7 solutions pour les propriétaires aux prises avec leur prêt hypothécaire
Si vous avez maintenant du mal à effectuer vosversements hypothécaires, vous n’êtes pas seul. Selon RealtyTrac, une maison sur 12 448 est en forclusion à travers les États-Unis, en décembre 2020. En Floride, une maison sur 6 240, tandis qu’en Californie, une maison sur 11 342 est en forclusion.
La pandémie du nouveau coronavirus a entraîné une augmentation du chômage et une perte de revenus. Si vous pensez que vous risquez de saisir votre maison, sachez qu’il existe des programmes conçus pour offrir un allégement hypothécaire aux emprunteurs.
Options d’allégement hypothécaire pour COVID-19
Si votre prêt hypothécaire est soutenu par un programme gouvernemental, un moratoire – ou un report – sur les saisies et les expulsions est en place pour les personnes touchées par le COVID-19. Le moratoire devait expirer le 31 janvier 2021, mais a été prolongé. Cependant, les dates d’expiration des prolongations varient en fonction du programme gouvernemental de prêt immobilier.
Pour ceux qui cherchent à demander l’ abstention, le ministère du Logement et du Développement urbain, le ministère des Anciens Combattants et le ministère de l’Agriculture ont prolongé la période d’inscription pour laquelle les emprunteurs peuvent demander l’abstention jusqu’au 30 juin 2021.2 L’ abstention est un report convenu des paiements hypothécaires entre le prêteur et l’emprunteur pour aider à prévenir la forclusion.
Pour les prêts hypothécaires garantis par Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a prolongé les moratoires de forclusion sur les saisies de maisons individuelles et les expulsions de biens immobiliers (REO) jusqu’au 31 mars 2021. Les biens REO sont des biens appartenant à la banque saisis en raison d’un défaut de paiement ou d’un non-paiement par l’emprunteur.
Pour les prêts hypothécaires garantis par le département américain de l’Agriculture (USDA), le moratoire de forclusion pour son programme de prêts directs et garantis pour les logements unifamiliaux expire le 30 juin 2021.
Également prolongés jusqu’au 30 juin 2021, les prêts hypothécaires consentis par l’intermédiaire du Département américain du logement et du développement urbain (HUD) assurés par la Federal Housing Administration (FHA) ou garantis par l’Office of Native American Programs » (articles 184 et 184 A) programmes).
Pour ceux qui ont des prêts VA, le ministère des Anciens Combattants a également été repoussé du moratoire sur les expulsions et les saisies jusqu’au 30 juin 2021.
Veuillez vérifier auprès de votre banque ou de votre fournisseur de services hypothécaires, qui recueille vos paiements, pour déterminer si votre prêt hypothécaire est admissible au programme de moratoire. Que votre difficulté à honorer vos versements hypothécaires soit ou non liée au coronavirus, la première chose à faire est d’appeler votre fournisseur de prêt. Si vous le pouvez, essayez de le faire avant de manquer des paiements, car cela conservera le plus grand nombre d’options à votre disposition. Dans cet article, les experts présentent différentes options lorsque vous avez du mal à payer à temps.
Points clés à retenir
- Si votre prêt hypothécaire est soutenu par un programme gouvernemental, un moratoire – ou un report – sur les saisies et les expulsions est en place pour les personnes touchées par le COVID-19.
- Fannie Mae et Freddie Mac offrent tous deux une assistance à ceux qui ont du mal financièrement à effectuer des paiements hypothécaires en raison du COVID-19.
- Qu’elle soit liée ou non à la pandémie de coronavirus, si vous ne pouvez pas effectuer vos versements hypothécaires, la première étape consiste à contacter votre prêteur.
- De nombreuses options existent pour modifier le remboursement de votre prêt afin de rendre les mensualités plus abordables.
Solution n ° 1: demander une abstention d’hypothèque
Comme indiqué précédemment, Freddie Mac et Fannie May ont publié des lignes directrices sur l’ abstention hypothécaire liée au COVID-19. Cela signifie que lesindividus peuvent réduire ou suspendre leurs paiements pour cette période. De plus, toutdéfaut de paiementlié à l’ hypothèque ne sera pas signalé aux bureaux de crédit, de sorte que les paiements manquants ne nuiront pas à votre pointage de crédit. Une fois l’abstention terminée, les prêteurs travailleront avec les emprunteurs pour modifier les prêts afin de réduire les paiements mensuels si nécessaire.5
Solution n ° 2: refinancer un prêt à plus long terme
L’espacement de votre prêt sur une période plus longue est une option qui peut réduire le montant de votre paiement mensuel. Selon Al Hensling, président de United American Mortgage à Irvine, en Californie, le refinancement par un prêt à plus long terme est le moyen le plus simple de réduire les paiements hypothécaires mensuels, en particulier lorsque les flux de trésorerie posent problème.
Cependant, il est important de noter que votre taux d’intérêt augmentera. Pour compenser cela, Matt Hackett, responsable de la souscription et des opérations chez Equity Now, basé à New York, recommande d’effectuer des paiements plus élevés pour augmenter la vitesse à laquelle vous remboursez le capital. La majorité des prêts hypothécaires ne comportent aucune pénalité de remboursement anticipé (bien que vous devriez absolument vérifier la vôtre).
Solution n ° 3: refinancer pour modifier vos conditions de taux d’intérêt
Le refinancement d’un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) est une option viable si vous avez presque terminé de rembourser votre prêt hypothécaire. «De plus en plus de consommateurs reconnaissent les avantages financiers qu’une hypothèque à taux variable peut offrir dans les bonnes circonstances», déclare Hensling. Un exemple parfait est un propriétaire qui prévoit vendre sa maison au cours des trois prochaines années et qui a actuellement un prêt à taux fixe de 400 000 $ à 4,25% payant 1 976,76 $ par mois.
