Êtes-vous prêt à acheter une maison?
Table des matières
Développer
- Comprenez d’abord votre DTI
- Ce que veulent les prêteurs hypothécaires
- Pouvez-vous payer l’acompte?
- Le marché du logement
- Les perspectives économiques
- Tenez compte de vos besoins en matière de style de vie
- Vendre une maison, en acheter une autre
- Avez-vous l’intention de rester sur place?
- La ligne de fond
Si vous sentez que vous êtes prêt à acheter une maison, la première question que vous vous poserez probablement est « combien puis-je me permettre? » Répondre à cette question signifie examiner un certain nombre de facteurs.
Avant de vous procurer cet achat apparemment formidable sur une maison, apprenez à analyser ce que signifie «l’abordabilité». Vous devrez tenir compte de divers facteurs allant du ratio dette-revenu (DTI) aux taux hypothécaires.
Points clés à retenir
- Déterminer votre ratio d’endettement (DTI) – plus précisément, le DTI initial – est un facteur important pour obtenir un prêt hypothécaire.
- Au-delà du prix de la propriété, une foule d’autres considérations financières et de style de vie devraient figurer dans vos calculs pour savoir si vous pouvez vous permettre d’acheter une maison.
- Vous devez également évaluer le marché immobilier local, les perspectives économiques et les implications de la durée pendant laquelle vous souhaitez rester sur place.
- Vous devrez également tenir compte de vos besoins en matière de style de vie, présents et futurs.
Comprenez d’abord votre ratio d’endettement
Le premier et le plus évident point de décision concerne l’argent. Si vous disposez de moyens suffisants pour acheter une maison contre de l’argent, vous pouvez certainement vous permettre d’en acheter une maintenant. Même si vous ne pouvez pas payer en espèces, la plupart des experts conviendront que vous pouvez vous permettre l’achat si vous pouvez prétendre à une hypothèque sur une nouvelle maison. Mais combien d’hypothèque pouvez-vous vous permettre?
La norme de ratio dette-revenu (DTI) de 43% est généralement utilisée par la Federal Housing Administration (FHA) comme ligne directrice pour l’approbation des prêts hypothécaires. Ce ratio est utilisé pour déterminer si l’emprunteur peut effectuer ses paiements chaque mois. Certains prêteurs peuvent être plus indulgents ou plus rigides, selon le marché immobilier et les conditions économiques générales.
Un DTI de 43% signifie tous vos remboursements réguliers de dettes, plus vos dépenses liées au logement – hypothèque, assurance hypothécaire, frais d’association des propriétaires, taxe foncière, assurance habitation, etc. – ne devraient pas dépasser 43% de votre revenu mensuel brut.
Par exemple, si votre revenu mensuel brut est de 4 000 $, vous multipliez ce nombre par 0,43 pour obtenir 1 720 $, soit le montant total que vous devriez dépenser en remboursements de dettes. Maintenant, disons que vous avez déjà ces obligations mensuelles: des paiements minimums par carte de crédit de 120 $, un paiement de prêt automobile de 240 $ et des paiements de prêt étudiant de 120 $ – un total de 480 $. Cela signifie théoriquement que vous pouvez vous permettre jusqu’à 1 240 $ par mois de dettes supplémentaires pour une hypothèque, tout en respectant le DTI maximal. Bien sûr, moins de dette est toujours mieux.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Ce que veulent les prêteurs hypothécaires
Vous devez également tenir compte du ratio dette / revenu initial, qui calcule votre revenu par rapport à la dette mensuelle que vous auriez contractée uniquement pour les frais de logement, tels que les paiements hypothécaires et l’ assurance hypothécaire.
Habituellement, les prêteurs aiment que ce ratio ne dépasse pas 28%. Par exemple, si votre revenu est de 4 000 $ par mois, vous auriez du mal à obtenir l’approbation de 1 720 $ en frais de logement mensuels même si vous n’avez aucune autre obligation. Pour un DTI initial de 28%, vos frais de logement devraient être inférieurs à 1 120 $.
