Dérivé de propriété
Qu’est-ce qu’un dérivé de propriété?
Un dérivé immobilier est un produit financier dont la valeur fluctue en fonction des variations de valeur d’un actif immobilier sous jacent, généralement un indice. Les dérivés immobiliers offrent aux investisseurs une exposition à un marché immobilier spécifique sans avoir à acheter et vendre des biens corporels.
Points clés à retenir
- Un dérivé immobilier est un produit financier lié à un actif immobilier sous-jacent, tel qu’un indice.
- La valeur du dérivé est influencée par les variations de l’actif sous-jacent, par exemple si l’indice augmente ou diminue.
- Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs d’investir dans l’immobilier de manière plus indirecte, plutôt que d’acheter une propriété réelle.
Comprendre un dérivé de propriété
Les dérivés immobiliers sont une variété de dérivés financiers. Un dérivé financier est une structure qui prend sa valeur d’une entité sous-jacente telle qu’un actif, un indice ou un taux d’intérêt. Des exemples de dérivés comprennent les contrats à terme, les options, les swaps et les notes d’indices immobiliers. Les produits dérivés sont fréquemment utilisés pour se couvrir contre les fluctuations de prix ou pour accéder à des actifs ou à des marchés difficiles à négocier.
Les dérivés immobiliers remplacent généralement un bien immobilier par la performance d’un indice de rendement immobilier tel que l’indice de propriété du Conseil national des fiduciaires d’investissement immobilier (NPI). Le NPI est l’indice accepté créé pour évaluer la performance d’investissement du marché de l’immobilier commercial et comprend plus de 9 000 propriétés. Au troisième trimestre de 2020, l’indice valait environ 703 milliards de dollars, dans toutes les régions des États-Unis et dans toutes les utilisations des terres immobilières. L’indice a baissé de 1,7% au milieu de l’impact de la pandémie COVID-19.
Un indice est utilisé parce que les actifs immobiliers individuels peuvent être difficiles à évaluer avec précision et efficacité. Un indice immobilier rassemble des informations sur l’ensemble du marché immobilier dans le but d’estimer avec précision la valeur des actifs sous-jacents.
Comment fonctionnent les dérivés de propriété
En utilisant les dérivés immobiliers, les investisseurs peuvent entrer et sortir des quatre quadrants du marché immobilier: capital-investissement, capital-investissement public, dette privée et dette publique. Cela leur permet de gérer les risques et d’augmenter potentiellement les rendements de leur allocation d’actifs immobiliers existante.
Un marché de produits dérivés actif permet à un investisseur de réduire les exigences de fonds propres initiales et de protéger les portefeuilles immobiliers à la baisse tout en proposant des stratégies de gestion des risques.
Utilisations des dérivés de propriété
Une méthode d’utilisation des dérivés immobiliers consiste à effectuer un swap de rendement total de l’indice du Conseil national des fiduciaires d’investissement immobilier, ventilé selon chaque secteur immobilier. Le swap permet aux investisseurs de prendre position dans un secteur immobilier alternatif dans lequel ils ne possèdent peut-être pas déjà des propriétés.
Les investisseurs peuvent ensuite échanger les rendements de différents sous-secteurs, tels que l’échange de biens immobiliers liés aux bureaux contre des biens immobiliers commerciaux. Les swaps permettent aux investisseurs de modifier ou de rééquilibrer tactiquement leurs portefeuilles pendant une période spécifique, généralement jusqu’à trois ans. D’ autres méthodes comprennent « être long » ou répliquer l’exposition des propriétés d’ acheter, et « aller court » ou reproduire l’exposition de la vente de propriétés.