Fonds des opérations ajustés – AFFO
Que sont les fonds ajustés des opérations – AFFO?
Les fonds provenant de l’exploitation ajustés (AFFO) font référence à la mesure de la performance financière principalement utilisée dans l’analyse des fiducies de placement immobilier (FPI). L’AFFA d’une FPI, bien que sujette à diverses méthodes de calcul, est généralement égale aux fonds provenant de l’exploitation (FFO) de la fiducie avec des ajustements apportés aux dépenses en immobilisations récurrentes utilisées pour maintenir la qualité des actifs sous-jacents du FPI. Le calcul tient compte de l’ajustement à la ligne droite GAAP du loyer, des frais de location et d’autres facteurs importants.
Points clés à retenir
- Les fonds provenant de l’exploitation ajustés (AFFO) sont une mesure financière utilisée pour estimer la valeur d’une fiducie de placement immobilier (FPI).
- L’AFFO est basée sur les fonds provenant des opérations (FFO), mais elle est considérée comme préférable, car elle prend en compte les coûts, estimant ainsi plus précisément les valeurs actuelles du FPI et sa capacité à verser des dividendes.
- Bien qu’aucune mesure officielle n’existe, une formule AFFO est du type AFFO = FFO + augmentations de loyer – dépenses en capital – montants d’entretien courant.
Comprendre les fonds ajustés des opérations – AFFO
Indépendamment de la façon dont les professionnels de l’industrie choisissent de calculer les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO), il est considéré comme une mesure plus précise du flux de trésorerie résiduel pour les actionnaires que le simple FFO. Bien que le FFO soit couramment utilisé, il ne déduit pas les dépenses en capital nécessaires pour maintenir le portefeuille existant de propriétés, il ne mesure donc pas tout à fait le véritable flux de trésorerie résiduel. Les analystes professionnels préfèrent l’AFFO parce qu’elle prend en compte les coûts supplémentaires engagés par le FPI – ainsi que les sources de revenus supplémentaires, comme les augmentations de loyer. Ainsi, il fournit un nombre de base plus précis lors de l’estimation des valeurs actuelles et un meilleur prédicteur de la capacité future de la FPI à verser des dividendes. Il s’agit d’une mesure non conforme aux PCGR.
Calcul des fonds ajustés à partir des opérations – AFFO
Avant de calculer l’AFFO, un analyste doit d’abord déterminer les fonds provenant des opérations (FFO) du FPI. Le FFO mesure les flux de trésorerie à partir d’une liste d’activités spécifiée. Les FFO reflètent l’incidence des activités de location et d’acquisition du FPI, ainsi que les frais d’intérêts. Le FFO tient compte du bénéfice net du FPI, y compris l’ gains en capital provenant de la vente de propriétés. Les raisons pour lesquelles ces gains ne sont pas inclus sont qu’ils sont des événements ponctuels et qu’ils n’ont généralement pas d’effet à long terme sur le potentiel de bénéfices futurs du FPI.
La formule pour FFO est:
FFO = résultat net + amortissements + amortissements – plus-values de cession immobilière
Une fois le FFO déterminé, l’AFFO peut être calculé. Bien qu’il n’y ait pas de formule officielle unique, les calculs pour l’AFFO seraient généralement quelque chose comme:
AFFO = FFO + augmentations de loyer – dépenses en capital – montants d’entretien courant
Les paramètres traditionnels utilisés pour évaluer les actions, comme le bénéfice par action (BPA) et le ratio cours / bénéfice (P / E), ne sont pas fiables pour estimer la valeur d’une FPI.
Exemple de fonds provenant des opérations ajustés—
Calcul AFFO
À titre d’exemple du calcul de l’AFFO, supposons ce qui suit: une FPI avait un bénéfice net de 2 millions de dollars au cours de la dernière période de déclaration. Pendant ce temps, elle a gagné 400 000 $ de la vente d’une de ses propriétés et a perdu 100 000 $ de la vente d’une autre. Il a déclaré 35 000 $ d’amortissement et 50 000 $ d’amortissement. Au cours de la période, les augmentations nettes de loyer ont été de 40 000 $; les dépenses en capital se sont élevées à 75 000 dollars et l’entretien courant à 30 000 dollars.
Compte tenu de ces informations, le FFO peut être calculé comme suit:
FFO = 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ – (400 000 $ – 100 000 $) = 1 785 000 $
À partir de là, l’AFFO est calculé comme suit:
AFFO = FFO + 40 000 $ – 75 000 $ – 30 000 $ = 1 785 000 $ – 65 000 $ = 1 720 000 $