Fannie Mae et Freddie Mac: un aperçu
Table des matières
Développer
- Qu’est-ce que Fannie Mae?
- Qu’est-ce que Freddie Mac?
- Que font Fannie Mae et Freddie Mac?
- Qui réglemente Fannie Mae et Freddie Mac?
- Une garantie implicite
- Rôle dans la crise financière de 2008
- Rôle dans la pandémie COVID-19
- La ligne de fond
Freddie Mac sont des sociétés de prêt immobilier financées par le gouvernement fédéral créées par le Congrès américain. Aucune des deux institutions ne crée ni ne gère ses propres prêts hypothécaires. Au lieu de cela, ils achètent et garantissent des prêts hypothécaires émis par des prêteurs sur le marché hypothécaire secondaire.
Les deux entités ont pratiquement monopolisé le marché hypothécaire secondaire jusqu’aux années 1990. C’est à ce moment-là que la réglementation fédérale croissante et la nouvelle législation permettant aux banques et aux autres sociétés financières de fusionner ont suscité une concurrence accrue de la part des entreprises conventionnelles. Pourtant, Fannie Mae et Freddie Mac continuent de dominer le marché hypothécaire secondaire aux États-Unis aujourd’hui, malgré les inquiétudes concernant le fait d’être deux des plus grandes sociétés« trop grandes pour faire faillite ».
Ensemble, ces organismes font le marché hypothécaire plus liquide, stable et abordable en fournissant des liquidités et des garanties à des milliers de banques, l’ épargne et les prêts et les sociétés de prêts hypothécaires aux États – Unis Voici un aperçu sur la façon dont les deux travaillent, leur rôle dans la 2008 crise financière, et ce qu’ils font aujourd’hui pour aider les propriétaires et les locataires pendant la pandémie de COVID-19.
Points clés à retenir
- Fannie Mae a été agréée pour la première fois par le gouvernement américain en 1938 pour aider à stimuler le marché hypothécaire. Le Congrès a affrété Freddie Mac en 1970 en tant que société privée.
- Aucune des deux organisations n’émet ou ne fournit des prêts. Au lieu de cela, ils achètent des prêts hypothécaires à des prêteurs pour les détenir ou les reconditionner en tant que titres adossés à des hypothèques qu’ils peuvent vendre.
- Les prêteurs utilisent l’argent qu’ils reçoivent de la vente de prêts hypothécaires à Fannie Mae et Freddie Mac pour obtenir davantage de prêts, ce qui aide les particuliers, les familles et les investisseurs à accéder à une offre stable de prêts hypothécaires.
- En réponse à la pandémie COVID-19, Fannie Mae et Freddie Mac ont émis un moratoire sur la forclusion et l’expulsion jusqu’au 31 mars 2021.
- Le 20 janvier 2021, son premier jour en fonction, le président Biden a demandé à la FHFA (qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac) et à d’autres agences de prolonger les moratoires d’expulsion et de forclusion jusqu’au 31 mars 2021 au moins, et les agences s’y sont conformées.
- Le 16 février 2021, le président Biden a demandé aux agences de prolonger à nouveau les moratoires, cette fois jusqu’au 31 juin 2021.
Qu’est-ce que Fannie Mae?
Au début du 20e siècle, l’accession à la propriété était hors de portée pour de nombreuses personnes aux États-Unis.À moins que vous ne puissiez payer comptant pour une maison entière (ce que peu de gens pourraient), vous envisagiez une mise de fonds prohibitive et un prêt à court terme qui aboutirait à un gros versement.
Pendant la Grande Dépression, près d’un propriétaire sur quatre a perdu son logement à la suite d’une saisie, les banques n’avaient pas d’argent à prêter et le pays était confronté à une véritable crise du logement.
En réponse, le Congrès a créé en 1938 la Federal National Mortgage Association (FNMA), mieux connue sous le nom de Fannie Mae, afin de fournir une source fiable et régulière de financement du logement. Il a introduit un nouveau type de prêt hypothécaire sur le marché: le prêt à long terme à taux fixe avec une option de refinancement à tout moment.
Pendant des décennies, Fannie Mae a été le principal acheteur et vendeur de prêts hypothécaires assurés par le gouvernement dans le pays. Finalement, le Congrès a fait deux choses pour stimuler la concurrence sur le marché hypothécaire secondaire:
- Il a privatisé Fannie Mae en 1968, ce qui en a fait une société détenue par ses actionnaires entièrement financée par des capitaux privés.
- Il a créé Freddie Mac en 1970.
