Chapitre 1031
Qu’est-ce que le chapitre 1031?
L’article 1031 est une disposition de l’ Internal Revenue Code (IRC) qui permet à une entreprise ou aux propriétaires d’immeubles de placement de reporter les impôts fédéraux sur certains échanges de biens immobiliers.
La provision est utilisée par les investisseurs qui vendent une propriété et réinvestissent le produit dans une ou plusieurs autres propriétés. Il n’est pas disponible pour les acheteurs ou les vendeurs de maisons personnelles pour leur propre usage.
Les échanges Section 1031 éligibles sont appelés échanges 1031, échanges de même nature ou échanges Starker. La section 1031 est parfois connue sous le nom d’échappatoire Starker.
Points clés à retenir
- L’article 1031 permet aux investisseurs dans les propriétés commerciales de reporter les impôts sur les bénéfices des propriétés vendues afin de lever des liquidités pour acheter d’autres propriétés.
- On l’appelle parfois l’échappatoire Starker parce que la vente et l’achat n’ont pas besoin d’être simultanés pour bénéficier du report d’impôt.
- L’avantage du chapitre 1031 n’est pas disponible pour les vendeurs ou les acheteurs de maisons personnelles.
Comprendre la section 1031
Le nom Starker Loophole a été attaché à la loi depuis qu’une décision de justice de 1979 a conclu qu’un accord d’échange de propriété, dans certains délais, équivaut essentiellement à un transfert simultané de propriété.
L’échappatoire était autrefois définie de manière beaucoup plus généreuse. Avant le 31 décembre 2017, les biens de même nature pouvaient être l’un quelconque d’un large éventail de biens meubles réels et corporels détenus à des fins commerciales ou d’investissement, y compris les franchises, l’art, l’équipement, les stocks dans le commerce, les valeurs mobilières, les participations dans une société de personnes, les certificats de confiance, et les intérêts bénéfiques.
Pour 1031 échanges conclus après le 31 décembre 2017, le seul bien autorisé est l’immobilier d’entreprise ou de placement.
Règles d’utilisation de la section 1031
L’article 1031 reporte l’impôt sur les swaps de biens immobiliers de même nature effectués en temps opportun. Un échange 1031 correctement structuré comporte un certain nombre d’étapes importantes:
- Le bien immobilier acheté avec le produit doit être de même nature.
- La taxe doit être payée sur toute «botte» dans l’année de l’échange 1031. Un boot est un ajout de valeur au swap qui n’est pas un bien immobilier.
- Une fois que l’immobilier d’entreprise ou d’investissement est vendu, les biens immobiliers de même nature doivent être identifiés dans les 45 jours et acquis dans les 180 jours.
À propos de l’immobilier similaire
L’article 1031 définitles biens de même nature comme des biens immobiliers détenus à des fins productives dans un commerce ou une entreprise ou à des fins d’investissement. L’article 1031 reporte l’impôt lorsque ces biens immobiliers sont échangés dans un échange 1031 correctement structuré contre des biens immobiliers de même nature qui continuent d’être détenus à des fins productives dans un commerce ou une entreprise ou à des fins d’investissement.
À propos du « Boot »
L’article 1031 permet à un investisseur de donner ou de recevoir des espèces ou d’autres biens qui ne sont pas de même nature en plus des biens immobiliers de même nature échangés. Ces ajouts à l’accord, lorsqu’ils sont donnés ou reçus dans un échange 1031, sont appelés «démarrage».
Pour être admissible, l’investisseur doit utiliser le produit de la vente immobilière pour le nouvel investissement immobilier dans les 180 jours ou à la date d’échéance de la déclaration de revenus.
La botte déclenche des gains ou des pertes imposables dans l’année de l’échange. Le montant imposable qui n’est pas reporté par l’article 1031 est le montant de la chaussure.
Le montant imposable qui est reporté par l’article 1031 est le gain ou la perte en capital sur les biens immobiliers de même nature échangés.
Moment de l’échange
L’article 1031 donne au contribuable qui vend des biens immobiliers d’entreprise ou d’investissement 45 jours civils à compter de la clôture pour identifier jusqu’à trois (et dans certaines circonstances quatre ou plus) biens immobiliers de remplacement de même nature.
Le remplacement doit être acquis et l’échange 1031 complété au plus tôt des 180 jours civils ou de la date d’échéance (avec prolongations) de la déclaration du contribuable.
Signaler un échange 1031
Même si l’impôt est différé et qu’aucun gain ou perte n’est comptabilisé, l’échange 1031 doit être déclaré sur leformulaire 8824, Échanges similaires. Les instructions du formulaire expliquent comment déclarer les détails de l’échange 1031.
Le gain reconnu à partir du démarrage est déclaré sur le formulaire 8949, l’annexe D ( formulaire 1040 ) ou le formulaire 4797, selon le cas. Si l’ amortissement doit être récupéré, alors ce gain comptabilisé peut devoir être déclaré en tant que revenu ordinaire.