Logement abordable: investir pour le profit
Les investisseurs immobiliers qui réussissent sont plus que de simples propriétaires. Ce sont également des chefs d’entreprise avisés. Les investisseurs immobiliers fonctionnent comme des gestionnaires de portefeuille et des gestionnaires d’entreprise qui se concentrent sur la maximisation des profits tout en créant de la valeur pour les clients.
Un investissement dans un logement abordable peut être à la fois une entreprise et une stratégie d’investissement.
Points clés à retenir
- Le logement abordable est inclus dans les portefeuilles de nombreux investisseurs immobiliers en grande partie à cause des crédits d’impôt gouvernementaux associés.
- Les investisseurs immobiliers intéressés par un logement abordable doivent s’assurer qu’un tel investissement est rentable et commercialisable dans leur région.
- Les investisseurs devraient calculer les coûts liés à l’achat, à la rénovation et à l’entretien d’un logement abordable pour déterminer s’il s’agit d’une proposition d’investissement viable.
- Idéalement, un investisseur aura les meilleures propriétés dans des zones recherchées à de bons prix pour assurer une demande et une rentabilité adéquates.
Comprendre le logement abordable
Le but du logement abordable est de fournir un logement aux membres de la société dont les revenus sont limités. Les propriétaires reçoivent des crédits d’impôt s’ils utilisent un pourcentage de leur propriété comme logement abordable (par exemple, un nombre donné de logements locatifs dans un immeuble). Les locataires reçoivent également une aide du gouvernement pour payer leur loyer chaque mois. Quatre groupes de personnes ont généralement besoin d’un logement abordable.
Aînés et personnes handicapées
Les personnes de 65 ans ou plus et les personnes handicapées représentent un pourcentage important de la population américaine. Des études montrent que ces chiffres augmentent et atteindront des niveaux records au cours des 20 à 30 prochaines années. Les personnes de ces groupes ont besoin de logements à proximité des logements publics et modifiés pour les aider dans la vie de tous les jours. Les modifications comprennent des rampes au lieu des escaliers, des salles de bains accessibles aux fauteuils roulants, des mains courantes et des armoires et des placards modifiés.
Étudiants
Le nombre croissant d’étudiants adultes et non traditionnels des collèges et des universités a accru le besoin de logements hors campus. Les étudiants adultes avec des familles ont besoin d’un logement privé à proximité du campus. Les étudiants internationaux ont besoin d’un logement disponible toute l’année car il est moins cher et plus pratique que les voyages internationaux fréquents pendant les vacances et les vacances d’été.
Les militaires
Les membres du service militaire ont des options de logement sur et hors de la base. Le logement sur base nécessite la construction, la gestion immobilière et l’entretien du terrain, tandis que le logement hors base nécessite une aide à la localisation supplémentaire, une construction sur mesure et un financement à l’achat.
Le logement hors de la base doit être proche de la base et facile à entrer et à sortir. Les investisseurs en logements militaires devraient connaître les contrats fédéraux, ainsi que les lignes directrices spécifiques pour chaque branche de service.
Programmes de réadaptation et de réinsertion
Une partie de la population a besoin d’un logement de transition. Par exemple, les sans-abri et leurs familles, les toxicomanes en convalescence et ceux nouvellement libérés des établissements correctionnels ont besoin de formes de logement de transition. Certains adultes et enfants bénéficiant des services de protection de l’État et des programmes de santé mentale ont besoin de foyers de groupe et de logements de quartier.
Les appartements et les pensions doivent être suffisamment grands pour offrir des installations et une intimité adéquates aux résidents, mais ils doivent également faciliter les niveaux de sécurité et d’accessibilité appropriés pour chaque groupe.
Exigences pour l’investissement dans le logement abordable
L’abordabilité est importante pour les investisseurs car elle détermine deux choses cruciales: la rentabilité et la valeur marchande. Les programmes de logement subventionné, comme la prix du marché pour les logements locatifs. Les investisseurs dans le logement abordable devraient connaître le revenu médian de leur région afin de déterminer le type de rendement qu’ils pourraient obtenir lorsqu’ils achètent une propriété et l’utilisent pour un logement abordable.
Plusieurs sources peuvent aider un investisseur à déterminer le revenu médian. Le US Census Bureau compile les revenus moyens des États, des comtés et des villes. Les sites Web immobiliers fournissent ces informations aux personnes intéressées par l’achat de maisons dans des régions particulières.
Enfin, des informations sont également disponibles auprès des gouvernements des États et locaux, des agences de développement économique et des autorités du logement:
- Pour un loyer abordable, calculez 30% du revenu médian de votre région. Il s’agit de votre revenu brut prévu par logement locatif abordable.
- Pour l’accession à la propriété abordable, calculez 35% du revenu médian pour le capital, les intérêts, l’ impôt foncier, l’assurance habitation et les frais d’association. Ensuite, calculez votre prix de vente prévu en déduisant le montant des taxes, des assurances et des frais en fonction des tarifs en vigueur pour la région. Utilisez la différence, le principe et l’intérêt pour déterminer le prix d’achat en fonction des taux d’intérêt en vigueur dans votre région. Un professionnel bancaire ou hypothécaire peut vous aider à déterminer rapidement ces montants.
Rentabilité
Pour déterminer la rentabilité potentielle d’un investissement, estimez vos dépenses d’exploitation. Pour les logements locatifs, commencez par les taxes et les assurances que vous payez en tant que propriétaire. Incluez tous les frais d’entretien des services publics, des bâtiments et des terrains, ainsi que les frais de transfert tels que l’inspection, la certification d’occupation, l’enregistrement et les autres frais exigés par votre comté ou votre municipalité.
