Comment investir dans la terre

Il a souvent été recommandé aux gens d’acheter des terres en raison de sa rareté. Dans cet esprit, les investisseurs doivent comprendre le caractère pratique de la propriété foncière et de la gestion d’une entreprise commerciale basée sur la terre. Ils doivent également être conscients des types spécifiques d’options d’investissement foncier disponibles par le biais de produits d’investissement tels que  les fonds  négociés en bourse (ETF) et les billets négociés en bourse (ETN).

Types d’investissements fonciers

Les personnes riches indépendamment peuvent acheter des terres à des fins personnelles, de loisirs et, oui, d’investissement. Malheureusement, la plupart des gens n’entrent pas dans cette catégorie. Cela soulève la question suivante: les opportunités de propriété foncière et les entreprises commerciales sont-elles capables de générer un retour sur investissement acceptable pour les petits investisseurs, tout en leur offrant les joies et les attributs associés à la propriété foncière? Pour répondre à cette question, vous devez être en mesure d’évaluer 10 catégories générales d’investissements fonciers potentiels:

• Terrain à bâtir résidentiel
• Terrain à développement commercial
• Terres de cultures en lignes
• Terres d’élevage
• Timberland
• Terres de production minière
• Terres agricoles maraîchères
• Vignobles
• Les vergers
• Terrain de loisirs

Investissements fonciers résidentiels et commerciaux

Le développement de terrains résidentiels et commerciaux offre une porte d’entrée réalisable à l’investissement, car un nombre pratiquement illimité de possibilités de développement de terrains peut être structuré pour répondre auxcontraintesde capital et de temps d’un investisseur. Pour la plupart des petits investisseurs, les FNB de fiducies de placement immobilier (FPI) sont un choix idéal car ils ne nécessitent pas de gestion directe, ils sont largement diversifiés par type de propriété, ils sont diversifiés géographiquement, ils peuvent être achetés ou vendus en temps réel, et ils sont très bon marché. Certains se spécialisent dans un type d’immobilier, mais d’autres, comme le Vanguard REIT ETF (VNQ ), offrent une exposition diversifiée aux développements immobiliers industriels, de bureaux, de vente au détail, de soins de santé, de stockage public et résidentiels.

Malheureusement, ces types d’investissements nient la capacité du propriétaire foncier à profiter de l’utilisation de la terre. Par conséquent, les développements fonciers résidentiels et commerciaux ne sont pas des options réalisables pour les personnes qui veulent vraiment ressentir le sentiment de propriété foncière.

Terres cultivées en ligne et terres pour les opérations d’élevage

Les terres achetées pour l’agriculture en lignes ou pour l’exploitation d’une exploitation d’élevage permettent de profiter de la terre dans le sens de la propriété, ainsi que du point de vue de la génération de revenus. Cependant, il existe une multitude de problèmes pour les petits investisseurs qui achètent des terres pour exploiter ces types d’entreprises. Premièrement, l’échelle requise pour exploiter une exploitation de cultures en lignes ou une exploitation d’élevage doit être très grande pour être financièrement viable. Ceci, à son tour, a besoin d’ un capital initial important dépenses bien au – delà ce que la plupart des gens peuvent se permettre. De plus, les coûts fixes permanents associés à la gestion de ces types d’exploitations agricoles sont extrêmement élevés.

Cela signifie à son tour que l’ effet de levier financier et le risque commercial pour de telles opérations sont également très élevés. Par conséquent, le propriétaire foncier est soumis à un stress important pour que ces types d’entreprises commerciales réussissent financièrement. Dans de nombreux cas, le niveau de stress dépasse de loin les avantages auxquels les gens aspirent en tant que propriétaires terriens. Dans cet esprit, il est juste de dire que la plupart des petits investisseurs devraient éviter de poursuivre ces types d’exploitations agricoles à grande échelle, car les risques et les difficultés d’une telle activité dépasseront probablement tous les avantages.