Hensling dit que si le propriétaire refinançait un prêt hypothécaire hybride à taux variable fixe pendant cinq ans à 2,875%, cela réduirait le paiement mensuel à 1695,57 $ par mois et économiserait 281,19 $ par mois.
Jeremy Brandt, PDG de WeBuyHouses.com, est d’accord, ajoutant: «Si une maison est presque payée, la grande majorité des paiements mensuels vont à l’équité et non aux intérêts. Le refinancement d’un ARM pourrait résoudre les problèmes de trésorerie à court terme en réduisant le paiement mensuel au détriment des paiements ultérieurs. »Cela étant dit, si les taux d’intérêt commencent à augmenter, les paiements mensuels peuvent augmenter sur une période.
Alternativement, si vous avez un ARM, le passage à un prêt hypothécaire à taux fixe peut ne pas réduire vos paiements mensuels actuels, mais cela peut empêcher vos paiements de croître. «Cela a du sens si les taux fixes actuels sont inférieurs au taux d’intérêt ARM, ou si vous prévoyez de changer plus tard que les trois prochaines années», dit Brandt. Cependant, il avertit que si vous êtes dans un ARM depuis un certain temps, le taux fixe dans lequel vous refinancez peut être supérieur à votre taux actuel, ce qui peut entraîner une augmentation de votre paiement mensuel.
Solution n ° 4: contester les taxes foncières
Si la valeur de votre maison a chuté, contester votre taxe foncière peut offrir un certain allégement financier, explique Cara Pierce, conseillère en logement certifiée chez Clearpoint Credit Counseling Solutions, une organisation nationale à but non lucratif. «Vous devrez contacter le bureau de l’évaluateur fiscal du comté dans le comté dans lequel la maison est située pour voir de quel type d’informations ils auront besoin pour prouver que la valeur des logements a chuté», explique Pierce.
Cependant, Pierce dit qu’il s’agit d’une stratégie à court terme. Elle prévient qu’à mesure que la valeur des propriétés augmentera, les impôts fonciers augmenteront. Sachez également que l’évaluation de votre maison peut coûter plusieurs centaines de dollars.
Solution n ° 5: modifier le prêt
Une modification de prêt est une alternative pour ceux qui ne peuvent pas refinancer leur prêt mais qui doivent réduire leur paiement mensuel de la maison. Mais, contrairement à un refinancement, il nécessite une épreuve. Pierce dit que les emprunteurs doivent montrer au prêteur qu’en raison de difficultés financières, ils ne sont pas en mesure de continuer à effectuer le paiement mensuel régulier de la maison. «Ce processus implique de nombreux documents qui doivent être remplis et envoyés au prêteur pour examen», explique Pierce.
Elle recommande que les propriétaires obtiennent des conseils par l’intermédiaire d’une organisation certifiée HUD pour bien comprendre leurs options et obtenir de l’aide pour contacter le prêteur. «Cependant, tous les prêteurs n’offrent pas de modifications de prêt ou peuvent simplement proposer des modifications de prêt à court terme», déclare Pierce.
Dans le cadre de leurs plans d’assistance hypothécaire liés au COVID-19, Fannie Mae et Freddie Mac autorisent tous les deux les emprunteurs à modifier leurs prêts après l’abstention.67
Solution n ° 6: Obtenez un prêt sur valeur domiciliaire
Obtenir un prêt sur valeur domiciliaire peut fournir une aide immédiate aux propriétaires en difficulté, mais cette stratégie ne fonctionne que si vous avez beaucoup de valeur nette dans votre maison, ce qui signifie que votre maison est évaluée à beaucoup plus que ce que vous devez. Anthony Pili, directeur de la planification stratégique à la Greater Hudson Bank à Bardonia, New York, conseille aux propriétaires en difficulté d’envisager de rembourser un prêt hypothécaire avec une ligne de valeur nette du logement. «Les banques couvrent généralement tous les frais de clôture des lignes de valeur nette du logement. Les économies réalisées sur les frais de clôture peuvent être utilisées pour rembourser le solde du principal plus rapidement », déclare Pili.
Il ajoute que cette stratégie est très efficace pour les emprunteurs qui ont l’autodiscipline de payer plus que ce qui est dû chaque mois puisque le paiement minimum n’est généralement que les intérêts courus au cours du mois.
Solution n ° 7: Demandez au prêteur d’éliminer l’assurance hypothécaire privée
Selon la valeur nette de votre maison, l’élimination de l’ assurance prêt hypothécaire privée (PMI) peut réduire vos versements hypothécaires. «Si vous avez au moins 20% du capital de la propriété, je vous recommande de contacter le prêteur au sujet de l’abandon de l’assurance hypothécaire», explique Pierce. Elle explique que les emprunteurs qui ne paient généralement pas 20% d’acompte sont tenus d’avoir un PMI pendant au moins deux ans, mais dit qu’il peut y avoir des exceptions à la règle des deux ans. Par exemple, si le propriétaire a apporté des améliorations à la maison qui ont augmenté la valeur, l’exigence peut être levée.
La ligne de fond
Si vous avez des difficultés avec votre prêt hypothécaire, ne jetez pas l’éponge. Il existe différentes solutions qui peuvent vous aider à rester chez vous et à gérer vos mensualités hypothécaires.