FHA vs prêts conventionnels: quelle est la différence?
FHA vs prêts conventionnels: un aperçu
Les consommateurs sont admissibles à divers types de prêts hypothécaires en fonction de leur profil financier. De nombreux prêts hypothécaires sont généralement des prêts conventionnels. Mais il y en a d’autres qui sont soutenus et assurés par la Federal Housing Administration (FHA). Si les deux permettent aux consommateurs de financer l’achat d’une maison, il existe plusieurs différences clés entre les deux.
Les prêts FHA rendent l’accession à la propriété possible et plus facile pour les emprunteurs à revenu faible à modéré qui, autrement, ne pourraient pas obtenir de financement en raison d’un manque ou d’un mauvais historique de crédit, ou parce qu’ils n’ont pas suffisamment d’économies. Ceux qui se qualifient pour un prêt FHA exigent un acompte inférieur. Et les exigences de crédit ne sont pas aussi strictes que les autres prêts hypothécaires – même ceux dont la cote de crédit est inférieure à 580 peuvent obtenir un financement. Ces prêts ne sont pas accordés par la FHA elle-même. Au lieu de cela, ils sont avancés par des prêteurs approuvés par la FHA.
Les personnes ayant un crédit établi et un faible niveau d’ endettement, en revanche, sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels. Ces prêts sont généralement offerts par des prêteurs hypothécaires privés comme les banques, les coopératives de crédit et d’autres entreprises privées. Contrairement aux prêts FHA, ces prêts hypothécaires ne sont ni garantis ni garantis par le gouvernement.
Points clés à retenir
- Les personnes ayant un crédit établi et un faible niveau d’endettement sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels.
- Les personnes ayant plus de dettes et une cote de crédit modeste sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires assurés par la Federal Housing Administration.
- Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum et des scores de crédit inférieurs à ceux des prêts conventionnels.
- Les prêts conventionnels ne sont pas garantis par une agence gouvernementale et sont accordés par des prêteurs hypothécaires privés – banques, coopératives de crédit et autres institutions financières.
Prêts de la Federal Housing Administration (FHA)
Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont assurés par le gouvernement fédéral et émis par des prêteurs approuvés par la FHA, y compris des banques, des coopératives de crédit et d’autres sociétés de prêt. Les prêts FHA sont destinés aux emprunteurs ayant une épargne limitée ou des scores de crédit inférieurs.
Les prêts de la FHA peuvent être utilisés pour acheter ou refinancer des maisons unifamiliales, des maisons condominiums et certaines maisons préfabriquées et mobiles. Il existe également des catégories spécifiques de prêts FHA qui peuvent être utilisées pour de nouvelles constructions ou pour financer la rénovation d’une maison existante.
Parce que les prêts FHA sont assurés par le gouvernement fédéral – ce qui signifie que les prêteurs sont protégés en cas de défaut d’ un emprunteur sur leur prêt hypothécaire – ces prêteurs peuvent offrir des conditions plus avantageuses aux emprunteurs qui, autrement, ne seraient pas admissibles à un prêt immobilier, y compris des taux d’intérêt plus bas. Cela signifie qu’il est également plus facile de se qualifier pour un prêt FHA que pour un prêt conventionnel.
Les normes de qualification des prêts FHA rendent l’achat d’une maison plus accessible à un plus grand nombre de personnes. À partir de 2020, vous pouvez emprunter jusqu’à 96,5% de la valeur d’une maison avec un prêt FHA. Les demandeurs d’hypothèque FHA avec des scores de crédit aussi bas que 580 peuvent être approuvés pour un prêt immobilier, à condition qu’ils en aient suffisamment pour couvrir l’exigence d’acompte de 3,5%. Ceux dont les cotes de crédit sont inférieures à 580 peuvent toujours être admissibles, mais doivent généralement verser un minimum de 10% du prix d’achat. La majorité des prêteurs exigent que les demandeurs de prêts hypothécaires FHA aient une cote de crédit comprise entre 620 et 640 pour approbation. Ces prêts garantis par le gouvernement peuvent également entraîner des frais de clôture supplémentaires qui ne sont pas requis par les prêts conventionnels.
Les acomptes de prêt FHA peuvent être aussi peu que 3,5% en fonction de votre pointage de crédit, tandis que les prêts hypothécaires conventionnels nécessitent entre 3% et 20%.
