5 types de FPI et comment y investir

Table des matières

Développer

• Rendements historiques des FPI
• FPI de détail
• FPI résidentielles
• FPI de la santé
• FPI de bureau
• FPI hypothécaires
• Évaluation de toute FPI
• Avantages et inconvénients des FPI
• FAQ sur les FPI
• En bout de ligne

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont un élément clé lors de la construction de tout portefeuille d’actions ou de titres à revenu fixe. Ils offrent une plus grande diversification, des rendements totaux potentiellement plus élevés et / ou un risque global plus faible. En bref, leur capacité à générer des revenus de dividendes et une appréciation du capital en fait un excellent contrepoids aux actions, obligations et liquidités.

Les FPI possèdent et / ou gèrent des immeubles commerciaux productifs de revenus, qu’il s’agisse des propriétés elles-mêmes ou des hypothèques sur ces propriétés. Vous pouvez investir dans les entreprises individuellement, via un fonds négocié en bourse ou avec un fonds commun de placement. Il existe de nombreux types de FPI disponibles.

Nous examinons ici quelques-unes des principales catégories de REITS et leurs rendements historiques. À la fin de cet article, vous devriez avoir une meilleure idée de quand et quoi acheter.

Rendements historiques des FPI

Les fiducies de placement immobilier sont historiquement l’une des catégories d’actifs les plus performantes disponibles. L’ indice FTSE NAREIT Equity REIT est ce que la plupart des investisseurs utilisent pour évaluer la performance du marché immobilier américain. Entre 2010 et 2020, le rendement annuel moyen de l’indice était de 9,5%.

Plus récemment, la moyenne sur trois ans des FPI entre novembre 2017 et novembre 2020, 11,25%, était bien supérieure à la fois au S&P 500 et au Russell 2000, qui ont atteint respectivement 9,07% et 6,45%. Historiquement, les investisseurs à la recherche de rendement ont mieux fait d’ investir dans l’ immobilier que le revenu fixe, la classe traditionnelle d’actifs à cet effet. Un portefeuille soigneusement construit doit tenir compte des deux.

FPI de détail

Environ 24% des investissements en FPI sont réalisés dans des centres commerciaux et des commerces de détail indépendants. Cela représente le plus gros investissement par type en Amérique. Quel que soit le centre commercial que vous fréquentez, il appartient probablement à une FPI. Lors de l’examen d’un investissement dans l’immobilier de détail, il faut d’abord examiner le secteur de la vente au détail lui-même. Est-elle financièrement saine à l’heure actuelle et quelles sont les perspectives pour l’avenir?

Il est important de se rappeler que les FPI de détail gagnent de l’argent avec le loyer qu’elles facturent aux locataires. Si les détaillants rencontrent des problèmes de trésorerie en raison de ventes médiocres, il est possible qu’ils retardent ou même manquent à ces paiements mensuels, et finissent par être contraints à la faillite. À ce stade, un nouveau locataire doit être trouvé, ce qui n’est jamais facile. Par conséquent, il est essentiel que vous investissiez dans des FPI avec les locataires d’ancrage les plus solides possible. Il s’agit notamment des épiceries et des magasins de rénovation domiciliaire.

Une fois que vous avez fait votre évaluation du secteur, liquidités importantes auront la possibilité d’acheter de bons biens immobiliers à des prix en difficulté. Les entreprises les mieux gérées en profiteront.

Cela dit, il y a des préoccupations à long terme pour l’espace FPI de détail dans la mesure où les achats évoluent de plus en plus en ligne par rapport au modèle des centres commerciaux. Les propriétaires d’espaces ont continué d’innover pour remplir leur espace de bureaux et d’autres locataires non axés sur le commerce de détail, mais le sous-secteur est sous pression.

