Comment analyser les FPI (fiducies de placement immobilier)
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des immeubles productifs de revenus. Selon la loi, 90% des bénéfices d’une FPI doivent être distribués sous forme de dividendes aux actionnaires. Ici, nous examinons les FPI, leurs caractéristiques et comment évaluer une FPI.
Points clés à retenir
- Les FPI sont tenues de verser au moins 90% de leurs revenus sous forme de dividendes aux actionnaires.
- Les ratios de valeur comptable sont inutiles pour les FPI, mais les calculs tels que la valeur liquidative sont de meilleurs indicateurs.
- Des analyses descendantes et ascendantes devraient être utilisées pour les FPI, où les facteurs descendants comprennent la croissance de la population et de l’emploi, tandis que les aspects ascendants comprennent les revenus locatifs et les fonds provenant de l’exploitation.
Qu’est-ce qui est qualifié de FPI?
La plupart des FPI louent des locaux et perçoivent des loyers, puis distribuent ce revenu sous forme de dividendes aux actionnaires. Les FPI hypothécaires (également appelées mREIT) ne possèdent pas de biens immobiliers, mais financent plutôt des biens immobiliers. Ces FPI tirent un revenu des intérêts sur leurs placements, qui comprennent des hypothèques, des titres adossés à des créances hypothécaires et d’autres actifs connexes.
Pourse qualifier en tant que FPI, une entreprise doit se conformer à certaines dispositions de l’Internal Revenue Code (IRC). Plus précisément, une société doit satisfaire aux exigences suivantes pour être admissible à titre de FPI:
- Investissez au moins 75% de l’actif total dans l’immobilier, les liquidités ou les bons du Trésor américain
- Gagnez au moins 75% du revenu brut des loyers, des intérêts sur les prêts hypothécaires qui financent des biens immobiliers ou des ventes immobilières
- Verser un minimum de 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
- Être une entité imposable en tant que société
- Être géré par un conseil d’administration ou des fiduciaires
- Avoir au moins 100 actionnaires après sa première année d’existence
- Avoir au plus 50% de ses actions détenues par cinq personnes ou moins
En ayant le statut de FPI, une entreprise évite l’ impôt sur les sociétés. Une société ordinaire réalise un profit et paie des impôts sur l’intégralité de ses bénéfices, puis décide comment répartir ses bénéfices après impôt entre les dividendes et le réinvestissement. Une FPI distribue simplement la totalité ou la quasi-totalité de ses bénéfices et peut éviter les impôts.
Types de FPI
Il existe différents types de FPI. Les FPI en actions ont tendance à se spécialiser dans la propriété de certains types d’immeubles tels que des appartements, des centres commerciaux régionaux, des immeubles de bureaux ou des installations d’hébergement / de villégiature. Certains sont diversifiés et certains défient toute classification – par exemple, une FPI qui investit uniquement dans des terrains de golf.
L’autre type principal de FPI est une FPI hypothécaire. Ces FPI accordent des prêts garantis par des biens immobiliers, mais elles ne sont généralement pas propriétaires ni exploitantes de biens immobiliers. Les FPI hypothécaires nécessitent une analyse spéciale. Ce sont des sociétés financières qui utilisent plusieurs instruments de couverture pour gérer leur exposition aux taux d’intérêt.
Alors qu’une poignée de FPI hybrides gèrent à la fois des opérations immobilières et des prêts hypothécaires, la plupart des FPI sont du type actions – les FPI qui se concentrent sur les activités «d’actifs matériels» des opérations immobilières. Lorsque vous lisez des informations sur les FPI, vous lisez généralement sur les FPI d’actions. À ce titre, nous concentrerons notre analyse sur les sociétés de placement immobilier.
Comment analyser les REIT
Les REIT sont des actions versant des dividendes qui se concentrent sur l’immobilier. Si vous recherchez un revenu, vous les envisageriez avec des fonds obligataires à haut rendement et des actions versant des dividendes. En tant qu’actions versant des dividendes, les REIT sont analysées comme les autres actions. Mais il existe de grandes différences dues au traitement comptable de la propriété.
Les mesures traditionnelles telles que le bénéfice par action (BPA) et le P / E ne sont pas des moyens fiables d’évaluer les REIT. FFO et AFFO sont de meilleurs indicateurs.
