Fonds provenant des opérations (FFO)

Table des matières

Développer

• Qu’est-ce que les fonds provenant des opérations?
• Formule et calcul du FFO
• Ce que les fonds provenant des opérations fournissent
• Pourquoi FFO est une bonne mesure d’un REIT
• Fonds ajustés provenant des opérations
• Exemple d’utilisation du FFO

Qu’est-ce que les fonds provenant des opérations (FFO)?

Les fonds provenant des opérations (FFO) font référence au chiffre utilisé par les fiducies de placement immobilier ( FPI ) pour définir le flux de trésorerie de leurs opérations. Les sociétés immobilières utilisent le FFO comme mesure de la performance opérationnelle.

Le FFO est calculé en ajoutant la dépréciation, l’ amortissement et les pertes sur les ventes d’actifs aux bénéfices, puis en soustrayant les gains sur les ventes d’actifs et les revenus d’intérêts. Il est parfois coté par action. Le ratio FFO par action doit être utilisé au lieu du bénéfice par action ( BPA ) lors de l’évaluation des FPI et autres fiducies de placement similaires.

Formule et calcul des fonds provenant des opérations

Vous trouverez ci-dessous la formule de calcul des fonds provenant des opérations (FFO).

La formule pour FFO est:

FFO = (Bénéfice net + Dépréciation + Amortissement + Pertes sur les ventes de propriétés) – Gains sur les ventes de propriétés – Revenus d’intérêts

Voici les étapes pour calculer le FFO:

Tous les éléments du calcul du FFO sont répertoriés dans le compte de résultat d’ une FPI.

1. Obtenez le chiffre du résultat net, qui est le bénéfice de la société et se trouve au bas du compte de résultat.
2. L’amortissement est la partie passée en charges des immobilisations corporelles (physiques) et incorporelles d’une société pour la période. La dépréciation et l’amortissement ne sont que des mesures comptables destinées à aider les entreprises à répartir les coûts de leurs actifs. Les montants passés en charges réduisent en fin de compte le bénéfice net de la période comptable. Par conséquent, la dépréciation et l’amortissement sont rajoutés au bénéfice net pour déterminer l’encaisse ou les revenus réels provenant des activités de la FPI.
3. Ajoutez les pertes sur les ventes de biens commerciaux, le cas échéant. Cela comprend généralement les actifs à long terme tels que les immobilisations corporelles. Ces pertes sont considérées comme ponctuelles et non récurrentes et ne font donc pas partie des opérations normales et ne doivent pas être incluses dans le calcul du FFO.
4. Soustrayez tous les gains ou revenus tirés de la vente de biens immobiliers du montant total du revenu net, de la dépréciation et de l’amortissement pour obtenir les fonds provenant des opérations pour la période.
5. Soustrayez tout revenu d’intérêt que l’entreprise a gagné. Les revenus d’intérêts ne font généralement pas partie des activités normales d’une entreprise et ne devraient donc pas être inclus dans le calcul des FFO.

Si, par exemple, une FPI avait une dépréciation de 20 000 $, des gains sur la vente de propriétés de 40 000 $ et un bénéfice net de 100 000 $, son FFO serait de 80 000 $.

Dans la plupart des situations, un investisseur n’aurait pas besoin de calculer le FFO d’une FPI puisque toutes les FPI sont tenues de montrer leurs calculs FFO dans leurs états financiers publics. Le chiffre FFO est généralement indiqué dans les notes de bas de page du compte de résultat.

Ce que les fonds provenant des opérations peuvent vous dire

Le FFO est une mesure de la trésorerie générée par une FPI; les sociétés immobilières utilisent FFO comme référence de performance opérationnelle. L’Association nationale des fiducies de placement immobilier ( NAREIT ) a initialement lancé ce chiffre, qui est une mesure non conforme aux PCGR.

Les FFO ne doivent pas être confondus avec les flux de trésorerie liés à l’exploitation d’une FPI, qui sont présentés dans l’ état des flux de trésorerie (CFS). Au lieu de cela, FFO mesure le montant net de trésorerie et d’équivalents qui entre dans une entreprise à partir des activités commerciales régulières et en cours. Les FFO ne doivent pas être considérés comme une alternative aux flux de trésorerie ou comme une mesure de liquidité.

