Les taux hypothécaires vont augmenter, mais quand et de combien?
Les taux hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas depuis 2008 après la crise financière, mais le consensus est qu’ils vont augmenter; c’est juste une question de combien et quand.
Le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans a fluctué entre un peu plus de 4% et 4,5% pendant la majeure partie de 2014. La Federal Home Loan Mortgage Corp., ou Freddie Mac comme on l’appelle communément, prévoit que les taux augmenteront à 5% à la fin de 2015. ( Pour en savoir plus, consultez: Comment acheter des taux hypothécaires.)
Les taux hypothécaires sont déterminés par un certain nombre de facteurs liés à l’économie, aux marchés de la dette et à la politique de la Réserve fédérale.
Lien vers les bons du Trésor
Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe sont liés aux taux des bons du Trésor. Les bons du Trésor sont émis par le Département du Trésor américain pour payer la dette.
Le taux des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans, par exemple, est généralement lié au rendement des bons du Trésor à 10 ans. Le rendement est le taux de rendement exprimé en pourcentage. Lorsque le rendement augmente ou diminue, il en va de même pour les taux d’intérêt.
Les taux des prêts hypothécaires à taux variable (ARM), quant à eux, sont liés au taux des fonds fédéraux. Il s’agit du taux auquel une institution de dépôt ou une banque se prête des fonds détenus à la Réserve fédérale du jour au lendemain. ( Pour en savoir plus, voir: Prêts hypothécaires: taux fixe ou taux ajustable.)
Lorsque l’économie est en difficulté, la Réserve fédérale maintient les taux d’intérêt bas pour encourager l’emprunt et stimuler les dépenses des consommateurs. C’est ce qui s’est passé après l’effondrement des marchés financiers et immobiliers et pourquoi les taux sont restés à des niveaux historiquement bas.
L’assouplissement quantitatif se terminera bientôt
Dans un mouvement inhabituel après l’effondrement des marchés, la Réserve fédérale a lancé un programme d’ assouplissement quantitatif (QE) à la fin de 2008. Dans un effort pour stimuler l’économie et les marchés du logement, elle a commencé à acheter des obligations du Trésor américain et des titres adossés à des hypothèques, ce qui a aidé des taux hypothécaires plus bas. ( Pour en savoir plus, voir: Quantitative Easing: Does It Work? )
La Fed a acheté plus de 4 billions de dollars d’obligations du Trésor et de titres adossés à des créances hypothécaires depuis le lancement du programme.
Les taux d’intérêt devraient augmenter après que le programme d’achat d’obligations d’assouplissement quantitatif de la Réserve fédérale se soit atténué. La Fed a indiqué qu’elle se terminerait probablement en octobre.
Renforcer l’économie
Parmi les autres facteurs contribuant à une augmentation prévue des tarifs, citons le renforcement de l’économie. La croissance économique devrait s’établir en moyenne à 3,3% en 2015, selon Freddie Mac. Le taux de chômage est également en baisse et devrait continuer de le faire. N’oubliez pas que lorsque l’économie est en difficulté, les taux d’intérêt restent bas pour stimuler la croissance. ( Pour en savoir plus, voir: Ce que le taux de chômage ne nous dit pas.)
Les taux hypothécaires devraient augmenter plus tôt. Mais la Réserve fédérale, dirigée par Janet Yellen, équilibre – et ne relève pas – les taux trop tôt pour éviter de nuire à une économie et un marché du logement encore fragiles.
La ligne de fond
À moins d’une nouvelle implosion des marchés financiers et immobiliers, et si l’économie continue de s’améliorer, attendez-vous à ce que les taux d’intérêt augmentent dans la seconde moitié de 2015. S’ils sautent à la fourchette de 5%, ce sera une légère hausse par rapport aux moyennes historiques. Les taux seront toujours bien inférieurs aux approximativement 8,5% des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans en moyenne depuis 1971, lorsque Freddie Mac a commencé à les suivre. Les taux étaient en moyenne de 6% dans les années qui ont précédé la récession. ( Pour en savoir plus, voir: Principes de base des prêts hypothécaires: une introduction.)