Illustrons avec un exemple simplifié. Supposons qu’une FPI achète un immeuble pour 1 million de dollars. Les règles comptables exigent que notre FPI impute l’ amortissement à l’actif. Supposons que nous répartissions la dépréciation sur 20 ans en ligne droite. Chaque année, nous déduisons 50 000 $ de dotation aux amortissements (50 000 $ par année x 20 ans = 1 million de dollars).
Regardons le bilan et le compte de résultat simplifiés ci-dessus. Au cours de la 10e année, notre bilan porte la valeur de l’immeuble à 500 000 $ (soit la valeur comptable ), soit le coût initial de 1 million de dollars moins l’amortissement cumulé de 500 000 $ (10 ans x 50 000 $ par année). Notre état des résultats déduit 190 000 $ de dépenses de 200 000 $ de revenus, mais 50 000 $ de dépenses constituent une charge d’amortissement.
FFO
Cependant, notre FPI ne dépense pas cet argent au cours de la dixième année – l’amortissement est une charge non monétaire. Par conséquent, nous rajoutons la charge d’amortissement au résultat net afin de produire des fonds d’exploitation (FFO). L’idée est que la dépréciation réduit injustement notre revenu net parce que notre immeuble n’a probablement pas perdu la moitié de sa valeur au cours des 10 dernières années. FFO corrige cette distorsion présumée en excluant la dotation aux amortissements. Le FFO comprend également quelques autres ajustements.
AFFO
Notons que le FFO se rapproche plus du cash-flow que du résultat net, mais il ne capte pas le cash-flow. Surtout, notez dans l’exemple ci-dessus que nous n’avons jamais compté le million de dollars dépensé pour acquérir le bâtiment (la dépense en capital). Une analyse plus précise intégrerait les dépenses en capital. Le comptage des dépenses en capital donne un chiffre connu sous le nom de FFO ajusté (AFFO).
Valeur liquidative
Notre bilan hypothétique peut nous aider à comprendre l’autre métrique commune des FPI, la valeur liquidative (VNI). Au cours de la 10e année, la valeur comptable de notre immeuble n’était que de 500 000 $ parce que la moitié du coût initial a été dépréciée. Ainsi, la valeur comptable et les ratios connexes tels que le prix comptable – souvent douteux en ce qui concerne l’analyse générale des actions – sont pratiquement inutiles pour les FPI. La valeur liquidative tente de remplacer la valeur comptable d’une propriété par une meilleure estimation de la valeur marchande.
Le calcul de la valeur liquidative nécessite une évaluation quelque peu subjective des avoirs du FPI. Dans l’exemple ci-dessus, nous voyons que le bâtiment génère 100 000 $ de revenus d’exploitation (200 000 $ de revenus moins 100 000 $ de dépenses d’exploitation). Une méthode consisterait à capitaliser sur le résultat opérationnel sur la base d’un taux du marché. Si nous pensons que le taux de capitalisation actuel du marché pour ce type d’immeuble est de 8%, alors notre estimation de la valeur de l’immeuble devient 1,25 million de dollars (100 000 $ de bénéfice d’exploitation / 8% de taux de capitalisation = 1 250 000 $).
Cette estimation de la valeur marchande remplace la valeur comptable de l’immeuble. Nous déduirions ensuite la dette hypothécaire (non illustrée) pour obtenir la valeur liquidative. Les actifs moins la dette sont égaux aux capitaux propres, où le «net» de la valeur liquidative signifie net de la dette. La dernière étape consiste à diviser la valeur liquidative en actions ordinaires pour obtenir la valeur liquidative par action, qui est une estimation de la valeur intrinsèque. En théorie, le cours de l’action ne doit pas trop s’écarter de la valeur liquidative par action.
Analyse descendante ou ascendante
Lors de la sélection des actions, vous entendez parfois parler d’ une analyse descendante par rapport à une analyse ascendante. Du haut vers le bas commence par une perspective économique et des paris sur des thèmes ou des secteurs (par exemple, une démographie vieillissante peut favoriser les sociétés pharmaceutiques). La méthode ascendante se concentre sur les fondamentaux de certaines entreprises. Les actions REIT nécessitent clairement une analyse descendante et ascendante.