Fannie Mae a été créée en tant qu’agence du gouvernement fédéral en 1938 dans le cadre d’un amendement à la Loi nationale sur le logement. Fannie Mae a initialement acheté des prêts hypothécaires assurés par la Federal Housing Administration (FHA) et a ensuite ajouté des prêts garantis par la Veterans Administration (VA) à l’ensemble.
En 1954, Fannie Mae a été convertie en une société à propriété mixte public-privé en vertu de la Federal National Mortgage Association Charter Act. Il est devenu une propriété privée en 1968 et deux ans plus tard, il est devenu autorisé à acheter des prêts hypothécaires conventionnels en plus des prêts FHA et VA.
Dans les années 80, Fannie Mae a commencé à émettre des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) pour fournir plus de liquidités sur le marché des placements hypothécaires. Il obtient de l’argent pour acheter des actifs hypothécaires en émettant divers titres de créance sur les marchés financiers américains et internationaux.
Qu’est-ce que Freddie Mac?
Freddie Mac est le nom non officiel de la Federal Home Loan Mortgage Corporation. Il a été créé en 1970 en vertu de la loi sur le financement des logements d’urgence pour élargir le marché hypothécaire secondaire et réduire le risque de taux d’intérêt pour les banques. En 1989, elle a été réorganisée et transformée en société détenue par ses actionnaires dans le cadre de la loi FIRREA (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act).
La charte de Freddie Mac est assez similaire à celle de Fannie Mae, en ce sens qu’elle élargit le marché secondaire des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires en achetant des prêts consentis par les banques, l’épargne et les prêts et d’autres établissements de crédit. Cependant, contrairement à Fannie Mae, qui achète des prêts hypothécaires auprès de grandes banques de détail et commerciales, Freddie Mac achète ses prêts auprès de petites banques (c’est-à-dire des banques «d’épargne») qui se concentrent sur la fourniture de services bancaires aux communautés.
Que font Fannie Mae et Freddie Mac?
Fannie Mae et Freddie Mac ont des chartes, des mandats et des structures réglementaires similaires. Chacun achète des prêts hypothécaires à des prêteurs pour les conserver dans leurs portefeuilles ou les reconditionner sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires qui peuvent être vendus. À leur tour, les prêteurs utilisent l’argent qu’ils tirent de la vente de prêts hypothécaires pour obtenir davantage de prêts. Cela aide les particuliers, les familles et les investisseurs à accéder à un approvisionnement continu et stable de financement hypothécaire.
Selon leurs chartes, Fannie Mae et Freddie Mac «établissent des facilités de marché secondaire pour les prêts hypothécaires résidentiels [et] prévoient que leurs opérations seront financées par des capitaux privés dans toute la mesure du possible». Les deux entités sont mandatées pour faire ce qui suit:
- Maintenir la stabilité du marché secondaire des prêts hypothécaires résidentiels
- Répondre de manière appropriée au marché des capitaux privés
- Offrir un soutien continu au marché secondaire des prêts hypothécaires résidentiels en augmentant la liquidité des placements hypothécaires et en rendant plus d’argent disponible pour le financement hypothécaire résidentiel
- Promouvoir l’accès au crédit hypothécaire en augmentant la liquidité des placements hypothécaires et en rendant plus d’argent disponible pour le financement hypothécaire résidentiel
Fannie Mae a une responsabilité supplémentaire selon sa charte: gérer et liquider les portefeuilles de prêts hypothécaires appartenant au gouvernement fédéral afin de minimiser les effets néfastes sur le marché hypothécaire résidentiel et de minimiser les pertes pour le gouvernement fédéral.
Qui réglemente Fannie Mae et Freddie Mac?
Selon les chartes du Congrès de Fannie Mae et Freddie Mac , qui leur ont donné lestatut d’ entreprise parrainée par le gouvernement (GSE), ils fonctionnent avec certains liens avec le gouvernement fédéral américain qui fournissent un soutien financier. Par exemple, en septembre 2008, au plus fort de la crise financière, ils ont été placés sous la supervision directe du gouvernement fédéral.
En temps normal, les liens gouvernementaux restent un peu plus cachés, mais néanmoins importants. Selon leurs chartes du Congrès:
- Le président des États-Unis nomme cinq des 18 membres des conseils d’administration des organisations.
- Le secrétaire au Trésor est autorisé à acheter jusqu’à 2,25 milliards de dollars de titres à chaque société pour soutenir sa liquidité.
- Les deux sociétés sont exonérées des taxes nationales et locales.
- Les deux sociétés sont réglementées par le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) et l’ Agence fédérale de financement du logement (FHFA).
La FHFA réglemente, applique et surveille les normes de capital de Fannie et Freddie, et limite la taille de leurs portefeuilles de placements hypothécaires. HUD est responsable des missions générales de logement de Fannie et Freddie.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Bureau de la protection financière des consommateurs ou auprès de HUD.
