Obtenir des déductions fiscales américaines sur les biens immobiliers étrangers

De plus en plus d’Américains cherchent à l’étranger des maisons de vacances, des propriétés à revenus locatifs et des endroits où s’installer pendant leur retraite, que ce soit dans cinq ou 30 ans. Les avantages fiscaux de la propriété à l’ étranger sont similaires à ceux de la propriété aux États-Unis, à quelques exceptions près.

Les avantages que les propriétaires fonciers tirent de la législation fiscale américaine dépendent de la manière dont ils utilisent la propriété. Si vous vivez dans la maison, par exemple, vous pouvez généralement déduire les intérêts hypothécaires. Si vous utilisez la propriété pour un revenu de location, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et un certain nombre d’autres dépenses, y compris l’ assurance des biens et de la responsabilité civile, les frais de réparation et d’entretien et les frais de déplacement locaux et interurbainsliés à l’entretien de la propriété.

Lisez la suite pour voir comment les lois fiscales américaines traitent la propriété immobilière étrangère, ainsi que les implications fiscales de la vente de la propriété.

Propriété à usage personnel

Si vous utilisez la propriété comme résidence secondaire, et non comme location, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires comme vous le feriez pour une résidence secondaire aux États-Unis. Pour 2019, vous pouvez déduire les intérêts que vous payez sur les premiers 750 000 $ (375 000 $ si vous êtes marié séparément) de la dette hypothécaire admissible sur votre première et votre résidence secondaire (c’est le montant total). Notez que si vous avez acheté votre propriété avant le 16 décembre 2017, vous bénéficiez probablement de droits acquis sur la limite de déduction précédente de 1 million de dollars de dette hypothécaire admissible. Vérifiez avec un expert fiscal pour être sûr où vous vous situez.

Comme pour une résidence principale, vous ne pouvez pas radier des dépenses telles que les services publics, l’entretien ou l’assurance à moins que vous ne puissiez demander la déduction pour bureau à domicile.

Bien que la déduction des intérêts hypothécaires soit la même que la maison soit aux États-Unis ou à l’étranger, les impôts fonciers fonctionnent différemment. En vertu de la Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA), vous ne pouvez plus déduire les impôts fonciers sur les biens étrangers.

Propriété de location

Les règles fiscales sont plus compliquées si vous recevez des revenus locatifs sur la propriété. Des règles différentes s’appliquent, selon le nombre de jours pendant lesquels vous utilisez la maison pour un usage personnel plutôt que pour un usage locatif. En général, vous tomberez dans l’une des deux catégories suivantes:

1. Vous louez la maison pour 14 jours ou moins et vous l’utilisez pendant plus de 14 jours ou 10% du nombre total de jours où elle a été louée. Vous pouvez louer la maison à quelqu’un d’autre pour un maximum de deux semaines (14 nuits) chaque année sans avoir à déclarer ce revenu à l’ IRS. Même si vous le louez pour 5 000 $ la nuit, vous n’avez pas à déclarer les revenus de location tant que vous n’avez pas loué pendant plus de 14 jours. La maison est considérée comme une résidence personnelle, ce qui vous permet de déduire les intérêts hypothécaires selon les règles standard de la résidence secondaire, mais pas les pertes ni les dépenses de location.
2. Vous louez la maison pendant 15 jours ou plus et l’utilisez pendant moins de 14 jours ou 10% des jours où la maison a été louée.Dans ce cas, l’IRS considère la propriété locative à domicile et les activités de location sont considérées comme une entreprise. Gardez à l’esprit: Si un membre de votre famille utilise la maison (c’est-à-dire votre conjoint, frères et sœurs, parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), cela compte comme une journée personnelle à moins que vous ne perceviez un prix de location équitable. Vous devez déclarer tous les revenus de location à l’IRS, mais la bonne nouvelle est que cela vous permet de déduire les frais de location, tels que les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers étrangers, les frais de publicité, les primes d’assurance, les services publics et les frais payés aux gestionnaires immobiliers. Une différence notable entre un bien locatif dans le pays et un autre à l’étranger: votre bien à l’étranger est amorti sur une période de 40 ans, au lieu des 27,5 ans actuels pour les immeubles résidentiels nationaux. Dans les deux cas, vous dépréciez uniquement la valeur de la structure (le bâtiment); le terrain n’est pas amortissable.

Vendre la propriété

Si vous vendez votre maison à l’étranger, le traitement fiscal est similaire à la vente d’une maison aux États-Unis et diffère selon la façon dont la propriété a été utilisée. Si vous avez vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq dernières années, elle est considérée comme votre résidence principale et vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital (ou jusqu’à 500 000 $ pour les contribuables mariés) de la vente. Cette exclusion de vente de résidence principale ne s’applique pas si la maison n’était pas votre résidence principale, auquel cas vous devrez payer l’ impôt habituel sur les gains en capital.

Si vous vendez un bien immobilier aux États-Unis, vous pourrez peut-être effectuer un échange 1031 (également appelé échange de même nature ), dans lequel vous échangez un immeuble de placement contre un autre bien « de même nature », avec report d’impôt. De nombreux investisseurs utilisent cette stratégie pour différer le paiement des gains en capital et des impôts de récupération d’amortissement.