D’un point de vue descendant, les FPI peuvent être affectées par tout ce qui a une incidence sur l’offre et la demande de biens immobiliers. La croissance de la population et de l’emploi a tendance à être favorable pour tous les types de FPI. Les taux d’intérêt sont, en bref, un sac mélangé.
Une hausse des taux d’intérêt signifie généralement une amélioration de l’économie, ce qui est bon pour les FPI, car les gens dépensent et les entreprises louent plus d’espace. La hausse des taux d’intérêt a tendance à être bonne pour les FPI d’appartements, car les gens préfèrent rester locataires plutôt que d’acheter de nouvelles maisons. D’un autre côté, les FPI peuvent souvent profiter de taux d’intérêt plus bas en réduisant leurs frais d’intérêts et en augmentant ainsi leur rentabilité.
Étant donné que les FPI achètent des biens immobiliers, vous pouvez constater des niveaux d’endettement plus élevés que pour d’autres types de sociétés. Assurez-vous de comparer le niveau d’endettement d’une FPI aux moyennes du secteur ou aux ratios d’endettement des concurrents.
Les conditions du marché des capitaux sont également importantes, à savoir la demande institutionnelle pour les actions REIT. À court terme, cette demande peut dépasser les fondamentaux. Par exemple, les actions de FPI se sont plutôt bien comportées en 2001 et au premier semestre de 2002, malgré des fondamentaux médiocres, car l’argent affluait dans toute la classe d’actifs.
Au niveau des FPI individuelles, vous voulez voir de solides perspectives de croissance des revenus, telles que les revenus de location, les revenus de services connexes et les FFO. Vous voulez voir si le FPI a une stratégie unique pour améliorer le taux d’occupation et augmenter ses loyers.
Économies d’échelle
Les FPI recherchent généralement la croissance par des acquisitions et visent en outre à réaliser des économies d’échelle en assimilant des propriétés gérées de manière inefficace. Des économies d’échelle seraient réalisées par une réduction des dépenses d’exploitation en pourcentage des revenus. Mais les acquisitions sont une arme à double tranchant. Si une FPI ne peut pas améliorer les taux d’occupation et / ou augmenter les loyers, elle peut être contrainte de procéder à des acquisitions irréfléchies afin d’alimenter sa croissance.
Comme la dette hypothécaire joue un rôle important dans la valeur des capitaux propres, il vaut la peine de regarder le bilan. Certains recommandent d’examiner l’ effet de levier, comme le ratio d’endettement. Mais dans la pratique, il est difficile de dire quand l’effet de levier est devenu excessif. Il est plus important de peser la proportion de la dette à taux fixe par rapport à la dette à taux variable. Dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, une FPI qui n’utilise que des emprunts à taux variable sera affectée si les taux d’intérêt augmentent.
Impôts sur les FPI
La plupart des dividendes de FPI ne sont pas ce que l’IRS considère comme des dividendes qualifiés, ils sont donc généralement imposés à un taux plus élevé. Selon votre tranche d’imposition, les dividendes qualifiés sont imposés à 0%, 15% ou 20%. Cependant, avec les FPI, la plupart des dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire – jusqu’à 37% pour 2020.
En général, les dividendes des REIT sont imposés comme un revenu ordinaire. En tant que tel, il est recommandé de détenir des FPI dans un compte fiscalement avantageux tel qu’un IRA ou un 401 (k).
Cependant, il peut y avoir de bonnes nouvelles ici. Étant donné que les FPI sont des entreprises intermédiaires, tout dividende qui ne compte pas comme dividende admissible peut être admissible à la déduction de 20% du revenu d’entreprise admissible (QBI). Par exemple, si vous avez 1 000 $ de dividendes ordinaires de FPI, vous pourriez devoir des impôts sur seulement 800 $ de ce montant.
La ligne de fond
Les REIT sont des sociétés immobilières qui doivent verser des dividendes élevés afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut de REIT. Un revenu stable pouvant dépasser les rendements des bons du Trésor se combine à la volatilité des prix pour offrir un potentiel de rendement total qui rivalise avec les actions à petite capitalisation. Pour analyser une FPI, les investisseurs doivent comprendre les distorsions comptables causées par la dépréciation et porter une attention particulière aux influences macroéconomiques.