Pourquoi ne seriez-vous pas en mesure d’utiliser votre ratio d’endettement total si vous n’avez pas d’autres dettes? Fondamentalement, parce que les prêteurs n’aiment pas que vous viviez à la limite. Des malheurs financiers surviennent – vous perdez votre emploi, votre voiture est totalisée, une invalidité médicale vous empêche de travailler pendant un certain temps. Si votre prêt hypothécaire représente 43% de votre revenu, vous n’aurez aucune marge de manœuvre lorsque vous souhaitez ou devez engager des dépenses supplémentaires.
La plupart des prêts hypothécaires sont des engagements à long terme. N’oubliez pas que vous effectuez peut-être ces paiements tous les mois au cours des 30 prochaines années. Par conséquent, vous devez évaluer la fiabilité de votre principale source de revenus. Vous devez également tenir compte de vos perspectives d’avenir et de la probabilité que vos dépenses augmentent avec le temps.
Obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire jusqu’à un certain montant ne signifie pas que vous pouvez réellement vous permettre les paiements, alors soyez honnête quant au niveau de risque financier avec lequel vous êtes à l’aise de vivre.
Pouvez-vous payer l’acompte?
Il est préférable de réduire de 20% le prix de votre maison pour éviter de payerune assurance hypothécaire privée (PMI). Habituellement ajouté à vos versements hypothécaires, PMI peut ajouter 30 $ à 70 $ à votre paiement hypothécaire mensuel pour chaque 100 000 $ empruntés.
Il peut y avoir des raisons pour lesquelles vous ne voudrez peut-être pas verser 20% de réduction sur votre achat. Peut-être que vous ne prévoyez pas vivre dans la maison très longtemps ou avez des plans à long terme pour convertir la maison en immeuble de placement. De même, vous ne voudrez peut-être pas mettre autant d’argent comptant. Si tel est le cas, l’achat d’une maison est toujours possible sans mise de fonds de 20%.
Vous pouvez acheter une maison avec aussi peu que 3,5% de mise de fonds avec un prêt FHA, par exemple, mais il y a des bonus à en proposer plus. Outre l’évitement susmentionné du PMI, un acompte plus important signifie également:
- Petits paiements hypothécaires – pour une hypothèque de 200 000 $ avec un taux d’intérêt fixe de 4% pour une durée de 30 ans, vous paieriez 955 $. Si votre prêt hypothécaire était de 180000 $ avec un taux d’intérêt de 4% pour une durée de 30 ans, vous paieriez 859 $.
- Plus de choix parmi les prêteurs – certains prêteurs n’offrent pas d’hypothèque à moins que vous n’ayez mis au moins 5% à 10% de réduction.
Être en mesure de s’offrir une nouvelle maison aujourd’hui n’est pas aussi important que votre capacité à vous le permettre sur le long terme. Inutile de dire que le fait de pouvoir se payer une maison et d’avoir un acompte ne répond pas à la question de savoir si le moment est venu pour vous d’agir sur cette option.
Bien qu’il y ait de nombreux avantages à une mise de fonds plus importante, ne sacrifiez pas complètement votre compte d’épargne d’urgence pour mettre plus d’argent sur votre maison. Vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile lorsque des réparations imprévues ou d’autres besoins surviennent.
Le marché du logement
En supposant que votre situation financière personnelle soit sous contrôle, votre prochaine considération est l’économie du marché du logement – soit dans votre région actuelle, soit dans celle où vous prévoyez déménager. Une maison est un investissement coûteux. Avoir l’argent pour faire l’achat est une bonne chose, mais cela ne répond pas à la question de savoir si l’achat a du sens d’un point de vue financier.
Une façon d’y parvenir est de répondre à la question: est-il moins cher de louer que d’acheter? Si l’achat s’avère moins coûteux que la location, c’est un argument de poids en faveur de l’achat.
De même, il vaut la peine de réfléchir aux implications à long terme de l’achat d’une maison. Pendant des générations, acheter une maison était presque un moyen garanti de gagner de l’argent. Vos grands-parents auraient pu acheter une maison il y a 50 ans pour 20 000 $ et la vendre cinq ou 10 fois ce montant 30 ans plus tard.
