18 avril 2021 4:10

Action de forclusion

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Qu’est-ce que l’action de forclusion?

Le terme action en forclusion fait référence à des poursuites judiciaires engagées par un prêteur après qu’un emprunteur a fait défaut sur son prêt hypothécaire. Les prêteurs peuvent faire valoir leurs droits par le biais d’une forclusion lorsque les emprunteurs n’effectuent pas de paiements hypothécaires ou lorsqu’ils ne remplissent pas les obligations énoncées dans leur contrat hypothécaire. L’action est initiée par un avis public émis par le prêteur. Si le débiteur hypothécaire ne peut toujours pas mettre le prêt à jour, la société hypothécaire peut engager une procédure de forclusion, après quoi elle peut vendre la propriété pour rembourser le solde du prêt.

Points clés à retenir

  • Une action en forclusion est une procédure judiciaire initiée par un prêteur après qu’un emprunteur a fait défaut sur son prêt hypothécaire.
  • Après avoir émis un avis public, le prêteur accorde à l’emprunteur un délai de grâce pour permettre au débiteur hypothécaire de mettre à jour le prêt.
  • L’action passe à la pré-forclusion si l’emprunteur ne peut pas prendre de dispositions.
  • Une vente aux enchères permet au prêteur de vendre la maison.
  • Les protections améliorées pour les emprunteurs interdisent aux prêteurs de déposer les premiers avis avant 120 jours de délinquance.
  • Le gouvernement a imposé un moratoire sur les saisies et des protections supplémentaires pour les propriétaires en réponse à la pandémie COVID-19, jusqu’au 30 juin 2021.

Comment fonctionne l’action de forclusion

La plupart des individus n’ont pas l’argent pour acheter une maison ou une propriété avec de l’argent comptant. Afin de financer l’achat, les consommateurs doivent obtenir une hypothèque. Un prêteur prend en compte plusieurs facteurs avant d’approuver un prêt, notamment les antécédents de crédit et le revenu d’ un emprunteur, ainsi que la valeur de la propriété. S’ils sont approuvés, le prêteur et l’emprunteur signent un contrat hypothécaire, qui décrit la fréquence et le montant des paiements.

Mais que se passe-t-il si l’emprunteur ne peut pas remplir ses obligations? Lorsqu’un emprunteur fait défaut – au moins quatre mois d’arriérés – ou ne respecte pas les conditions du contrat, son prêteur peut engager une action en forclusion après que toutes les autres voies sont épuisées. La première étape consiste à soumettre un avis public au bureau du registraire du comté. Cet avis indique que l’emprunteur a fait défaut sur l’hypothèque. Dans certains États, l’avis est appelé un avis de défaut, tandis que d’autres États l’appellent une litispendance.

À ce stade, l’emprunteur entre en pré-forclusion. Il s’agit d’une période de grâce qui permet au propriétaire soit de trouver l’argent nécessaire pour rester à jour sur son prêt, soit d’organiser une vente de la maison. Si l’emprunteur ne peut toujours pas trouver les fonds ou un autre arrangement, le prêteur peut procéder au processus de saisie.

La prochaine étape consiste à fixer une date pour l’ enchère de forclusion. Le prêteur enregistre un avis de vente par le syndic au bureau du registraire du comté, annonce la propriété et informe l’emprunteur de la vente imminente. La vente aux enchères a normalement lieu au palais de justice du comté, au bureau du syndic ou sur la propriété elle-même.


Certains États permettent aux emprunteurs le droit de rachat de mettre leur prêt à jour jusqu’au moment où la propriété est vendue aux enchères.

Considérations particulières

Des exigences procédurales légales très spécifiques et détaillées s’appliquent aux saisies et doivent être respectées pour éviter l’invalidation d’une vente par saisie. Un avis approprié de la vente de forclusion doit être donné au débiteur et au grand public, mais les procédures exactes peuvent varier d’un État à l’autre.

Le gouvernement fédéral américain a publié de nouvelles règles pour les prêteurs cherchant à saisir des propriétés à la suite de la crise financière. Établies par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) en 2013, ces nouvelles règles ont servi les propriétaires qui sont au bord de la forclusion et les protègent des prêts abusifs. Ces règles comprennent:

  • La restriction du double suivi. Cela se produit lorsque le prêteur procède à la forclusion lorsqu’il travaille avec l’emprunteur pour l’éviter. Les premiers avis ne peuvent être déposés qu’après que l’hypothèque est en souffrance depuis 120 jours.
  • Offrir des options au débiteur hypothécaire après avoir raté deux paiements consécutifs. Ces options incluent des alternatives à la forclusion.
  • Explorer toutes les alternatives à la forclusion avant de prendre une telle action de la part du prêteur.

Ces règles ont été élargies en 2016, le CFPB ayant ordonné aux prêteurs d’offrir plus de protections aux emprunteurs plus d’une fois au cours du prêt. L’agence a également inclus les membres survivants de la famille d’un emprunteur décédé et oblige les prêteurs à informer les emprunteurs lorsque les demandes d’atténuation des pertes – les tentatives des prêteurs de travailler avec les emprunteurs – sont épuisées.

Pandémie de covid-19

La gouvernement fédéral ou ceux qui sont soutenus par des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) commeFannie Mae et Freddie Mac.

Le gouvernement a imposé un moratoire sur les saisies, permettant aux propriétaires de rester chez eux pendant la crise sanitaire. Les emprunteurs doivent s’adresser à leurs prêteurs pour connaître leurs options. Certains prêteurs peuvent offrir aux emprunteurs une abstention, ce qui leur permet de retenir ou de réduire leurs paiements. Une autre option est l’allègement des paiements, qui permet aux débiteurs hypothécaires de différer les paiements pendant une certaine période. Les paiements manqués en raison de l’abstention et ceux qui sont différés ne sont pas éliminés. Au lieu de cela, ils doivent être payés après la fin de la période.

Le 9 février 2021, l’ Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a annoncé le 30 mars 2021 comme date limite pour son moratoire.

Après avoir pris le 20 janvier 2021, le président Biden a demandé que l’interdiction des saisies et expulsions soit prolongée jusqu’au 31 mars 2021. Le 16 février, il a demandé qu’elle soit prolongée jusqu’au 30 juin 2021.

 

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