Crise de forclusion
Quelle a été la crise de la forclusion?
La crise des saisies immobilières a été une période de saisies immobilières considérablement élevées sur le marché immobilier américain entre 2007 et 2010. La crise des saisies immobilières a été l’un des aspects de la crise financière et de la grande récession qui s’est développée au cours de cette période. L’extension excessive du crédit hypothécaire, les schémas compliqués de titrisation de créances hypothécaires et l’augmentation rapide du nombre de saisies (dans un secteur mal préparé à toutes les traiter) ont chacun contribué à la crise.
Points clés à retenir
- La crise des saisies immobilières a été une période de saisies immobilières considérablement élevées sur le marché immobilier américain entre 2007 et 2010.
- Avant et pendant la crise, les sociétés de gestion des prêts hypothécaires ont traité un grand nombre de prêts sans un examen adéquat des informations qui les accompagnaient.
- Ce processus compliqué a parfois conduit les banques à saisir la mauvaise propriété, à mal calculer la valeur de la maison et, dans certains cas, à donner aux avocats des propriétaires confrontés à une forclusion la possibilité de rejeter complètement l’affaire.
- L’expansion excessive du crédit pendant le boom immobilier, la titrisation de la dette hypothécaire et un système financier mal préparé à faire face à une augmentation généralisée des défauts de paiement ont tous contribué à la crise.
Comprendre la crise de forclusion
La forclusion est le processus juridique qui se produit lorsqu’un propriétaire ne parvient pas à rembourser l’ intégralité du capital et des intérêts sur son prêt hypothécaire. Si ce problème n’est pas résolu dans un délai de grâce spécifié, le prêteur a le droit d’expulser le propriétaire, de prendre le contrôle de la propriété, puis de la vendre.
La crise des saisies a culminé en septembre 2010, quand environ 120 000 logements ont été repris en un mois. Cependant, ses racines résident dans un ralentissement du marché immobilier qui a commencé au début de 2007 et s’est transformé en crise lorsque Lehman Brothers a déclaré faillite en septembre 2008.
Crédit hypothécaire excédentaire
Dans les années 2000, des taux d’intérêt excessivement bas dus à la politique monétaire expansionniste de la Réserve fédérale américaine, associés à la politique en faveur du logement de la branche exécutive, ont créé dans les années 2000 un boom de l’achat de logements et l’extension du crédit hypothécaire. Cela a conduit à une surveillance généralement fragmentaire ou inexistante des processus de souscription , car les prêteurs à la commission ont imprudemment distribué des hordes de prêts hypothécaires à risque plus risqués à des conditions parfois prédatrices à des personnes à faible revenu et à faible solvabilité. Ce processus a été facilité par l’innovation de la titrisation de la dette hypothécaire qui a permis aux prêteurs de répercuter les risques de ces prêts sur les investisseurs et de continuer à prêter.
Le volume de la dette hypothécaire par rapport à la capacité de remboursement de l’économie a augmenté rapidement. La dette hypothécaire totale aux États-Unis a dépassé le ratio (dette hypothécaire totale par rapport au PIB) se situait entre 30 et 60% environ pendant la majeure partie du 20e siècle.
Titrisation de dette
Les banques hypothécaires ont fréquemment empoché des frais, puis ont rapidement vendu les prêts à des institutions financières souvent inattentives, qui n’ont pas fait preuve de diligence raisonnable sur les prêts. Les prêts hypothécaires ont été titrisés en titres adossés à des hypothèques et en instruments plus complexes, qui étaient considérés à l’époque comme un outil adéquat pour gérer le risque de défaut d’un prêt hypothécaire en le combinant avec d’autres prêts afin de regrouper efficacement le risque, puis de le répartir sur tous titulaires du titre émis. En plus de ne pas être en fin de compte un outil adéquat de gestion des risques (en particulier lorsque la quasi-totalité des prix des maisons ont chuté et que les défauts de paiement se sont généralisés), la titrisation des prêts a dans de nombreux cas obscurci les liens entre les détenteurs des prêts et les emprunteurs.