Alors que l’immobilier a traditionnellement été considéré comme un investissement sûr à long terme, les récessions et autres catastrophes peuvent tester cette théorie et inciter les propriétaires potentiels à réfléchir à deux fois.
Pendant la Grande Récession, de nombreux propriétaires ont perdu de l’argent lorsque le marché immobilier s’est effondré en 2007 et ont fini par posséder des maisons qui valaient beaucoup moins que le prix auquel elles avaient été achetées pendant de nombreuses années.
Si vous achetez la propriété en pensant qu’elle augmentera en valeur avec le temps, assurez-vous de tenir compte du coût des paiements d’intérêts sur votre prêt hypothécaire, des améliorations apportées à la propriété et de l’entretien courant ou de routine dans vos calculs.
Les perspectives économiques
Dans le même ordre d’idées, il y a des années où les prix de l’immobilier sont déprimés et des années où ils sont anormalement élevés. Si les prix sont si bas qu’il est évident que vous faites une bonne affaire, vous pouvez considérer cela comme un signe que le moment est peut-être venu de faire votre achat. Dans un marché d’acheteurs, la baisse des prix augmente les chances que le temps joue en votre faveur et fasse apprécier votre maison plus tard.
Il est trop tôt pour dire ce qui arrivera aux prix des maisons en 2021. Mais si l’histoire se répète, on peut s’attendre à une baisse des prix des maisons en raison de la pandémie COVID-19 et de son impact dramatique sur l’économie.
Taux d’intérêt
Les taux d’intérêt, qui jouent un rôle important dans la détermination du montant d’un versement hypothécaire mensuel, ont également des années où ils sont élevés et des années où ils sont bas. De toute évidence, plus bas est meilleur. Par exemple, une hypothèque de 30 ans (360 mois) sur un prêt de 100 000 $ à 3% d’intérêt vous coûtera 422 $ par mois. À un taux d’intérêt de 5%, il vous en coûtera 537 $ par mois. À 7%, il grimpe à 665 $. Donc, si les taux d’intérêt baissent, il peut être judicieux d’attendre avant d’acheter. S’ils augmentent, il est logique de faire votre achat le plus tôt possible.
Période de l’année
Les saisons de l’année peuvent également jouer un rôle dans le processus décisionnel. Si vous souhaitez choisir parmi la plus grande variété de maisons possible, le printemps est probablement le meilleur moment pour magasiner. Les panneaux «À vendre» ont tendance à pousser comme des fleurs à mesure que le temps se réchauffe et que les pelouses deviennent vertes. Une partie de la raison est liée au public cible de la plupart des foyers: les familles qui attendent de déménager jusqu’à ce que leurs enfants aient terminé l’année scolaire en cours, mais qui veulent s’installer avant le début de la nouvelle année à l’automne.
Si vous voulez des vendeurs qui voient moins de trafic – ce qui pourrait les rendre plus flexibles sur les prix – l’hiver peut être meilleur pour la recherche d’une maison (en particulier dans les climats froids), ou le plus fort de l’été pour les États tropicaux (la saison morte de votre région, autrement dit). Les stocks sont susceptibles d’être plus petits, de sorte que les choix peuvent être limités, mais il est également peu probable que les vendeurs voient plusieurs offres au cours de cette période de l’année.
Certains acheteurs avertis aiment également faire des offres autour des vacances, comme Noël ou Pâques, en espérant que le calendrier inhabituel, le manque de concurrence et l’esprit général de la saison permettront de conclure rapidement une affaire à un bon prix.
Tenez compte de vos besoins en matière de style de vie
Bien que l’argent soit évidemment une considération importante, il existe une foule d’autres facteurs qui pourraient jouer un rôle dans votre timing. Votre besoin d’espace supplémentaire est-il imminent – un nouveau bébé en route, un parent âgé qui ne peut pas vivre seul? Le déménagement implique-t-il que vos enfants changent d’école? Si vous vendez une maison dans laquelle vous vivez depuis moins de deux ans, paieriez-vous de l’impôt sur les gains en capital – et si oui, vaut-il la peine d’attendre pour éviter la morsure?