FPI résidentielles

Il s’agit de FPI qui possèdent et exploitent des immeubles d’appartements locatifs multifamiliaux ainsi que des logements préfabriqués. Lorsqu’on cherche à investir dans ce type de FPI, il faut tenir compte de plusieurs facteurs avant de se lancer. Par exemple, les meilleurs marchés d’appartements ont tendance à être ceux où l’accessibilité des logements est faible par rapport au reste du pays. Dans des endroits comme New York et Los Angeles, le coût élevé des maisons individuelles oblige plus de personnes à louer, ce qui fait grimper le prix que les propriétaires peuvent facturer chaque mois. Par conséquent, les plus grandes FPI résidentielles ont tendance à se concentrer sur les grands centres urbains.

Au sein de chaque marché spécifique, les investisseurs devraient rechercher la croissance de la population et de l’emploi. En général, lorsqu’il y a un afflux net de personnes dans une ville, c’est parce que les emplois sont facilement disponibles et que l’économie est en croissance. Une baisse du taux de vacance associée à une hausse des loyers est un signe que la demande s’améliore. Tant que l’offre d’appartements sur un marché particulier reste faible et que la demande continue d’augmenter, les FPI résidentielles devraient bien se porter. Comme pour toutes les entreprises, celles dont le bilan est le plus solide et le capital le plus disponible font normalement le mieux.

FPI de la santé

Les FPI de la santé seront un sous-secteur intéressant à surveiller alors que les Américains vieillissent et que les coûts des soins de santé continuent de grimper. Les FPI de la santé investissent dans l’immobilier d’hôpitaux, de centres médicaux, d’établissements de soins infirmiers et de maisons de retraite. Le succès de ce bien immobilier est directement lié au système de santé. La majorité des exploitants de ces établissements comptent sur les frais d’occupation, les remboursements Medicare et Medicaid ainsi que sur la rémunération privée. Tant que le financement des soins de santé est un point d’interrogation, les FPI de la santé le sont aussi.

Les choses que vous devriez rechercher dans une FPI de la santé comprennent un groupe diversifié de clients ainsi que des investissements dans un certain nombre de types de propriétés différents. La concentration est bonne dans une certaine mesure, mais il en va de même pour la répartition des risques. En général, une augmentation de la demande de services de santé (ce qui devrait se produire avec une population vieillissante) est bonne pour l’immobilier de santé. Par conséquent, en plus de la diversification des clients et des types de biens, recherchez des entreprises dont l’expérience en santé est significative, dont les bilans sont solides et dont l’accès à des capitaux à faible coût est élevé.

FPI de bureau

Les REIT de bureaux investissent dans des immeubles de bureaux. Ils perçoivent des revenus locatifs de locataires qui ont généralement signé des baux à long terme. Quatre questions viennent à l’esprit pour quiconque souhaite investir dans une FPI de bureau

1. Quel est l’état de l’économie et quel est le taux de chômage?
2. À quoi ressemblent les taux de vacance?
3. Comment le domaine dans lequel le FPI investit se porte-t-il économiquement?
4. Combien de capital dispose-t-il pour les acquisitions?

Essayez de trouver des FPI qui investissent dans des bastions économiques. Il vaut mieux posséder un groupe d’immeubles moyens à Washington, DC que de posséder des bureaux de premier ordre à Detroit, par exemple.

FPI hypothécaires

Environ 10% des placements de FPI sont dans des des entreprises financées par le gouvernement qui achètent des prêts hypothécaires sur le marché secondaire.

Mais ce n’est pas parce que ce type de FPI investit dans des hypothèques plutôt que dans des capitaux propres qu’il est sans risques. Une augmentation des taux d’intérêt se traduirait par une diminution de la valeur comptable des FPI hypothécaires, entraînant une baisse des cours des actions. En outre, les FPI hypothécaires obtiennent une part considérable de leur capital grâce à des offres de créances garanties et non garanties. Si les taux d’intérêt augmentent, le financement futur sera plus coûteux, ce qui réduira la valeur d’un portefeuille de prêts. Dans un environnement de taux d’intérêt bas avec la perspective d’une hausse des taux, la plupart des FPI hypothécaires se négocient avec une décote par rapport à la valeur liquidative par action. L’astuce consiste à trouver la bonne.

