Fannie Mae: ce qu’il fait et comment il fonctionne
Table des matières
Développer
- Les débuts de Fannie Mae
- Créer de la liquidité
- Des titres adossés à des hypothèques
- La crise financière
- Prise de contrôle et sauvetage par le gouvernement
- Options de crédit
- Modifications de prêt
- La ligne de fond
Il y a de fortes chances que vous ayez entendu parler de Fannie Mae. Mais savez-vous ce qu’il fait et comment il fonctionne?
La Grande Dépression dans le cadre du New Deal. Il a été créé pour stimuler le marché du logement en offrant davantage de prêts hypothécaires aux emprunteurs à revenu modéré à faible.
Fannie Mae n’émet ni ne fournit d’hypothèques aux emprunteurs. Mais il les achète et les garantit sur le marché hypothécaire secondaire. En fait, c’est l’un des deux plus gros acheteurs de prêts hypothécaires sur le marché secondaire. L’autre est son frère, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, une autre entreprise parrainée par le gouvernement créée par le Congrès.
Les débuts de Fannie Mae
Au début des années 1900, obtenir une hypothèque – et encore moins une maison – n’était pas une tâche facile. Beaucoup de gens n’avaient pas les moyens d’obtenir un acompte, et les prêts étaient presque toujours à court terme – pas comme ceux qui ont lespériodes d’ amortissement à long terme quenous connaissons aujourd’hui. En fait, lorsque de nombreux prêts sont arrivés à échéance à ce moment-là, ils exigeaient normalement des paiements importants de la part du débiteur. La banque exclurait si le propriétaire ne pouvait pas effectuer le paiement ou le refinancement. Cela deviendrait difficile avec le début de la Grande Dépression. Les taux annuels de saisies ont augmenté chaque année de 1926 (les chiffres de la première année ont été conservés) à 1934, lorsque le taux a culminé à plus de 12%.
Le Congrès des États-Unis a répondu en créant Fannie Mae. L’objectif était de contribuer à créer un flux de financement du logement accessible à tous sur tous les marchés. Cela a conduit au financement deprêts hypothécaires àlong terme à taux fixe, permettant aux propriétaires de refinancer leurs prêts à tout moment au cours de leur prêt.
1938
L’année où le Congrès a créé Fannie Mae.
En 1968, Fannie Mae a commencé à se financer en vendant des actions et des obligations après que le gouvernement les ait retirées du budget fédéral. Fannie Mae aconservé ses liens avec le gouvernement comme EGE, bien que, avec un conseil d’administration composé de plus de 13 membres. Il est également exonéré des impôts locaux et étatiques.
Points clés à retenir
- Fannie Mae est une entreprise parrainée par le gouvernement qui offre des prêts hypothécaires aux emprunteurs à revenu faible ou modéré.
- Il n’accorde pas de prêts, mais les soutient ou les garantit sur le marché hypothécaire secondaire.
- Fannie Mae fournit des liquidités en investissant sur le marché hypothécaire, en regroupant les prêts en titres adossés à des créances hypothécaires.
- Fannie Mae a été renflouée par le gouvernement américain à la suite de la crise financière et a été radiée du NYSE.
Créer de la liquidité
En investissant dans le marché hypothécaire, Fannie Mae crée plus de liquidités pour lesprêteurs comme les banques, les caisses d’épargne et lescoopératives de crédit, cequi leur permet de garantir ou definancer davantage lesprêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires qu’elle achète et garantit doivent répondre à des critères stricts. Par exemple, la limite d’un prêt conventionnel pour une maison unifamiliale en 2021 est de 548250 $ (contre 510400 $ en 2020) pour la plupart des zones et de 822375 $ (contre 765600 $ en 2020) pour les zones à coût élevé. Ces zones comprennent Hawaï, l’Alaska, Guam et les îles Vierges américaines, où la valeur moyenne des habitations est supérieure d’au moins 115% au montant de référence.
Afin de faire affaire avec Fannie Mae, un prêteur hypothécaire doit se conformer à la Déclaration sur les prêts subprime émise par le gouvernement fédéral. La déclaration aborde plusieurs risques associés aux prêts subprime, tels que des taux de lancement bas suivis de taux variables plus élevés;des limites très élevées sur l’augmentation du taux d’intérêt;limité à aucun document de revenu;et les caractéristiques du produit qui rendent probable un refinancement fréquent du prêt.8
En 2019, Fannie Mae a fourni plus de 650 milliards de dollars de liquidités pour financer le marché du logement. Cela a aidé des gens à travers le pays à acheter, refinancer et louer environ trois millions de maisons.dix
Fannie Mae soutient ou garantit les hypothèques mais ne les octroie pas.
