Profiter de la dette hypothécaire avec MBS

Table des matières

Développer

• Comment ils sont formés
• Types de MBS
• Émetteurs MBS
• Fonds communs de placement
• La ligne de fond

Selon la Federal Reserve Bank of New York, les soldes hypothécaires constituaient la composante la plus importante de la dette des ménages au deuxième trimestre de 2018. Au 30 juin, les rapports sur le crédit à la consommation indiquaient un total de 9 billions de dollars de dettes hypothécaires, soit une augmentation de 60 milliards de dollars au premier trimestre de l’année. Bien que les taux hypothécaires devraient augmenter, la demande de logements associée à un faible taux de chômage pourrait encore alimenter le marché hypothécaire. Cela signifie que cet emprunt est appelé à se développer. Cette situation crée une opportunité pour les investisseurs avisés, qui peuvent utiliser des titres adossés à des hypothèques (MBS) pour détenir une part de cette dette.

Gardez à l’esprit que ces actifs ont joué un rôle clé dans la crise financière de 2008. Les banques ont supprimé de nombreuses restrictions sur les prêts hypothécaires, certaines ne prenant même pas d’argent et finançant entièrement les prêts immobiliers. Mais la plupart des nouveaux propriétaires ne pouvaient tout simplement pas se permettre leurs paiements, ce qui ne semblait pas déranger les prêteurs. Ils étaient toujours en mesure de gagner de l’argent en conditionnant les prêts et en les revendant aux investisseurs. Cela, à son tour, a créé une bulle, qui a fini par éclater en 2007. L’effet de ruissellement a frappé Lehman Brothers, provoquant l’effondrement de la banque, puis envoyant des ondes de choc dans toute l’économie mondiale.

Alors, pouvez-vous encore vous permettre d’investir dans ces actifs? Dans cet article, nous allons vous montrer comment vous pouvez utiliser MBS pour compléter vos autres actifs à revenu fixe.

Comment ils sont formés

Les titres adossés à des hypothèques sont des titres de créance achetés auprès de banques, de sociétés de prêts hypothécaires, de coopératives de crédit et d’autres institutions financières, puis assemblés en pools par une entité gouvernementale, quasi-gouvernementale ou privée. Ces entités vendent ensuite les titres aux investisseurs. Ce processus est illustré ci-dessous:

1. Les acheteurs immobiliers empruntent auprès d’institutions financières
2. Les institutions financières vendent des prêts hypothécaires aux entités MBS.
3. Les entités MBS forment des pools de prêts hypothécaires et émettent des titres adossés à des créances hypothécaires.
4. Les particuliers investissent dans des pools MBS.

Types de MBS

Il existe deux types de MBS. Le certificat de transfert ou de participation représente la propriété directe d’un pool de prêts hypothécaires. Vous obtiendrez une part au prorata de tous les paiements de capital et d’intérêts effectués dans le pool au fur et à mesure que l’émetteur reçoit les paiements mensuels des emprunteurs. Le pool de prêts hypothécaires aura généralement une échéance de cinq à 30 ans. Cependant, le flux de trésorerie peut changer d’un mois à l’autre, en fonction du nombre de prêts hypothécaires remboursés par anticipation. C’est là que réside le risque de remboursement anticipé. Lorsque les taux d’intérêt actuels baissent, les emprunteurs peuvent refinancer et rembourser leurs prêts par anticipation. Les investisseurs doivent alors essayer de trouver des rendements similaires à leurs investissements d’origine dans un environnement de taux d’intérêt courants plus bas. À l’inverse, les investisseurs peuvent faire face à des risques de taux d’ intérêt lorsque les taux d’intérêt augmentent. Les emprunteurs resteront avec leurs prêts, laissant les investisseurs coincés avec les rendements inférieurs dans un environnement de taux d’intérêt en hausse.

Le deuxième type de MBS est l’  obligation hypothécaire garantie (CMO). Il s’agit d’un pool de prêts hypothécaires pass-through.