Bien qu’il soit probablement impossible pour la plupart des petits investisseurs de posséder une exploitation traditionnelle de cultures en lignes ou d’élevage, de nombreuses options d’investissement agricole offrent une exposition d’investissement acceptable aux entreprises agricoles traditionnelles. Par exemple, certains fonds offrent une exposition au soja, au maïs, au blé, au coton, au sucre, au café, à l’huile de soja, aux bovins vivants, aux bovins d’engraissement, au cacao, aux porcs maigres, au blé de Kansas City, à l’huile de canola et à la farine de soja. Par conséquent, en investissant dans ce produit, les petits investisseurs auront une large exposition aux opérations agricoles traditionnelles. Ceci, à son tour, peut être utilisé par l’investisseur pour se tenir au courant des pratiques agricoles traditionnelles, ainsi que pour générer un retour sur investissement intéressant au fil du temps.

Les petits investisseurs peuvent également utiliser une variété de billets négociés en bourse (ETN) pour investir dans des types spécifiques d’exploitations agricoles traditionnelles. Par exemple, le iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( matières premières comme le maïs, le blé, le soja, le sucre, le coton et le café, et le iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) fournit exposition des investissements aux bovins et aux porcs.2

En ce qui concerne l’utilisation des ETF et des ETN comme options d’investissement liées à la terre et à l’agriculture, les investisseurs doivent comprendre que bon nombre de ces types de produits utilisent des instruments dérivés tels que des contrats à terme pour générer une exposition au marché. En conséquence, les investisseurs doivent effectuer une diligence raisonnable approfondie sur ces types d’investissements afin de bien comprendre leurs risques et leurs avantages potentiels. Néanmoins, l’utilisation des ETF et des ETN est susceptible de présenter la meilleure opportunité pour s’engager dans des opérations agricoles traditionnelles à grande échelle.

Opportunités d’investissement dans les petites exploitations agricoles

Pour que les petits investisseurs apprécient vraiment le sens plus traditionnel de la propriété foncière, les meilleures options sont peut-être les exploitations forestières, les terres de développement minier, les jardins potagers, les vergers, les vignobles et les terrains de loisirs. Ces types d’activités agricoles sont beaucoup plus attrayants pour les petits investisseurs: l’échelle de l’achat de terres peut être adaptée pour répondre aux contraintes de capital de l’investisseur; les opérations ont le potentiel de générer un flux de revenus continu, et les investisseurs peuvent profiter de la terre pendant qu’elle est utilisée.

Cela dit, une multitude d’ETF et d’ETN sont également directement liés à ces types d’activités agricoles. Par conséquent, les petits investisseurs voudront peut-être envisager d’investir en eux s’ils décident que la gestion d’une exploitation agricole à petite échelle nécessite trop de temps et de ressources.

Le FNB Invesco MSCI Global Timber ( participations dans des entreprises qui possèdent ou louent des terres boisées et récoltent le bois à des fins commerciales et vendent des produits à base de bois. En outre, le SPDR S & P Oil & Gas Exploration & Production Fonds ETF (de XOP ) est l’une des nombreuses options de placement qui offrent uneexposition au développement des terres minérales.

Questions à considérer

Une fois que la décision a été prise d’acheter des terres brutes à des fins d’investissement ou de développement, les investisseurs doivent comprendre de nombreuses questions relatives aux légalités associées à l’utilisation de parcelles de propriété spécifiques. Par exemple, les restrictions d’utilisation des terres peuvent réduire la manière dont le terrain peut être utilisé par le propriétaire, les servitudes foncières peuvent accorder l’accès à une partie de la propriété à une partie non liée, et la cession de droits miniers peut accorder à une partie non liée le l’autorisation d’extraire et de vendre des minéraux pour un gain financier.

De plus, les droits riverains et littoraux peuvent stipuler l’accès du propriétaire aux voies navigables adjacentes, et la configuration du terrain peut dicter s’il se trouve dans une plaine inondable, ce qui aurait un impact considérable sur la manière dont le terrain pourrait être utilisé. Heureusement, les acheteurs potentiels de terres peuvent obtenir des réponses à ces questions en examinant la spécification légale d’une parcelle de terrain, qui se trouve dans un document appelé acte foncier. Ce type de document est généralement accessible au public via Internet, ou il peut être obtenu à l’ancienne, en visitant la division des registres fonciers et des actes du bureau du greffier du comté approprié.