Des titres adossés à des hypothèques
Après avoir acheté des hypothèques sur le marché secondaire, Fannie Mae les regroupe pour former des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les MBS sont des titres adossés à des actifs garantis par une hypothèque ou un pool d’hypothèques. Les titres adossés à des hypothèques de Fannie Mae sont achetés par des institutions telles que des compagnies d’assurance, des fonds de pension et des banques d’investissement. Il garantit le paiement du principal et des intérêts sur ses MBS.
Fannie Mae possède également son propre portefeuille, communément appelé portefeuille conservé. Celui-ci investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires ainsi que dans ceux d’autres institutions. Fannie Mae émet une dette appelée dette d’ agence pour financer son portefeuille conservé.
La crise financière
Fannie Mae est cotée en bourse depuis 1968. Jusqu’en 2010, elle était cotée à la Bourse de New York (NYSE). Il a été radié à la suite de la crise hypothécaire, immobilière et financière après que son stock est tombé en dessous des exigences de capital minimum prescrites par la Bourse de New York. Il négocie maintenant over-the-counter.
Des pratiques de prêt contraires à l’éthique ont conduit à la crise. Pendant le boom immobilier du milieu des années 2000, les prêteurs ont abaissé leurs normes et offert des prêts immobiliers aux emprunteurs dont le crédit était médiocre. En 2007, la bulle immobilière a éclaté et des centaines de milliers de ces emprunteurs se sont retrouvés en défaut de paiement, ce qui a conduit à ce qu’on a appelé l’ effondrement des subprimes. Cela a eu un effet d’entraînement sur les marchés du crédit, ce qui a entraîné une chute des marchés financiers et créé la récession la plus grave depuis des décennies aux États-Unis. (Pour plus d’informations, voir: Un examen des récessions passées.)
Prise de contrôle et sauvetage par le gouvernement
Dans la seconde moitié de 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont été repris par le gouvernement via une tutelle du Comité fédéral de financement du logement.À l’époque, les deux détenaient 4,9 billions de dollars d’obligations et de titres adossés à des créances hypothécaires. Le Trésor américain a fourni 191,5 milliards de dollars pour maintenir les deux solvables. Essentiellement, le gouvernement américain est intervenu pour restaurer la confiance dans les marchés en promettant de renflouer les créances douteuses et d’empêcher un nouvel effondrement du marché immobilier. En mai 2019, le gouvernement fédéral avait reçu 292 milliards de dollars en dividendes de Fannie Mae et Freddie Mac.
Options de crédit
Fannie Mae propose maintenant un certain nombre d’initiatives commerciales et d’options de crédit différentes aux propriétaires, en collaboration avec des prêteurs pour aider les personnes qui pourraient autrement avoir des difficultés à obtenir du financement.
- Hypothèque HomeReady: Ce produit permet aux propriétaires d’obtenir un financement et d’acheter une maison avec une mise de fonds modique. Les emprunteurs sont admissibles s’ils ont un revenu faible à modéré et un pointage de crédit inférieur à 620. Les personnes ayant des notes supérieures à 620 obtiennent de meilleurs prix.
- Acompte de 3%: une autre ressource pour les propriétaires qui n’ont peut-être pas accès à suffisamment de fonds pour garantir un acompte important.
- HFA Preferred: Ce programme aide les propriétaires à accéder à un financement abordable par le biais d’agences de financement du logement locales et étatiques et d’autres prêteurs. Les niveaux de revenu des emprunteurs sont déterminés par le HFA, et il n’y a pas d’exigences en matière de premier acheteur.
Une liste complète des produits et leurs descriptions sont disponibles sur le site Web de Fannie Mae.
Modifications de prêt
À la suite de l’effondrement des prêts hypothécaires, Fannie Mae a commencé à se concentrer sur les modifications de prêt. Depuis septembre 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont effectué environ 2,37 millions de modifications de prêt. Les modifications de prêt modifient les conditions d’une hypothèque existante pour aider les emprunteurs à éviter de faire défaut sur leur prêt hypothécaire, de se retrouver en forclusion et de perdre leur maison. Les modifications peuvent inclure un taux d’intérêt plus bas ou prolonger la durée du prêt. La modification du prêt peut également réduire les mensualités.
La ligne de fond
Fannie Mae a réussi à se redresser depuis qu’elle était au bord du gouffre en 2008. Elle est aujourd’hui le plus gros bailleur de fonds des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans et demeure un mécanisme clé pour faciliter l’accession à la propriété.