez d’ hypothécaires à l’ aide d’une calculatrice hypothécaire comme celle ci-dessous.

Les coopératives ne sont pas considérées comme des biens immobiliers. Lorsque vous investissez dans une coopérative, vous devenez actionnaire d’une société propriétaire du bien. En tant qu’actionnaire, vous avez droit à l’usage exclusif d’un logement dans la propriété.

La ligne de fond

Lisez toujours les statuts constitutifs de la coopérative, les règlements administratifs, le contrat d’abonnement, les règles et toute autre documentation disponible. Assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement de la coopérative, y compris la façon dont elle est gérée, ce que vous devrez payer et le montant de ce paiement. Renseignez-vous sur les conditions de tout prêt hypothécaire sous-jacent, la politique envers les animaux de compagnie et votre capacité à apporter des modifications à votre résidence. Il n’y a aucun mal à poser des questions; un petit effort supplémentaire à l’avance peut contribuer grandement à assurer un mode de vie harmonieux à long terme.