Pour les unités à vendre, déterminez vos frais de financement, vos frais de clôture à l’acquisition et au moment de la vente, les frais de matériel et de main-d’œuvre pour la construction ou la réhabilitation et les frais de transfert.
Pour les unités de location et de vente, déterminez vos coûts de marketing et de publicité. Le plus grand projet échouera si vous ne pouvez pas attirer des locataires ou des acheteurs. Même une stratégie publicitaire simple et efficace coûtera à la fois de l’argent et du temps. Tenez compte des coûts liés aux affaires qui affectent vos résultats.
Ensuite, déterminez votre revenu. Pour les logements locatifs, utilisez le montant du revenu brut prévu par logement abordable. Pour les unités de vente, utilisez le prix d’achat déterminé ci-dessus. Utilisez la formule standard:
- Revenu – Dépenses = Bénéfice brut
Tenez compte de votre flux de trésorerie. Si vous payez les services publics, certains programmes permettent à l’autorité subventionnaire de payer des montants supplémentaires pour couvrir une partie des services publics des locataires.
Enfin, examinez votre situation fiscale. L’amortissement affectera votre obligation fiscale et aura des effets variables sur le flux de trésorerie réel ou le bénéfice net réel.
Commercialisation
L’investisseur dans le logement abordable doit localiser et modifier les unités qui satisfont aux directives relatives aux subventions au loyer disponibles auprès des autorités locales du logement. Pour les vendeurs, concentrez-vous sur la minimisation des coûts de construction et de réhabilitation des unités à vendre sur le marché.
- Commencez par une logique simple. Si ce n’est pas rentable, ce n’est pas commercialisable. L’inverse est également vrai.
- Profitez des maisons saisies. Il existe de nombreuses maisons unifamiliales et de deux à quatre familles qui ont été abandonnées en raison de saisies.
- Contactez les agences de développement économique locales qui acquièrent ces unités à un prix inférieur au prix du marché et vendent ou passent des contrats avec des promoteurs locaux pour les réhabiliter et les revendre. Apprenez également les tenants et les aboutissants des ventes des shérifs dans votre région. Vérifiez les directives pour chaque comté que vous ciblerez, car les directives peuvent différer selon les comtés d’une même région ou d’un même état. Ces unités sont souvent achetées sur place sans être vues et peuvent représenter des coûts de réhabilitation importants et des délais de revente.
- Travaillez avec un agent immobilier et apprenez-en davantage sur le marché local à vendre par le propriétaire (FSBO). Vous pouvez trouver des occasions de vente à découvert lorsque le vendeur ou l’agent de vente a pris des dispositions pour réduire le remboursement de l’hypothèque afin de faciliter un prix réduit pour une vente rapide. Ces unités peuvent être les moins chères à réparer et à revendre.
Les investisseurs qui réussissent savent quand et comment évoluer sur le marché. N’oubliez pas d’effectuer une analyse d’achat-vente-conservation continue sur les unités locatives. Si les coûts de main-d’œuvre, de matériel et de financement sont élevés, le moment n’est peut-être pas venu d’acheter plus de propriétés. S’il y a plus de locataires sur votre marché, le moment n’est peut-être pas rentable de commercialiser des unités à vendre, même si les taux d’intérêt sont bas. Si le loyer du marché et le revenu médian dans votre région sont élevés, c’est peut-être le moment le plus rentable de conserver une propriété pour le revenu locatif mensuel qu’elle peut générer.
Traitez votre portefeuille immobilier comme votre portefeuille de retraite avec un peu plus de peinture et d’accessoires.
Financement
Recherchez les différentes alternatives de financement disponibles pour les investisseurs. Consultez les sites Web de Fannie Mae, Freddie Mac et HUD Multifamily Financing. Travaillez avec un banquier local et un courtier ou un consultant en prêts hypothécaires commerciaux pour identifier les programmes de prêteurs et trouver des investisseurs privés. Rejoignez les associations locales de constructeurs de maisons, de rénovations et d’investisseurs immobiliers. Devenez membre de la chambre de commerce et affiliez-vous à des agences de développement économique. Utilisez ces relations pour identifier les financements publics et privés et les partenariats opérationnels.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.
Plan d’action
- Être informé. Renseignez-vous sur le logement abordable partout au pays et dans votre région.
- Être impliqué. Créer un marché pour le logement abordable. Identifiez un créneau dans votre région et remplissez-le. Forgez des partenariats avec des investisseurs et des sources de financement partageant les mêmes idées.
- Soyez un investisseur rentable. Fonctionne à la fois en tant que gestionnaire de portefeuille et gestionnaire d’entreprise. Appliquez la sagesse conventionnelle en matière d’investissement et les conseils en stratégie d’entreprise.
Considérations spéciales pour l’investissement dans le logement abordable
Un investisseur dans le logement abordable doit être un propriétaire, un investisseur et un dirigeant d’entreprise. En tant que propriétaire, intégrez l’élément humain. N’oubliez pas que vous pouvez créer un marché en aidant les familles et votre communauté. En tant qu’investisseur, créer une puce bleu portefeuille de biens immobiliers. Avoir les meilleures propriétés, dans les zones les plus recherchées, aux meilleurs prix, qui génèrent le plus de profit.
En tant que dirigeant d’entreprise, créez une marque, générez de la bonne volonté et maximisez la valeur marchande de votre marque, pas seulement sur des unités individuelles. N’oubliez pas que vos activités créent également des emplois et des opportunités d’emploi pour les ouvriers du bâtiment et les agents immobiliers. Vos activités de marketing et de gestion immobilière contribuent à attirer des travailleurs vers la main-d’œuvre dans les régions où sont situées vos unités. Non seulement vous pouvez créer des profits personnels, mais vous pouvez également créer des opportunités économiques pour les personnes et les collectivités grâce à des investissements dans des logements abordables.