Prêt hypothécaire à coupon zéro
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à coupon zéro?
Une hypothèque à coupon zéro est une hypothèque commerciale à long terme qui reporte tous les paiements de capital et d’intérêts jusqu’à l’échéance de l’hypothèque. La structuration du prêt se fait sous forme de note de régularisation, ce qui signifie que les intérêts dus sont intégrés au montant restant emprunté. À l’échéance, l’emprunteur rembourse le billet ou émet un autre prêt aux taux d’intérêt courants.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires à coupon zéro sont des prêts hypothécaires commerciaux à long terme qui reportent tous les paiements de capital et d’intérêts jusqu’à l’échéance.
- Les intérêts dus s’ajoutent à l’encours emprunté, qui doit être remboursé à la date d’expiration ou refinancé aux taux d’intérêt en vigueur.
- Les projets commerciaux peuvent utiliser des prêts hypothécaires à coupon zéro lorsque les flux de trésorerie nécessaires pour rembourser la dette ne sont pas disponibles jusqu’à ce que le projet soit presque terminé.
- Les prêteurs n’offrent généralement des prêts hypothécaires à coupon zéro qu’aux emprunteurs commerciaux établis qui ont des dossiers de crédit propres.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire à coupon zéro
Les prêts hypothécaires à coupon zéro ressemblent à des obligations à coupon zéro. Le coupon, le taux d’intérêt annuel payé sur le prêt, est égal à zéro jusqu’à la date d’expiration où tout doit être remboursé en un seul coup, avec le montant total emprunté.
Les projets commerciaux utilisent des prêts hypothécaires à coupon zéro lorsqu’il est peu probable que les flux de trésorerie nécessaires au service de la dette soient disponibles jusqu’à ce que le projet soit presque terminé. Un exemple de ceci serait un stade de sport. Dans ce cas, aucun revenu n’est généré tant que la structure n’est pas complète et capable d’accueillir des événements.
Étant donné que le montant total des intérêts majorés du remboursement du principal n’est reçu par le prêteur qu’à l’échéance du prêt, le risque de crédit est nettement plus élevé qu’avec un prêt conventionnel. En conséquence, les prêteurs n’offrent généralement cette forme de financement qu’aux emprunteurs commerciaux établis avec des antécédents de crédit propres. Ils ont également tendance à facturer un taux d’intérêt plus élevé sur les prêts hypothécaires à coupon zéro pour compenser le manque de rendement immédiat.
Avec une hypothèque à coupon zéro, un emprunteur peut financer un projet commercial avec des flux de trésorerie plus faibles, dans l’espoir que l’appréciation de la valeur de la propriété sur la durée du prêt est suffisante pour le rembourser.
Exemple d’hypothèque à coupon zéro
Disons qu’ABC Corp. souscrit un prêt hypothécaire à coupon zéro de 400 000 $ dont le remboursement est dû dans 20 ans. Au cours des deux prochaines décennies, ABC ne rend rien au prêteur. Contrairement aux hypothèques conventionnelles, l’entreprise n’est pas tenue de commencer immédiatement à rembourser progressivement le capital, ainsi que les intérêts pour le privilège de contracter un prêt.
Tout cela change quand ses 20 ans sont écoulés. Soudainement, ABC doit rembourser les 400 000 $ qu’elle a empruntés en une seule fois, ainsi que les intérêts composés sur le prêt, ou refinancer aux taux d’intérêt en vigueur. Ne pas le faire entraînera la perte de la propriété et l’obligera à remettre les clés au prêteur.
1984
L’année où la Franklin Savings Association, basée au Kansas, a vendu la première émission d’obligations à coupon zéro adossées à des hypothèques.
Considérations particulières
Investir dans des billets hypothécaires à coupon zéro
Les investisseurs ont la possibilité de participer à l’action et de gagner de l’argent grâce aux prêts hypothécaires et aux obligations à coupon zéro. Ces investissements sont populaires parmi certains investisseurs, en partie en raison de leur disponibilité sur des marchés immobiliers spécifiques et aussi parce que les obligations à coupon zéro se vendent à un prix inférieur à la valeur nominale du billet.
Les investisseurs ne recevront pas de paiements d’intérêts réguliers. Cependant, l’emprunteur ajoutera le montant des intérêts au montant du principal, qui sera retourné aux créanciers à l’échéance. L’intérêt sera composé semestriellement et, à mesure que la valeur primaire augmentera, cela créera des paiements d’intérêts plus élevés, qui reviendront au montant total du principal.
Parce qu’ils ne paient pas de coupons et ne livrent que de l’argent à l’échéance, les prix des prêts hypothécaires à coupon zéro peuvent être très volatils. Ils sont également soumis à des paiements annuels d’ impôt sur le revenu, même si les revenus sont attribués et ne sont pas régulièrement reçus par les investisseurs. Une exception serait si l’accord d’investissement ne fait aucune promesse de verser aux investisseurs un rendement spécifique, auquel cas il n’y aurait pas de revenu annuel imposable actuel.
Un autre type d’investissement similaire est exploité principalement pour les comptes de retraite individuels (IRA) et d’autres entités où l’imposition de l’année en cours n’est pas une considération.