Prêts conventionnels
Un prêt conventionnel est un prêt hypothécaire qui n’est pas garanti par une agence gouvernementale. Les prêts conventionnels sont créés et gérés par des prêteurs hypothécaires privés, tels que des banques, des coopératives de crédit et d’autres institutions financières. Les prêts conventionnels présentent le plus de risques pour les prêteurs puisque le gouvernement fédéral ne les assure pas. Pour cette raison, les prêteurs accordent des prêts hypothécaires conventionnels aux candidats qui ont les profils financiers les plus solides. Les exigences conventionnelles en matière de mise de fonds varient de 3% à 20%, selon le produit hypothécaire.
Afin de se qualifier pour un prêt conventionnel, les consommateurs ont généralement des rapports de solvabilité stellaires sans défauts importants et des scores de crédit d’au moins 680. Les taux d’intérêt des prêts conventionnels varient en fonction du montant de l’acompte, du choix du consommateur en matière de produit hypothécaire et du taux actuel. les conditions du marché. La plupart des prêts conventionnels sont assortis de taux d’intérêt fixes, ce qui signifie que le taux ne change jamais pendant toute la durée du prêt. Les emprunteurs peuvent se refinancer si les taux changent.
Les prêts conventionnels peuvent être divisés en deux catégories: les prêts conformes et non conformes. Les prêts conventionnels conformes suivent les normes de prêt établies par la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Considérations particulières
Assurance hypothécaire
Les emprunteurs peuvent être tenus de payer une assurance hypothécaire, selon les conditions du prêt hypothécaire et le montant de la mise de fonds. Contrairement à d’autres types d’ assurance, l’ assurance hypothécaire protège le prêteur – et non le preneur d’assurance – si l’emprunteur cesse de faire des paiements et manque à ses obligations financières.
L’assurance hypothécaire est intégrée à chaque prêt FHA. Les primes sont payées de deux manières différentes. Le premier consiste en un paiement initial, qui peut être intégré au prêt et payé tout au long de sa durée de vie. La deuxième façon consiste à effectuer des paiements mensuels. Les emprunteurs qui peuvent déposer 10% ou plus paient ces primes pendant 11 ans. Quiconque effectue un acompte de moins de 10% doit effectuer ces versements de prime pendant la durée de son hypothèque.
La plupart des prêteurs préfèrent émettre des prêts conventionnels pour un maximum de 80% de la valeur marchande d’une maison, soit l’équivalent d’un acompte de 20%. Le pourcentage de la valeur du logement représenté par le montant du prêt est indiqué par le ratio prêt / valeur (LTV). Par exemple, un emprunteur qui met 15% (45 000 $) sur une maison de 300 000 $ a besoin d’un prêt de 255 000 $. Cela donnerait un ratio LTV de 85%. Les prêteurs exigent un ratio LTV de 80% ou moins pour se protéger contre le risque que l’emprunteur ne rembourse pas l’hypothèque. C’est pourquoi les personnes ayant des hypothèques conventionnelles qui versent moins de 20% d’acompte, paient une assurance prêt hypothécaire – également appelée assurance hypothécaire privée (PMI) – jusqu’à ce que leur ratio LTV atteigne 80%.
Le PMI peut coûter entre 0,3% et 1,5% du montant de votre prêt par an. Comme les autres types d’assurance hypothécaire, PMI est payée par l’emprunteur et vise à protéger le prêteur de subir des pertes financières s’il est contraint de saisir la propriété. Le produit de PMI peut être utilisé par les prêteurs pour couvrir les coûts associés à la revente d’une maison qui est en forclusion.
Autres prêts garantis par le gouvernement
Les prêts FHA ne sont pas le seul type de prêts garantis par le gouvernement. Il existe deux autres types de programmes de prêts assurés par des agences gouvernementales: les prêts VA et les prêts USDA.
Les prêts des Anciens Combattants (VA) sont garantis par le Département américain des Anciens Combattants. Ces prêts sont disponibles pour les membres qualifiés des forces armées, leurs conjoints et autres bénéficiaires. Les prêts VA ne nécessitent pas d’acompte et ne facturent généralement pas d’assurance hypothécaire.
Des prêts sont disponibles pour les emprunteurs dans les zones rurales par l’intermédiaire du Département américain de l’agriculture (USDA). Ils sont destinés aux acheteurs de maison à revenu faible ou moyen et ne nécessitent pas d’acompte. Il peut également y avoir plus de flexibilité avec les exigences de pointage de crédit.