Il existe plusieurs types de CMO conçus pour réduire le risque de remboursement anticipé des investisseurs. Dans un CMO à rémunération séquentielle, les émetteurs CMO distribueront des flux de trésorerie aux porteurs d’obligations à partir d’une série de classes, appelées tranches. Chaque tranche contient des titres adossés à des créances hypothécaires ayant des échéances et des flux de trésorerie similaires. Chaque tranche est différente des autres au sein de l’OCM. Par exemple, un CMO peut avoir quatre tranches avec des hypothèques d’une durée moyenne de deux, cinq, sept et 20 ans chacune. Lorsque les versements hypothécaires arrivent, l’émetteur CMO paiera d’abord le taux d’intérêt du coupon indiqué aux obligataires dans chaque tranche. Les paiements de principal programmés et non programmés iront en premier aux investisseurs dans les premières tranches. Une fois payés, les investisseurs des tranches ultérieures recevront des paiements de principal. Le concept est de transférer le risque de remboursement anticipé d’une tranche à une autre. Certaines OCM peuvent avoir 50 tranches interdépendantes ou plus. Par conséquent, vous devez comprendre les caractéristiques des autres tranches du CMO avant d’investir. Il existe deux types de tranches:

• Les tranches PAC utilisent le concept de fonds d’amortissement pour aider les investisseurs à réduire le risque de remboursement anticipé et à recevoir un flux de trésorerie plus stable. Une caution complémentaire est établie pour absorber le capital excédentaire car les prêts hypothécaires sont remboursés rapidement. Ensuite, avec un revenu provenant de deux sources (le PAC et l’obligation compagnon), les investisseurs ont une meilleure chance de recevoir des paiements sur l’échéance initiale.
• Les tranches Z sont également appelées obligations de régularisation ou tranches d’obligations de relance. Pendant la période de régularisation, les intérêts ne sont pas payés aux investisseurs. Au lieu de cela, le principal augmente à un taux composé. Cela élimine le risque pour les investisseurs de devoir réinvestir à des rendements inférieurs si coupon en fonction du solde du principal plus élevé de l’obligation. De plus, ils recevront tous les remboursements anticipés du capital des prêts hypothécaires sous-jacents. Étant donné que les intérêts crédités pendant la période de régularisation sont imposables – même si les investisseurs ne les reçoivent pas réellement – les  tranches Z peuvent être mieux adaptées aux comptes à impôt différé.

Les titres hypothécaires dépouillés sont des MBS qui versent aux investisseurs le principal uniquement (PO) ou les intérêts uniquement (IO). Les bandes sont créées à partir de MBS ou peuvent être des tranches dans un CMO.

• Principal uniquement (PO): les investisseurs paient un prix fortement réduit pour le bon de commande et reçoivent des paiements en principal des prêts hypothécaires sous-jacents. La valeur marchande d’un bon de commande peut fluctuer considérablement en fonction des taux d’intérêt actuels. À mesure que les taux d’intérêt baissent, les remboursements anticipés peuvent augmenter et la valeur de l’OP peut augmenter. En revanche, lorsque les taux actuels augmentent et que les prépaiements baissent, la valeur du bon de commande pourrait baisser.
• Intérêts seulement (IO): Un IO paie strictement des intérêts basés sur le montant du principal impayé. À mesure que les prêts hypothécaires s’amortissent et que les remboursements anticipés réduisent le solde du capital, les flux de trésorerie de l’OI diminuent. La valeur de l’OI fluctue par rapport à celle d’un bon de commande en ce sens qu’à mesure que les taux d’intérêt actuels baissent et que les paiements anticipés augmentent, le revenu peut baisser. Et lorsque les taux d’intérêt actuels augmentent, les investisseurs sont plus susceptibles de recevoir des paiements d’intérêts sur une période plus longue, augmentant ainsi la valeur marchande de l’OI.