Prêts hypothécaires jumbo et conventionnels: quelle est la différence?
Prêts hypothécaires jumbo et conventionnels: un aperçu
Les hypothèques jumbo et conventionnelles sont deux types de financement utilisés par les emprunteurs pour acheter une maison. Les deux exigent que les propriétaires satisfassent à certaines conditions d’admissibilité, notamment les cotes de crédit minimales, les seuils de revenu, la capacité de remboursement, ainsi que les exigences de mise de fonds minimale. Les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), telles que Federal Housing Administration (FHA), le US Department of Veterans Affairs (VA) ou le USDA Rural Housing Service ne soutiennent aucun des produits hypothécaires. Bien qu’ils puissent être utilisés dans le même but – pour sécuriser une propriété – ils sont intrinsèquement différents.
Les hypothèques Jumbo sont utilisées pour acheter des propriétés dont le prix est élevé, souvent celles qui se chiffrent en millions de dollars. Les hypothèques conventionnelles, en revanche, sont plus conformes aux besoins de l’acheteur moyen et peuvent être conformes ou non conformes. Continuez à lire pour en savoir plus sur ces deux types de produits hypothécaires.
Points clés à retenir
- Les hypothèques jumbo et conventionnelles sont deux produits que les emprunteurs utilisent pour garantir leurs propriétés.
- Les prêts hypothécaires conventionnels peuvent être conformes aux directives gouvernementales ou non.
- Les prêts hypothécaires géants ont tendance à ne pas respecter les restrictions de prêt conformes, généralement parce qu’ils dépassent le montant maximal garanti par des entreprises parrainées par le gouvernement comme Fannie Mae ou Freddie Mac.
Prêts hypothécaires Jumbo
Comme indiqué ci-dessus, les hypothèques jumbo sont des prêts utilisés pour financer des achats immobiliers. Contrairement aux prêts hypothécaires ordinaires, ces prêts sont destinés à des propriétés à prix élevé. Les maisons de luxe et celles que l’on trouve sur les marchés immobiliers locaux hautement concurrentiels sont généralement financées par des prêts hypothécaires géants.
Ces prêts hypothécaires, également appelés prêts jumbo, ne sont pas conformes. Cela signifie qu’ils ne relèvent pas desrestrictions de prêt de l’ Agence fédérale de financement du logement (FHFA) et ne sont donc pas soutenus par Fannie Mae ou Freddie Mac. Malgré cela, beaucoup adhèrent encore aux lignes directrices pour les prêts hypothécaires admissibles telles que définies par le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB).2 Ils dépassent également la limite maximale de prêt conforme dans leurs comtés respectifs.4 D’autres facteurs qui les empêchent d’être des prêts conformes peuvent inclure des emprunteurs aisés ayant des besoins uniques ou des prêts hypothécaires à intérêt seulement qui aboutissent à des remboursements massifs, le solde emprunté étant dû à la fin de la durée du prêt.
Afin de se qualifier pour un prêt jumbo, les emprunteurs doivent avoir une excellente cote de crédit. Les emprunteurs devraient également être dans une tranche de revenu plus élevée. Après tout, il faut beaucoup d’argent pour faire face aux dette-revenu (DTI).
Dans le passé, les taux d’intérêt des prêts jumbo étaient beaucoup plus élevés que les taux hypothécaires traditionnels. Bien que l’écart se resserre, ils sont encore légèrement plus élevés. Les exigences en matière de mise de fonds étaient également structurées de la même manière, atteignant à un moment donné jusqu’à 30%. Mais il est plus courant maintenant de voir des prêts jumbo nécessitant un acompte d’environ 10% à 15%. Les taux d’intérêt et les acomptes plus élevés du passé ont généralement été mis en place principalement pour compenser le degré de risque plus élevé associé à ces produits hypothécaires puisqu’ils ne sont pas garantis par les GSE mentionnés ci-dessus.
Prêts hypothécaires conventionnels
Les prêts hypothécaires conventionnels sont des prêts offerts par des prêteurs privés tels que des banques et d’autres institutions financières telles que des coopératives de crédit et des sociétés de prêts hypothécaires. Tout comme les prêts jumbo, les emprunteurs exigent un acompte, une cote de crédit minimale, un certain niveau de revenu, ainsi qu’un faible ratio DTI, et ne sont pas non plus adossés à des GSE.
Contrairement aux prêts jumbo, les prêts hypothécaires conventionnels peuvent être conformes ou non conformes. Les prêts conformes sont ceux dont les limites sont fixées par la FHFA. Les directives de souscription pour ces prêts sont également fixées par Fannie Mae et Freddie Mac. Pour 2021, le maximum national pour les prêts conventionnels conformes est de 548250 $ pour un logement individuel, contre 510 400 $ en 2020. Plus de 200 comtés aux États-Unis sont toutefois désignés comme des zones concurrentielles à coût élevé et des limites maximales de prêt dans ces pays. les zones peuvent aller jusqu’à 822 375 $ en 2021, contre 765 600 $ en 2020. New York, Los Angeles et Nantucket sont quelques-uns de ces endroits.
Les limites de prêt conformes sont ajustées chaque année pour suivre le rythme du prix moyen des maisons aux États-Unis. Ainsi, lorsque les prix augmentent, les limites de prêt augmentent également du même pourcentage.
Cependant, tous les prêts hypothécaires ne sont pas conformes à ces directives et ceux qui ne le sont pas sont considérés comme des prêts conventionnels non conformes. Ceux-ci ont tendance à être plus difficiles à qualifier que les prêts hypothécaires conformes, car ils ne sont pas soutenus par le gouvernement, de sorte que l’admissibilité et les conditions sont laissées aux prêteurs. L’un des avantages est qu’ils coûtent souvent moins cher.
Considérations particulières
Fannie Mae et Freddie Mac achèteront, conditionneront et revendront pratiquement n’importe quelle hypothèque tant qu’elle adhère à leurs directives de prêt conformes. Ces lignes directrices tiennent compte de la cote de crédit et des antécédents de l’emprunteur, du ratio dette / revenu (DTI), du ratio prêt / valeur (LTV) del’hypothèqueet d’un autre facteur clé – la taille du prêt. Ces chiffres maximums sont fixés par le gouvernement.
Parce que les prêts jumbo ne sont pas garantis par des agences fédérales, les prêteurs prennent plus de risques lorsqu’ils les offrent. Vous serez confronté à des exigences de crédit plus strictes si vous essayez d’en obtenir une. Comme mentionné ci-dessus, vous devrez répondre à certaines exigences minimales pour vous qualifier, notamment:
- Preuve de revenu: Préparez-vous avec deux ans de documents fiscaux ou de documents similaires pour prouver que vous disposez d’une source de revenu fiable et cohérente. Les prêteurs voudront également que vous disposiez de suffisamment d’actifs liquides pour couvrir au moins six mois de paiements hypothécaires.
- Pointage de crédit et antécédents: vous aurez généralement besoin d’un pointage de crédit d’au moins 580 (considéré comme «juste») avant qu’un prêteur ne vous approuve pour un prêt hypothécaire conventionnel, mais il y a une très faible probabilité que les prêteurs vous approuvent pour un prêt hypothécaire jumbo si votre pointage de crédit est inférieur à 670.
- Ratio de la dette au revenu (DTI): Votre ratio de la dette au revenu (vos dettes mensuelles par rapport à votre revenu mensuel) doit être de 43% ou moins pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel. Les prêteurs recherchent généralement un DTI encore plus bas pour les prêts hypothécaires géants, car les prêts sont si importants.