Dans les coulisses de votre hypothèque
Table des matières
Développer
- 1. L’auteur de l’hypothèque
- 2. L’agrégateur
- 3. Négociants en valeurs mobilières
- 4. Investisseurs
- La ligne de fond
Vous pouvez considérer votre hypothèque comme le prêt qui vous a aidé à acheter votre maison. Mais les investisseurs voient une hypothèque comme un flux de flux de trésorerie futurs. Ces flux de trésorerie sont achetés, vendus, dépouillés, répartis en tranches et titrisés sur le marché hypothécaire secondaire. Étant donné que la plupart des prêts hypothécaires sont vendus, le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et très liquide.
Du point d’origine au moment où le paiement mensuel d’un emprunteur aboutit à un investisseur dans le cadre d’un titre adossé à une hypothèque (MBS), d’un titre adossé à des actifs (ABS), d’une obligation hypothécaire garantie (CMO) ou d’un titre de créance garanti ( CDO), il existe plusieurs institutions différentes qui prélèvent toutes un certain pourcentage des frais initiaux et / ou des flux de trésorerie mensuels.
Dans cet article, nous allons vous montrer comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire et vous présenter ses principaux acteurs.
Il y a quatre acteurs principaux sur ce marché: l’ initiateur de l’ hypothèque, l’ agrégateur, le courtier en valeurs mobilières et l’investisseur.
1. L’auteur de l’hypothèque
L’initiateur de l’hypothèque est la première entreprise impliquée sur le marché hypothécaire secondaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers hypothécaires et des courtiers en prêts hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour conclure des prêts, les banquiers hypothécaires utilisent généralement ce que l’on appelle une marge de crédit d’ entrepôt pour financer les prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers hypothécaires, vendent rapidement des prêts hypothécaires nouvellement créés sur le marché secondaire.
Une distinction à noter est que les banques et les banquiers hypothécaires utilisent leurs propres fonds pour fermer des prêts hypothécaires, contrairement aux courtiers en hypothèques. Les courtiers en hypothèques agissent plutôt en tant qu’agents indépendants pour les banques ou les banquiers hypothécaires, les mettant en relation avec les clients (emprunteurs).
Cependant, en fonction de sa taille et de sa sophistication, un initiateur de prêts hypothécaires peut regrouper les prêts hypothécaires pendant un certain temps avant de vendre l’ensemble du paquet; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure de leur création. Il y a un risque pour un initiateur lorsqu’il détient une hypothèque après qu’un taux d’intérêt a été coté et verrouillé par un emprunteur. Si l’hypothèque n’est pas vendue simultanément sur le marché secondaire au moment où l’emprunteur verrouille le taux d’intérêt, les taux d’intérêt pourraient changer, ce qui modifie la valeur de l’hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le profit réalisé par l’initiateur sur l’hypothèque.
Les initiateurs qui regroupent les prêts hypothécaires avant de les vendre couvrent souvent leurs pipelines hypothécaires contre les variations des taux d’intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelé échange au mieux, conçu pour la vente d’une seule hypothèque, ce qui élimine la nécessité pour l’initiateur de couvrir une hypothèque. Les petits initiateurs ont tendance à utiliser les meilleurs métiers.
En général, les initiateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais facturés pour obtenir un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.
2. L’agrégateur
Les agrégateurs sont la prochaine entreprise parmi les participants au marché hypothécaire secondaire. Les agrégateurs sont de grands initiateurs de prêts hypothécaires liés aux entreprises de Wall Street et aux entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), comme Fannie Mae et Freddie Mac. Les agrégateurs achètent des hypothèques nouvellement créées auprès de petits initiateurs et, avec leurs propres initiations, forment des pools de prêts hypothécaires qu’ils titrisent en titres adossés à des hypothèques de marque privée (en travaillant avec des entreprises de Wall Street) ou forment des titres adossés à des hypothèques d’agence (en travaillant via les GSE).
À l’instar des initiateurs, les agrégateurs doivent couvrir les hypothèques de leurs pipelines à partir du moment où ils s’engagent à acheter une hypothèque, via le processus de titrisation, et jusqu’à ce que le MBS soit vendu à un courtier en valeurs mobilières. La couverture d’un pipeline de prêts hypothécaires est une tâche complexe en raison des retombées et du risque de propagation. Les agrégateurs réalisent des bénéfices en fonction de la différence entre le prix qu’ils paient pour les prêts hypothécaires et le prix pour lequel ils peuvent vendre les MBS adossés à ces prêts hypothécaires, en fonction de l’efficacité de leur couverture.
3. Négociants en valeurs mobilières
Une fois qu’un MBS a été formé (et parfois avant qu’il ne soit formé, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. La plupart des sociétés de courtage de Wall Street ont des bureaux de négociation MBS. Les concessionnaires sur ces bureaux font toutes sortes de choses créatives avec MBS et des prêts hypothécaires entiers; l’objectif final est de les vendre sous forme de titres à des investisseurs. Les concessionnaires utilisent fréquemment les MBS pour structurer les CMO, les ABS et les CDO. Ces opérations peuvent être structurées pour avoir des caractéristiques de remboursement anticipé différentes et quelque peu définies et des notations de crédit améliorées par rapport aux MBS sous-jacents ou aux prêts entiers. Les concessionnaires répartissent le prix auquel ils achètent et vendent des MBS et cherchent à réaliser des bénéfices d’ arbitrage dans la manière dont ils structurent les packages CMO, ABS et CDO.
4. Investisseurs
Les investisseurs sont les utilisateurs finaux des prêts hypothécaires. Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d’assurance, les banques, les GSE et les fonds spéculatifs sont tous de gros investisseurs dans les prêts hypothécaires. Les MBS, CMO, ABS et CDO offrent aux investisseurs un large éventail de rendements potentiels basés sur des risques de qualité de crédit et de taux d’intérêt variables.
Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les banques investissent généralement dans des produits hypothécaires hautement cotés. Certaines tranches des différentes opérations hypothécaires structurées sont recherchées par ces investisseurs pour leurs profils de remboursement anticipé et de risque de taux d’intérêt. Les hedge funds sont généralement de gros investisseurs dans les produits hypothécaires à faible cote de crédit et les produits hypothécaires structurés qui présentent un risque de taux d’intérêt plus élevé.
De tous les investisseurs hypothécaires, les GSE ont les plus grands portefeuilles. Le type de produit hypothécaire dans lequel ils peuvent investir est largement réglementé par l’ Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
La ligne de fond
Peu d’emprunteurs réalisent à quel point leur prêt hypothécaire est tranché, coupé en dés et négocié. En quelques semaines, peut-être un mois, à partir du moment où un prêt hypothécaire est créé, il peut faire partie d’un CMO, d’un ABS ou d’un CDO. L’utilisateur final d’une hypothèque peut être un fonds spéculatif qui fait des paris directionnels sur les taux d’intérêt ou utilise des positions à effet de levier pour exploiter de petites irrégularités de tarification relationnelle, ou il peut s’agir de la banque centrale d’un pays étranger qui aime la notation de crédit d’une agence MBS.
D’un autre côté, il pourrait s’agir d’une compagnie d’assurance basée à Bruxelles attirée par la durée et le profil de convexité d’une certaine tranche dans un accord ABS, CMO ou CDO. Le marché hypothécaire secondaire est énorme, liquide et complexe, plusieurs institutions étant toutes désireuses de consommer une part du gâteau hypothécaire.