Certificat de participation hypothécaire
Qu’est-ce qu’un certificat de participation hypothécaire?
Un certificat de participation hypothécaire est un type de garantie qui regroupe les prêts hypothécaires détenus par la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), une entreprise financée par le gouvernement. Les certificats de participation hypothécaire sont garantis par Freddie Mac, mais pas par le gouvernement fédéral lui-même, et ils sont imposables par les gouvernements fédéral, étatiques et locaux.
Les certificats de participation hypothécaire, que Freddie Mac appelle PC, sont également appelés «titres pass-through» parce que les paiements d’intérêts et de principal sont périodiquement transmis aux investisseurs par les débiteurs après déduction des frais de service.
Points clés à retenir
- Un certificat de participation hypothécaire est un titre constitué d’un groupe d’hypothèques détenu par Freddie Mac, une entité parrainée par le gouvernement.
- Les certificats sont garantis par Freddie Mac plutôt que par le gouvernement fédéral lui-même et sont considérés comme des investissements assez sûrs.
- Ces certificats sont connus sous le nom de titres pass-through en tant qu’intérêts, et les paiements du principal sont transmis aux investisseurs par les débiteurs, moins les déductions pour les frais de service.
Comprendre les certificats de participation hypothécaire
Les certificats de participation hypothécaire, sous une forme ou une autre, ont été un élément essentiel des activités de Freddie Mac depuis sa fondation par le Congrès en 1970. L’objectif initial de Freddie Mac était d’augmenter la liquidité des banques d’épargne, qui à l’époque émettaient la plupart des prêts hypothécaires pour les particuliers et les familles.. Freddie Mac a acheté des prêts hypothécaires aux thrifts, fournissant aux banques des liquidités à prêter sous forme de nouvelles hypothèques, puis les a emballées et revendues sur le marché secondaire.
Jusqu’en 1990, Freddie Mac payait les investisseurs de PC selon un système connu sous le nom de «garantie modifiée», ce qui signifie que le paiement était retardé jusqu’au 75e jour après que le paiement hypothécaire était dû par l’emprunteur initial.
Les délais de paiement ont changé après la loi de 1989 sur la réforme, le redressement et l’application des institutions financières (FIRREA), lorsque Freddie Mac a été restructuré en une entreprise axée sur le marché qui a été placée sous le contrôle réglementaire du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD). Peu de temps après, Freddie Mac a présenté son soi-disant programme Gold, qui rémunère les investisseurs de PC le 45e.
Les certificats de participation hypothécaire sont imposables aux niveaux local, étatique et fédéral.
La grande majorité des certificats de participation hypothécaire sont destinés à des ensembles de prêts hypothécaires conventionnels de 15 et 30 ans sur des maisons unifamiliales. Cependant, Freddie Mac émet également des certificats pour des groupes de prêts hypothécaires à taux variable (ARM). La taille minimale du pool est généralement de 1 million de dollars. Dans le passé, Freddie Mac vendait la plupart des PC contre de l’argent, mais aujourd’hui, la plupart des PC sont échangés contre de nouvelles hypothèques auprès des banques.
Considérations particulières
Parce que Freddie Mac les garantit, les certificats de participation hypothécaire sont considérés comme des investissements relativement sûrs, mais ils comportent certains risques. Par exemple, alors que HUD reste le régulateur de Freddie Mac sur les questions de prêts équitables, depuis la crise du logement subprime de 2008, les opérations financières de l’organisation sont maintenant sous la tutelle de la nouvelle Agence fédérale de financement du logement (FHFA).
Il est possible, bien que peu probable, que la FHFA révoque les garanties de Freddie Mac. Un autre risque est la liquidité puisque les PC Freddie Mac ne sont négociés sur aucune bourse. Si Freddie Mac réduisait son portefeuille de placements hypothécaires, le marché secondaire de ses PC pourrait être touché.