8 chiffres indispensables pour évaluer un investissement immobilier
Table des matières
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- 1. Votre paiement hypothécaire
- 2. Conditions de versement initial
- 3. Revenu de location pour se qualifier
- 4. Ratio prix / revenu
- 5. Ratio prix / location
- 6. Rendement locatif brut
- 7. Taux de capitalisation
- 8. Flux de trésorerie
- La ligne de fond
Les prix de l’ immobilier au plus bas peuvent être attrayants pour certains investisseurs immobiliers novices qui cherchent à tribunal de faillite.
Voici huit chiffres d’investissement immobilier dont vous avez besoin pour savoir comment calculer et utiliser lors de l’évaluation d’un immeuble de placement potentiel.
Points clés à retenir
- Investir dans l’immobilier peut générer des plus-values ainsi que des revenus locatifs.
- Chaque propriété sera évaluée en fonction de ses propriétés uniques, telles que la disposition, l’emplacement et les équipements.
- Cependant, plusieurs autres données clés peuvent être calculées pour n’importe quelle propriété et permettent aux investisseurs potentiels de faire des projections et des comparaisons de pommes à pommes.
- Ici, nous passons en revue huit paramètres critiques que chaque investisseur immobilier devrait pouvoir utiliser pour évaluer une propriété.
1. Votre paiement hypothécaire
Pour une maison standard occupée par le propriétaire, les prêteurs préfèrent généralement un ratio d’endettement totalde 36%, mais certains vont jusqu’à 45% en fonction d’autres facteurs éligibles, tels que votre pointage de crédit et vos réserves de liquidités. Ce ratio compare votre revenu mensuel brut total à vos obligations de paiement mensuel de la dette. Pour le paiement du logement, les prêteurs préfèrent un paiement du revenu brut au logement total de 28% à 33%, selon d’autres facteurs. Pour un immeuble de placement, les directives de Freddie Mac indiquent que le ratio d’endettement maximal est de 45%.1
2. Conditions de versement initial
Alors que les propriétés occupées par leur propriétaire peuvent être financées avec une hypothèque et aussi peu que 3,5% de réduction pour un prêt FHA, les prêts hypothécaires des investisseurs exigent généralement un acompte de 20% à 25% ou parfois jusqu’à 40%. Aucun acompte ou frais de clôture d’un immeuble de placement ne peut provenir de fonds de don. Les prêteurs individuels détermineront le montant que vous devez mettre pour être admissible à un prêt en fonction de votre ratio d’endettement, de votre pointage de crédit, du prix de la propriété et du loyer probable.3
3. Revenu de location pour se qualifier
Bien que vous puissiez supposer que, puisque les paiements de loyer de votre locataire couvriront (espérons-le) votre prêt hypothécaire, vous ne devriez pas avoir besoin d’un revenu supplémentaire pour être admissible au prêt immobilier. Cependant, pour que le loyer soit considéré comme un revenu, vous devez avoir une expérience de deux ans dans la gestion des immeubles de placement, souscrire une assurance perte de loyer pour au moins six mois de loyer mensuel brut, et tout revenu locatif négatif provenant de tout immeuble locatif doit être considéré comme une dette dans le ratio dette / revenu.
4. Ratio prix / revenu
Ce ratio compare le prix médian des ménages dans une région au revenu médian des ménages. En 2011, après la bulle immobilière, il était de 3,3, en 1988, il était de 3,2 et en octobre 2020, il était d’environ 4,0. Avant l’écrasement de la bulle immobilière, elle atteignait un sommet de 4,66.5
5. Ratio prix / location
Le ratio prix / loyer est un calcul qui compare les prix médians des maisons et les loyers médians sur un marché donné. Divisez simplement le prix médian du logement par le loyer annuel médian pour générer un ratio. En règle générale, les consommateurs devraient envisager d’acheter lorsque le ratio est inférieur à 15 et de louer lorsqu’il est supérieur à 20. Les marchés où le ratio prix / loyer est élevé n’offrent généralement pas une aussi bonne opportunité d’investissement.
6. Rendement locatif brut
Le rendement locatif brut d’une propriété individuelle peut être obtenu en divisant le loyer annuel perçu par le coût total de la propriété, puis en multipliant ce nombre par 100 pour obtenir le pourcentage. Le coût total de la propriété comprend le prix d’achat, tous les frais de clôture et les frais de rénovation.
7. Taux de capitalisation
Un nombre plus précieux que le rendement locatif brut est le taux de capitalisation, également appelé taux plafond ou rendement locatif net, car ce chiffre comprend les dépenses d’exploitation de la propriété. Cela peut être calculé en commençant par le loyer annuel et en soustrayant les dépenses annuelles, puis en divisant ce nombre par le coût total de la propriété et en multipliant le nombre résultant par 100 pour le pourcentage. Le total des frais de location comprend les frais de réparation, les taxes, l’ assurance du propriétaire, les frais d’inoccupation et les honoraires d’agent.
8. Flux de trésorerie
Si vous pouvez couvrir flux de trésorerie négatif, qui survient le plus souvent lorsqu’un investisseur a trop emprunté pour acheter la propriété, peut entraîner un défaut de paiement du prêt, à moins que vous ne soyez en mesure de vendre la propriété dans un but lucratif.
La ligne de fond
Une fois que vous avez fait tous ces calculs, vous pouvez prendre une décision éclairée quant à savoir si une propriété particulière sera un investissement précieux ou un citron.