Les clés de l’évaluation de toute FPI

Il y a quelques éléments à garder à l’esprit lors de l’évaluation d’une FPI. Ils comprennent les éléments suivants:

1. Les FPI sont de véritablesinvestissements à rendement total. Ils procurent des rendements de dividendes élevés ainsi qu’une appréciation modérée du capital à long terme. Rechercher des entreprises qui ont fait un bon travail historiquement à fournir à la fois.
2. Contrairement à l’immobilier traditionnel, de nombreuses FPI sont négociées en bourse. Vous bénéficiez de la diversification qu’offre l’immobilier sans être immobilisé à long terme. La liquidité compte.
3. La dépréciation a tendance à surestimer la baisse de valeur de la propriété d’un investissement. Ainsi, au lieu d’utiliser le ratio de distribution (quel dividende les investisseurs utilisent) pour évaluer une FPI, regardez plutôt ses fonds provenant des opérations (FFO). Ceci est défini comme le revenu net moins la vente de toute propriété au cours d’une année donnée et l’amortissement. Prenez simplement le dividende par action et divisez par le FFO par action. Plus le rendement est élevé, mieux c’est.
4. Une gestion solide fait la différence. Recherchez des entreprises qui existent depuis un certain temps ou qui possèdent au moins une équipe de direction avec beaucoup d’expérience.
5. La qualité compte. N’investissez que dans des sociétés de placement immobilier dotées de propriétés et de locataires de qualité.
6. Envisagez d’acheter un fonds commun de placement ou un FNB qui investit dans des FPI et laissez la recherche et l’achat aux professionnels.

Avantages et inconvénients des FPI

Comme pour tous les investissements, les FPI ont leurs avantages et leurs inconvénients. L’un des principaux avantages que les FPI ont à offrir est leurs dividendes à haut rendement. Les FPI sont tenues de verser 90% du revenu imposable aux actionnaires; ainsi les dividendes des REIT sont souvent beaucoup plus élevés que l’action moyenne du S&P 500. Un autre avantage est la diversification du portefeuille. Peu de gens ont la possibilité de sortir et d’acheter un bien immobilier commercial afin de générer un revenu passif, cependant, les FPI offrent au grand public la capacité de faire exactement cela. En outre, l’achat et la vente de biens immobiliers prennent souvent un certain temps, bloquant ainsi les flux de trésorerie, mais les FPI sont très liquides – la plupart peuvent être achetés ou vendus en un seul clic.

Les investisseurs doivent être conscients de certains inconvénients pour les FPI, notamment la responsabilité fiscale potentielle que les FPI peuvent créer. La plupart des dividendes de FPI ne répondent pas à la définition de l’IRS de « dividendes admissibles », ce qui signifie que les dividendes supérieurs à la moyenne offerts par les FPI sont imposés à un taux plus élevé que la plupart des autres dividendes. Les FPI sont admissibles à la déduction de transfert de 20%, mais la plupart des investisseurs devront payer un montant élevé d’impôts sur les dividendes de FPI s’ils détiennent des FPI dans un compte de courtage standard. Un autre problème potentiel des FPI est leur sensibilité aux taux d’intérêt. En règle générale, lorsque la Réserve fédérale augmente les taux d’intérêt pour tenter de resserrer les dépenses, les prix des FPI chutent. En outre, il existe des risques propres à la propriété pour différents types de FPI. Les REIT hôtelières, par exemple, s’en tirent souvent extrêmement mal en période de crise économique.

Avantages

• Dividendes à haut rendement
• Diversification du portefeuille
• Très liquide

Les inconvénients

• Les dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire
• Sensibilité aux taux d’intérêt
• Risques associés à des propriétés spécifiques

FAQ sur les FPI