En plus des questions juridiques, les petits investisseurs devraient envisager l’accès du terrain aux services publics de base tels que l’électricité ou les télécommunications. Les investisseurs devraient également examiner l’ obligation annuelle de taxe foncière du terrain, évaluer le potentiel d’infractions par intrusion et analyser l’éloignement du terrain du propriétaire foncier, ainsi que de la communauté la plus proche. Tous ces problèmes sont importants, car le manque de services publics peut grandement entraver la capacité d’utiliser la terre, l’éloignement de la terre peut avoir une incidence sur les possibilités d’un propriétaire foncier de profiter de la propriété, et les impôts fonciers peuvent avoir une incidence sur les finances du propriétaire foncier. En gardant ces problèmes à l’esprit, les propriétaires fonciers potentiels devraient entreprendre une évaluation complète de la diligence raisonnable avant de décider d’acheter un terrain.

Aperçu général de l’évaluation des terres

Les investisseurs qui envisagent un achat de terres brutes doivent se rendre compte qu’ils s’engagent dans un investissement purement spéculatif. En effet, les terrains non aménagés ne génèrent aucun revenu et, par conséquent, tout retour sur investissement devra provenir du gain en capital potentiel qui peut être obtenu une fois le terrain vendu. Dans cette optique, le coût de la dette d’un prêt immobilier agricole peut être utilisé pour aider à mener une analyse préliminaire des investissements.

Du point de vue de l’investissement pur, la terre brute a un retour sur investissement très peu attrayant, en particulier si l’on considère la durée pendant laquelle les investisseurs doivent généralement posséder des terres pour générer un retour sur investissement. De plus, les taux d’intérêt des prêts pour terres agricoles peuvent augmenter à l’avenir, ce qui signifie que le taux d’équilibre des futurs achats de terres augmentera également.

Si le coût de la dette pour un prêt immobilier agricole ne dissuade pas les petits investisseurs de vouloir acheter des terres à titre d’investissement spéculatif, et qu’ils croient vraiment qu’ils peuvent créer une petite exploitation agricole qui répondra à leurs besoins en capital, à leurs revenus et à leurs contraintes de temps, de nombreux rapports d’ évaluation sont facilement disponibles. Ces rapports peuvent être obtenus auprès des départements agricoles des universités publiques d’État pour aider à évaluer la faisabilité de la création d’une petite entreprise agricole. Par conséquent, les petits investisseurs qui souhaitent créer une ferme forestière, une ferme maraîchère, un vignoble ou un verger devraient être en mesure de trouver une analyse complète et opportune qui explique comment établir ces types d’opérations, la quantité de travail qu’ils impliqueront probablement, le capital les dépenses nécessaires, le temps nécessaire pour obtenir un retour sur investissement et le retour probable sur investissement que la petite exploitation agricole réalisera au fil du temps.

Enfin, et c’est peut-être le plus important, les investisseurs doivent comprendre qu’investir dans la terre pour exploiter une petite entreprise agricole est probablement le type d’entreprise le plus difficile et le plus risqué qui puisse être entrepris. En effet, en plus du risque associé à toutes les activités commerciales, les exploitations agricoles assument une multitude de risques auxquels les entreprises non agricoles n’ont pas à faire face. Les exemples sont la menace d’une variété de maladies des cultures, le potentiel d’infestations de ravageurs, un environnement climatique en constante évolution et des prix de marché instables. Pour ces raisons, couplées au fait que l’exploitation d’une petite entreprise agricole nécessite une quantité importante de force physique, d’endurance et une très forte éthique de travail, la grande majorité des investisseurs ne seront probablement pas en mesure de faire face à toutes les exigences de l’agriculture. une base durable.

La ligne de fond

L’achat de terres brutes est un investissement très risqué car il ne génère aucun revenu et peut ne pas générer de plus-value lors de la vente du bien. De plus, utiliser un prêt immobilier agricole pour acheter des terres est très risqué. En gardant ces points à l’esprit, il est recommandé que la plupart des petits investisseurs désireux de posséder des terres ou d’exploiter une petite entreprise agricole utilisent la grande variété d’ETF et d’ETN qui sont maintenant mis à la disposition des petits investisseurs qui n’étaient autrefois disponibles que pour les hedge funds.. En utilisant ces types de produits d’investissement, les investisseurs devraient être en mesure de satisfaire leur désir d’activités récréatives liées à la terre tout en générant un retour sur investissement raisonnable au fil du temps.