Augmentation des saisies
Alors que la Réserve fédérale commençait à frapper les freins monétaires et à ralentir le flux massif d’expansion du crédit en 2006, des problèmes ont commencé à devenir visibles dans l’industrie. Le resserrement des conditions de crédit a rendu plus difficile pour les prêteurs de continuer à prolonger les prêts hypothécaires risqués et a rendu les prêts hypothécaires existants à taux d’intérêt ajustables moins abordables pour les emprunteurs existants. Entre 2006 et 2008, les taux de défaillance sur les prêts immobiliers ont plus que doublé et continueraient de grimper jusqu’en 2010 à mesure que la crise se propageait.
Lorsque les défauts de paiement ont augmenté, les banques se sont soudainement retrouvées confrontées à tant d’événements de forclusion qu’elles ne pouvaient pas les traiter efficacement. Avant et pendant la crise, les sociétés de gestion des prêts hypothécaires ont traité un grand nombre de prêts sans un examen adéquat des informations qui les accompagnaient. Il était généralement admis que les défauts de paiement sur les prêts immobiliers et les saisies ultérieures seraient des événements individuels ou, dans la plupart des cas, locaux, qui pourraient facilement être traités et liquidés dans le cadre des activités normales des prêteurs et des gestionnaires de prêts.
Une titrisation hâtive pendant le boom immobilier avait, dans tous les cas, conduit à une mauvaise tenue des registres de la propriété réelle d’un prêt hypothécaire donné. Dans certains cas, les banques n’ont pas procédé à des saisies immobilières pendant des mois après que les propriétaires ont cessé d’effectuer des paiements. Les processus de tenue de registres étaient devenus si bâclés que les banques ne pouvaient pas toujours être sûres qu’elles possédaient réellement des hypothèques pour des propriétés saisies, et même dans certains cas saisies sur des prêts hypothécaires qu’elles ne possédaient pas légalement.
De nombreux employés de banque ont simplement signé tout ce qui se trouvait sur leur bureau, en supposant que tous les documents étaient légitimes. Une fois que le volume des saisies a considérablement augmenté, les robots-signataires ont créé des problèmes importants lorsqu’ils ont signé des documents inappropriés, soit parce qu’ils n’avaient aucune idée de ce qu’ils signaient ou parce qu’ils devaient traiter beaucoup trop de documents pour faire le bon travail pour les authentifier..
Les employés qui ont signé des documents de forclusion sans les examiner correctement sont devenus des robots-signataires.
Les effets de la paperasserie inexacte et obscure combinée à une augmentation du nombre de prêts immobiliers en défaut à l’échelle nationale ont créé des problèmes généralisés. Certaines banques ont saisi les mauvaises propriétés, ont mal calculé la valeur des maisons ou, dans certains cas, ont donné aux avocats des propriétaires confrontés à une forclusion la possibilité de rejeter complètement les cas de forclusion.
Résolution de la crise de forclusion
Le gouvernement a finalement conclu un accord avec les cinq plus grands gestionnaires d’hypothèques du pays, Ally, anciennement connu sous le nom de GMAC; Banque d’Amérique; Citi; JPMorgan Chase; et Wells Fargo, en 2009. L’accord, connu sous le nom de règlement hypothécaire national, a coûté aux gestionnaires plus de 50 milliards de dollars en pénalités et en paiements de secours aux consommateurs.
Les emprunteurs concernés ont reçu des réductions de capital ou des refinancements pour les prêts subaquatiques, ce qui leur a permis d’éviter la forclusion et de rester chez eux. En outre, le règlement a nécessité une refonte des systèmes de gestion des prêts supervisés par les banques.
Les emprunteurs qui ont perdu leur logement en raison de la forclusion par ces banques dans les États parties à l’accord de règlement sont devenus admissibles à des paiements d’environ 1 480 $. Le paiement total du règlement s’élevait à environ 1,5 milliard de dollars.
La société d’information immobilière RealtyTrac a estimé qu’un ménage sur 248 aux États-Unis avait reçu un avis de forclusion en septembre 2012.