Une garantie implicite
Le statut GSE de Fannie et Freddie a créé certaines perceptions sur le marché de la sécurité. La première était que le gouvernement fédéral interviendrait et renflouerait ces organisations si l’une ou l’autre des entreprises rencontrait des problèmes financiers, comme on l’a vu dans la période qui a précédé la Grande Récession. C’est ce qu’on appelle une garantie implicite.14
Parce que le marché croyait en cette garantie implicite, Fannie Mae et Freddie Mac ont été autorisés à emprunter de l’argent sur le marché obligataire à des rendements inférieurs à ceux d’autres institutions financières.
Le rendement de la dette d’entreprise de Fannie Mae et Freddie Mac, connue sous le nom de dette d’agence, a historiquement été d’environ 35 points de base supérieur à celui des bons du Trésor américain. dette financière entreprise notée AAA, en comparaison, a historiquement donné environ 70 points de base deplus que lesobligations duTrésor américain. Trente-cinq points de base peuvent ne pas sembler beaucoup, mais cela a fait une énorme différence en raison des billions de dollars impliqués.
Rôle dans la crise financière de 2008
Avec un avantage de financement par rapport à leurs rivaux de Wall Street, Fannie Mae et Freddie Mac ont réalisé des bénéfices considérables pendant plus de deux décennies tout au long des années 1990 et au début des années 2000. Au cours de cette période, il y avait un débat fréquent sur Fannie et Freddie parmi les économistes, les professionnels des marchés financiers et les représentants du gouvernement.
Le soutien implicite du gouvernement à Fannie et Freddie a-t-il réellement profité aux propriétaires américains? Ou le gouvernement a-t-il simplement aidé les entreprises et leurs investisseurs tout en créant un risque moral?
Fannie Mae et Freddie Mac ont obtenu un monopole parrainé par le gouvernement dans un large segment du marché hypothécaire secondaire américain. Ce monopole – combiné à la garantie implicite du gouvernement de maintenir ces entreprises à flot – contribuerait plus tard à l’effondrement du marché hypothécaire.
En 2007, Fannie Mae et Freddie Mac ont commencé à subir des pertes importantes sur leurs portefeuilles conservés, en particulier sur leurs investissements Alt-A et subprime. En 2008, la taille même de leurs portefeuilles conservés et de leurs garanties hypothécaires a conduit la FHFA à conclure qu’elle serait bientôt insolvable.
Le 19 mars, les régulateurs fédéraux ont autorisé les deux entreprises à contracter une dette supplémentaire de 200 milliards de dollars dans l’espoir de stabiliser l’économie. Cependant, le 6 septembre 2008, il était clair que le marché croyait que les entreprises étaient en difficulté financière, et la FHFA a placé les entreprises sous tutelle. Ils ont reçu 190 milliards de dollars en financement de sauvetage et l’ont depuis remboursé, mais ils sont toujours sous tutelle.
En septembre 2019, le Trésor et la FHFA ont annoncé que Fannie Mae et Freddie Mac pourraient commencer à conserver leurs bénéfices pour consolider leurs réserves de capital de 25 milliards de dollars et 20 milliards de dollars, respectivement. Cette décision est une étape vers la transition des deux hors de la tutelle.
Bien sûr, une longue liste de faux pas a conduit à la Grande Récession. Cependant, les critiques disent que Fannie et Freddie ont créé une énorme quantité de dettes et de garanties de crédit dans les années précédant 2007, et que le Congrès aurait dû reconnaître les risques systématiques que ces entreprises posaient au système financier mondial.
Rôle dans la pandémie COVID-19
Si vous avez été touché par la pandémie du COVID-19, vous pourriez avoir des inquiétudes quant au paiement de votre hypothèque ou de votre loyer. Une façon d’obtenir de l’aide consiste à utiliser le programme d’assurance-chômage de votre État.
La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) a temporairementaugmenté les prestations d’assurance-chômage grâce à trois programmes:l’indemnisation fédérale du chômage en cas de pandémie (FPUC), l’indemnisation du chômage en cas de pandémie d’urgence (PEUC) ou l’assistance au chômage en cas de pandémie (PUA).
La Loi CARES offrait également des protections aux propriétaires qui ont des hypothèques Fannie Mae et Freddie Mac. En vertu de la loi CARES, il est interdit aux prêteurs et aux services de prêt d’entamer une forclusion judiciaire ou non judiciaire contre vous – ou de finaliser un jugement de forclusion ou une vente jusqu’au 31 mars 2021. Le délai avait été prorogé à plusieurs reprises tout au long de la pandémie et se tenait le 28 février 2021, sous l’administration précédente. Cependant, le premier jour de son mandat, leprésident Biden a prolongé le délai jusqu’au31 mars 2021. Le 16 février 2021, le président Biden a prolongé le délai jusqu’au 30 juin 2021.