Par exemple, les flux de trésorerie d’une entreprise typique seraient influencés par l’argent gagné grâce à la vente d’un actif, mais FFO exclut ces gains. En outre, une entreprise typique afficherait une entrée de trésorerie sur son CFS si l’entreprise recevait le produit du prêt d’une banque. Cependant, le FFO n’inclut pas ces entrées de trésorerie, mais au contraire, il ne s’agit que d’une mesure du revenu des activités commerciales.

Pourquoi le FFO est une bonne mesure de la performance des FPI

Le FFO compense les méthodes de comptabilité analytique qui peuvent communiquer de manière inexacte le rendement réel d’une FPI. La comptabilité selon les PCGR exige que toutes les FPI amortissent leurs immeubles de placement au fil du temps en utilisant l’une des méthodes d’amortissement standard. Cependant, la valeur de nombreux immeubles de placement augmente avec le temps, ce qui rend la dépréciation inexacte dans la description de la valeur d’une FPI. L’amortissement doit être rajouté au résultat net pour réconcilier ce problème.

FFO soustrait également les gains sur les ventes de biens, car ces types de ventes sont considérés comme non récurrents. Les FPI doivent verser 90% de tous les revenus imposables sous forme de dividendes, qui sont des paiements en espèces aux investisseurs. Les gains sur la vente de biens immobiliers ne s’ajoutent pas au revenu imposable d’une FPI et ne devraient donc pas être inclus dans l’évaluation de la valeur et du rendement.

Comme mentionné, les FFO par action sont parfois fournis par les entreprises en complément de leur BPA. Le bénéfice par action est le bénéfice net d’une société divisé par les actions en circulation. Le BPA et le FFO par action fournissent une mesure du revenu généré par action.

Ces mesures aident également les investisseurs à déterminer si l’argent est utilisé efficacement par la direction. De plus, de nombreux analystes et investisseurs évaluent le ratio cours-FFO d’une FPI comme un complément au ratio cours-bénéfices, qui est le cours de l’action divisé par le BPA. Dans le cas d’une FPI, le prix du marché de la FPI serait divisé par son FFO par action.

Fonds ajustés provenant des opérations

De plus en plus, les analystes immobiliers  calculent également les fonds d’exploitation ajustés d’ une FPI ( AFFO ). Ce calcul prend en compte le FFO d’une FPI et soustrait toute dépense récurrente qui est capitalisée puis amortie, ainsi que toute dépense linéaire des loyers. Ces dépenses en immobilisations récurrentes peuvent inclure des dépenses d’entretien telles que des projets de peinture ou des remplacements de toiture. L’AFFO a gagné du terrain en tant qu’estimation plus précise du potentiel de bénéfices d’une FPI.

La mesure AFFO a été élaborée pour fournir une meilleure mesure de la capacité de trésorerie générée ou de versement de dividendes d’une FPI. En plus de l’AFFO, cette mesure alternative est parfois appelée fonds disponibles pour distribution ou espèces disponibles pour distribution.

Exemple d’utilisation des fonds provenant des opérations

Popular mall REIT Simon Property Group a déclaré des fonds provenant de l’exploitation dans son compte de résultat 2017 de 4 milliards de dollars, en hausse de 6% par rapport à 2016. Le bénéfice net de la société, quant à lui, a totalisé 2,2 milliards de dollars.

Pour arriver à FFO, la société a rajouté des amortissements d’environ 1,8 milliard de dollars, et rajusté davantage pour d’autres chiffres plus petits, y compris une réduction de 5,3 millions de dollars pour le paiement des distributions privilégiées et des dividendes, et une partie des intérêts non contrôlants de la dépréciation et de l’amortissement qui en a résulté. en une réduction supplémentaire de 17,1 millions de dollars. Simon a également rapporté un FFO dilué par action de 11,21 $, comparé à un BPA dilué de 6,24 $.