Vous aimerez peut-être cuisiner avec des ingrédients gastronomiques, prendre un week-end chaque mois, fréquenter les arts de la scène ou vous entraîner avec un entraîneur personnel. Aucune de ces habitudes ne tue le budget, mais vous devrez peut-être vous en passer si vous achetiez une maison sur la seule base d’un ratio dette / revenu de 43%.
Avant de vous entraîner à faire des versements hypothécaires, donnez-vous une petite marge de manœuvre financière en soustrayant le coût de votre passe-temps ou de votre activité la plus chère du paiement que vous avez calculé. Si le solde n’est pas suffisant pour acheter la maison de vos rêves, vous devrez peut-être réduire vos divertissements et vos jeux ou commencer à penser à une maison moins chère comme votre maison de rêve.
Vendre une maison, en acheter une autre
Si vous vendez une maison et envisagez d’en acheter une autre, économisez le produit de votre maison actuelle dans un compte d’épargne et déterminez si, après avoir pris en compte d’autres dépenses nécessaires comme les paiements de voiture ou l’assurance maladie, vous serez en mesure de payer l’hypothèque.. Il est également important de se rappeler que des fonds supplémentaires devront être alloués pour la maintenance et les services publics. Ces coûts seront sans aucun doute plus élevés pour les grandes maisons.
Lorsque vous calculez, utilisez votre revenu actuel et ne présumez pas que vous gagnerez plus d’argent par la suite. Les augmentations ne se produisent pas toujours et les carrières changent. Si vous basez le montant de la maison que vous achetez sur vos revenus futurs, vous pourriez aussi bien organiser un dîner romantique avec vos cartes de crédit que vous vous retrouverez dans une relation durable avec eux.
Cependant, si vous pouvez gérer ces frais supplémentaires de logement sans avoir à payer de dettes supplémentaires sur votre carte de crédit, vous pouvez vous permettre d’acheter une maison, à condition d’avoir économisé suffisamment d’argent pour votre mise de fonds.
Avez-vous l’intention de rester sur place?
L’abordabilité devrait être la première chose que vous recherchez dans une maison, mais il est également préférable de savoir combien de temps vous voudrez y vivre. Sinon, vous pourriez vous retrouver coincé dans une maison que vous ne pouvez pas vous permettre dans une ville ou un village que vous êtes prêt à quitter.
De nombreux experts financiers suggèrent de vivre dans une maison pendant cinq ans avant de la vendre à titre indicatif. N’oubliez pas de prendre en compte les coûts liés à l’achat, à la vente et au déménagement. Tenez également compte du seuil de rentabilité des frais hypothécaires associés à la maison que vous vendez. Si vous ne pouvez pas décider dans quelle ville ou village vous allez vivre et quel est votre plan quinquennal, ce n’est peut-être pas le bon moment pour acheter une maison.
Si vous souhaitez acheter une maison sans plan quinquennal, achetez-en une dont le prix est beaucoup plus bas que le maximum que vous pouvez vous permettre. Vous devrez être en mesure de vous permettre de prendre un coup si vous devez le vendre rapidement. Autre exception: si vous travaillez pour une entreprise qui achète les maisons des employés relocalisés, un nom pour cela est une option de rachat garanti.
La ligne de fond
Êtes-vous prêt à acheter une maison? Bref, oui, si vous pouvez vous le permettre. Mais «se permettre» n’est pas aussi simple que ce qui se trouve actuellement dans votre compte bancaire. Une foule d’autres considérations financières et de style de vie devraient figurer dans vos calculs.
Lorsque vous tenez compte de tous ces éléments, «si vous pouvez vous permettre de le faire» commence à paraître plus compliqué qu’il n’y paraît au premier abord. Mais les considérer maintenant peut éviter des erreurs coûteuses et des problèmes financiers plus tard. Bien sûr, il y a un meilleur moment pour bondir: lorsque vous trouvez la maison parfaite à l’endroit idéal à vendre – à un prix parfait.