Vous pouvez demander une abstention d’ hypothèquejusqu’à 180 jours (et éventuellement la prolonger encore 180 jours) si vous rencontrez des difficultés financières en raison de la pandémie COVID-19.
En outre, la FHFA a également mis en place des normes de prêt et d’évaluation plus flexibles pour s’assurer que les acheteurs de maison peuvent conclure des prêts pendant la pandémie et que toutes les parties impliquées peuvent maintenir une distanciation sociale tout au long du processus.
Programme de secours hypothécaire
Si vous avez un prêt hypothécaire Fannie Mae et que vous ne pouvez pas effectuer votre paiement en raison d’une perte d’emploi, d’une réduction de revenu ou d’une maladie liée au COVID-19, votre gestionnaire de prêts hypothécaires peut vous aider avec des options d’allégement hypothécaire, notamment:
- Un plan d’abstention qui réduit ou suspend vos versements hypothécaires jusqu’à 12 mois
- Pas de frais de retard pendant la période d’abstention
- Options de remboursement après la période d’abstention, qui comprennent un plan de remboursement pour rattraper progressivement ou un plan de modification de prêt pour maintenir ou réduire votre mensualité
- Forclusion et secours d’expulsion
Si vous craignez de faire vos versements hypothécaires, appelez votre agent de gestion des prêts hypothécaires, la société indiquée sur votre relevé mensuel, pour demander de l’aide.
Fannie Mae a un autre programme – le Disaster Response Network – qui peut aider avec les implications financières plus larges de l’urgence COVID-19. Les réseaux d’intervention en cas de catastrophe donnent accès à des conseillers en logement approuvés par HUD pour les propriétaires avec des prêts appartenant à Fannie Mae et les locataires dans les propriétés financées par Fannie Mae. Les conseillers peuvent créer des plans personnalisés, fournir un encadrement financier et une budgétisation, et vous soutenir pendant jusqu’à 18 mois.
Freddie Mac Abstention hypothécaire
Si vous avez une hypothèque appartenant à Freddie Mac, vous pourriez avoir droit à une aide si vous avez été directement ou indirectement touché par la pandémie COVID-19. Il existe actuellement plusieurs options d’allégement hypothécaire si vous ne pouvez pas effectuer votre paiement hypothécaire en raison d’une perte ou d’une baisse de revenu, notamment:
- Jusqu’à 12 mois d’abstention hypothécaire
- Renonciation aux pénalités et frais de retard
- Interrompre toutes les actions de forclusion et les expulsions jusqu’au 31 mars 2021
- Options de modification de prêt pour réduire les paiements ou conserver les mêmes paiements après la période d’abstention
La patience n’est pas le pardon. Renseignez-vous auprès de votre agent hypothécaire sur vos options après l’abstention. Méfiez-vous si l’option est un paiement forfaitaire plutôt que d’ajouter simplement les mois impayés à la fin de votre prêt hypothécaire.
Des normes de prêt et d’évaluation plus flexibles
L’assouplissement des normes de prêt et d’évaluation pour les acheteurs de maison demandant une hypothèque adossée à Fannie Mae et Freddie Mac pendant la pandémie a été prolongé par la FHFA jusqu’au 31 mars 2021, à partir de la date limite précédente du 28 février 2021. Ils permettent:
- Évaluations alternatives sur les prêts d’achat et de refinancement (réalisation d’évaluations au volant et en ligne par rapport à sur place)
- Méthodes alternatives pour documenter les revenus et vérifier l’emploi avant la clôture du prêt (par exemple, vérification de l’emploi par e-mail)
- Élargir l’utilisation de la procuration pour aider à la clôture des prêts (par exemple, les signatures électroniques)
La ligne de fond
Fannie Mae et Freddie Mac sont chargés d’assurer le bon fonctionnement du marché hypothécaire américain. Les deux sociétés achètent des prêts hypothécaires à divers prêteurs, ce qui contribue à maintenir une source stable et fiable de financement hypothécaire pour les particuliers, les familles et les investisseurs.
Aujourd’hui, le secteur du logement surveille de près la situation du COVID-19 et son impact sur Fannie et Freddie et les 28 millions de propriétaires qui ont une hypothèque adossée à eux. La FHFA estime que de 1,1 à 1,7 milliard de dollars de dépenses supplémentaires seront supportés par Fannie Mae et Freddie Mac en raison du moratoire de forclusion existant et de sa prolongation, en plus des 6 milliards de dollars de coûts déjà engagés par les deux.