Pré-forclusion

Table des matières

Développer

• Qu’est-ce que la pré-forclusion?
• Comment fonctionne la pré-forclusion
• Avantages et inconvénients
• Considérations particulières
• Allégement hypothécaire COVID-19

Qu’est-ce que la pré-forclusion?

Pré-forclusion fait référence à la phase de début d’une procédure judiciaire qui peut finalement aboutir à la reprise de propriété d’un emprunteur en défaut. En pré-forclusion, le prêteur dépose un  avis de défaut  sur la propriété parce que le propriétaire emprunteur a dépassé les conditions contractuelles pour les paiements en souffrance. Un avis de défaut informe le propriétaire emprunteur que le prêteur poursuit des poursuites judiciaires en vue d’une forclusion.

La pré-forclusion peut être une phase importante car le prêteur peut être ouvert à une dernière négociation de droits sur la dette en souffrance pour l’emprunteur. L’emprunteur a souvent une dernière occasion de renverser le statut par défaut en effectuant des paiements en retard, en négociant une modification ou en optant éventuellement pour vendre la propriété avant qu’elle n’atteigne une expulsion définitive par forclusion.

Comment fonctionne la pré-forclusion

Lorsqu’un acheteur prend un prêt pour acheter une propriété, il signe un contrat avec l’établissement prêteur pour rembourser le prêt hypothécaire selon un accord contractuel, généralement avec des versements mensuels. Les paiements mensuels sont généralement structurés de manière à couvrir une partie des paiements de capital et d’intérêts sur l’hypothèque.

Les contrats hypothécaires standard sont souvent structurés pour être en défaut si un emprunteur n’effectue pas de paiements pendant trois mois consécutifs.À ce stade, le prêteur est généralement autorisé par contrat à commencer la pré-forclusion.

L’emprunteur reçoit une copie d’un avis de défaut, qui est également rendu public, souvent par le biais d’un dépôt auprès du tribunal. Cette action commence le processus de pré-forclusion, qui peut durer de plusieurs semaines à plus d’un an, car elle varie d’un État à l’autre et fait l’objet d’une procédure judiciaire. Un prêteur est obligé de passer par une procédure judiciaire pour finaliser un avis de forclusion et d’expulsion.

Une procédure de forclusion comporte plusieurs étapes standard. L’avis de défaut lance la procédure, dans la phase de pré-forclusion. En général, le prêteur a besoin de l’approbation du tribunal pour son privilège sur une propriété, qui doit être donnée par un juge.

Les prêteurs sont souvent plus disposés à négocier des paiements antidatés et d’éventuelles modifications de prêt au stade de la pré-forclusion d’une procédure afin d’éviter de payer ce qui peut être des frais importants de procédure de forclusion. Si la forclusion est accordée et qu’un avis d’ expulsion de forclusion est autorisé, le prêteur peut se diriger vers une vente aux enchères publique ou une vente fiduciaire.

Avantages et inconvénients de la pré-forclusion

Une maison peut être vendue pendant la phase de pré-saisie, ce qui peut être une victoire pour toutes les parties impliquées. En vendant, le propriétaire est en mesure d’éviter les dommages qu’une saisie aurait sur ses antécédents de crédit. L’acheteur peut généralement accrocher la propriété pour une valeur inférieure à la valeur marchande. L’établissement de crédit n’a pas à payer les frais d’une procédure de forclusion, et ils n’ont pas à vendre la propriété eux-mêmes.

Cependant, vendre une propriété de manière indépendante n’est pas nécessairement facile, d’autant plus qu’il existe des exigences légales et de divulgation que le vendeur doit respecter. Les acheteurs de maisons pré-saisies devront être conscients de tout privilège de propriété  ou de toute  taxe impayée sur une maison, car ceux-ci pourraient potentiellement être transférés au nouveau propriétaire sans divulgation complète ou clauses correctement documentées.

Si le propriétaire n’effectue pas les paiements hypothécaires en souffrance (et en cours), ne négocie pas une modification ou ne vend pas la maison pendant la période précédant la saisie, le prêteur obtiendra éventuellement l’autorisation de son privilège sur la propriété et pourra alors expulser le propriétaire, prenant ensuite des mesures pour vendre la propriété (généralement aux enchères). La banque est propriétaire de la propriété à ce stade et est plus susceptible d’essayer de vendre la propriété à un prix encore plus bas que de maintenir ses dépenses courantes, telles que les taxes et les assurances.